Luận án Tiến sĩ Bùi Thị Cẩm Ngọc: Địa tô và quản lý giá đất thị trường

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Bùi Thị Cẩm Ngọc LUẬN AN TIEN SĨ QUAN LÍ DAT DAI Hà Nội, 2021 Bùi Thị Cẩm Ngọc NGHIÊN CỨU ĐỊA TÔ PHỤC VỤ QUẢN LÝ GIÁ ĐÁT TRONG NEN KINH TE THỊ TRUONG Chuyén nganh: Quan ly dat dai Mã số: 9850103.01 LUẬN AN TIEN SĨ QUAN LÍ DAT DAI NGƯỜI HƯỚNG DAN KHOA HOC: GS. Đặng Hùng Võ TS. Thái Thị Quỳnh Như XÁC NHẬN NCS ĐÃ CHỈNH SỬA THEO QUYÉT NGHỊ CUA HỘI DONG DANH GIÁ LUẬN AN Người hướng dẫn khoa hoc Chủ tịch hội đồng đánh giá Luận án Tiên sĩ GS. Đặng Hùng Võ PGS.

Trần Văn Tuấn Hà Nội, 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận án là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Những số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận án này là trung thực, khách quan và chưa từng được ai công bồ trong bat kỳ công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ trong quá trình thực hiện luận án này đã được cám ơn và các thông tin trích dân trong luận án đêu được chỉ rõ nguôn gôc. Tác giả luận án Bùi Thị Cam Ngọc LOI CAM ON Luan án này được thực hiện và hoàn thành tai khoa Dia lý, trường Đại hoc Khoa học Tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội.

Trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận án này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất tới GS. Đặng Hùng Võ và TS. Thái Thị Quỳnh Như, người hướng dẫn khoa học đã tận tình giúp đỡ và định hướng giúp tôi trưởng thành trong công tác nghiên cứu và hoàn thiện luận án. Tôi xin chân thành cám ơn sự giúp đỡ quý báu từ phía Ban Lãnh đạo Khoa Địa lý, các thầy, cô giáo bộ môn Quản lý đất đai, bộ môn Công nghệ và Thông tin đất đai, khoa Dia lý, Ban Giám Hiệu, Phong Dao tạo - Trường Dai học Khoa học Tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận án này.

Trong thời gian học tập và nghiên cứu, tôi cũng nhận được sự hỗ trợ và giúp đỡ tận tình từ Lãnh đạo Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, Khoa Quản lý đất đai đã tạo điều kiện thuận lợi về thời gian và động viên tinh thần giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận án. Tôi xin trân trọng cám ơn. Cuối cùng, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn tới bạn bè và người thân đã luôn kịp thời động viên, chia sẻ và tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận án. Một lần nữa, tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ của các thầy cô, tập thể, bạn bè, đồng nghiệp và người thân đã giúp đỡ tôi hoàn thành luận án này.

Tác giả luận án Bùi Thị Cam Ngọc MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC IUỤC.-- <5 << HH II HH 000000500 00509050 90 i DANH MỤC VIET TAT ooioccccccccccccceccessesscsssessessesscsscssessessvssucsssssessssesssssseesesseeaneees v DANH MỤC BANG ou. eccsscssssssessesssessessessesssessessessessussssssessessussssssessessessusssessesseessees vi DANH MỤC HÌNH. CO SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CUU. Tổng quan các công trình nghiên cứu có liên quan.

Những công trình nghiên CỨU Ở HHỚC TOÀÌÏ. Các nghiÊH CUU trONG HHƯỚC. SH TH HH Hư 9 1. Đánh giá chung về các công trình nghiên cứu có liên quan.

Những khoảng trồng luận án cần tiếp tục nghiên cứu. Cơ sở lý luận về địa tô và giá đất. Một số thuật ngữ. Các vấn dé chung về đất đai và sở hữu đất Adi.

Các luận điểm khoa học về địa tÔ. Giá trị đất dai và giá trị đất đai tăng thÊHm. Quan I) Cid AGL nnnnn nan. Chính sách điều tiết địa tô trong nén kinh té thi trường ở Việt Nam.

Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về điều tiết địa tô và quản lý giá đất. Kinh nghiệm của một số nước về quản lý giá đất. Kinh nghiệm một số nước trên thé giới về thu từ dat và điều tiết giá trị đất đai tăng thÊNH. Quan điểm và phương pháp nghiên cứu.

Quan điểm nghién COU .- ©5525 SE EE‡EE2EEEEEEEEEEEEEEEEErkerkrrrrrrree 50 1.2, Quy trình nghiÊH CỨU. cv kg kg vn 50 1. Phương pháp nghién CUU. cv tk HH kết 5] Tiểu kết chwØïng Ì.

ÁP DỤNG LÝ THUYET DIA TÔ PHAN TÍCH CƠ CHE DIEU TIẾT GIA TRI DAT DAI TANG THÊM PHUC VU QUAN LÝ GIÁ DAT TẠI VIET NAM. Áp dụng lý thuyết địa tô vào xác định giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư mang lại.----- 2 2 SsSE2E£2EE£EE£EEEEE2E1E71711211211717111111 11111. Phân biệt các loại địa tô đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp. Các nhân tố anh hưởng đến địa tô đất phi nông nghiệp.

Tinh giá tri bat dong san duoc 017 60 2. Vấn đề địa tô và quan hệ lợi ích kinh tế - xã hội của các chủ thể trong quan hệ đất đai. 5+ c5 SE+EE‡EEEEEEEEEEEEE1E112112112112111 11111111211. Đánh giá thực trạng điều tiết giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư dưới góc nhìn của lý thuyết địa tÔ.------2- 2£ 2+Sk+EE+2E2EE£EEEEEEEEEEEEEEEEErrkrrrrrrkee 62 2.

Đánh giá chung về tình hình đầu tư các dự án phát triển hạ tang, bat động sản và khu công nghiệp trong Cả HƯỚC. Thực trạng quy định pháp luật có lIÊH QUđH. Đánh giá thực trạng điều tiết địa tô khi nhà nước dau tư phát triển ha tầng, thay đổi quy hoạCH. Đánh giá thực trạng điều tiết địa tô khi chuyển đổi mục đích J1.

Đánh giá thực trang quản lý giá đất dưới góc nhìn của lý thuyết địa tô. Các quy định pháp luật có lIÊH Quan. Đánh giá thực trang áp dụng các phương pháp định giá đất. Đánh giá thực trạng nguồn thu từ đất dưới góc nhìn của lý thuyết địa tô.

Thực trạng quy định pháp luật có liên quan đến thu từ đất. Đánh giá thực trạng nguồn thu từ AGteccceccccccecceccessesscesesessesssesseesessessen 78 2. Đánh giá thực trạng nguồn thu từ giá trị đất đai tăng thêm. Tính toán thử nghiệm điều tiết địa tô tại một số dự án đầu tư tại Hà Nội và thành phố H6 Chí Minh .--- 2-2 ¿+22 E+EE+EE£+E£+EE£EE£EEEEE2EEEEEEEEerEerrrrrxee 82 2.

Khái quát về dia bàn tính toán thử nghiệm. Thực trạng thay đổi giá đất khi thực hiện quy hoạch. Thực trạng thay đổi giá đất khi chuyển mục đích sử dung đất. Lượng hóa địa tô tại một số dự án dau tu phát triển hạ tang BUCO NON oeeececcscccessceerscessecescecencecsnecesneceseeessecesaeceseeceeeceaeceseceseeseaeeseaeceeeceieeseaeeenaeees 90 2.

Lượng hóa địa tô tai dự án dau tư bat động SẲH. Thực trạng thay đổi giá đất dau tư kết cấu hạ tang khu công nghiệp. Đánh giá chung về những tôn tại trong điều tiết địa tô và quản lý giá. Những ton tại trong điều tiẾt địa tÔ.

Những tôn tại trong quản ly giá đất. Những tôn tại trong chính sách thu từ đất.- 5c 5sc5cscsscs+csse2 112 2. Nguyên nhân của những LOM N8. 113 Tiểu kết ChWONG 2 vocceccecsccscccscsscesvessessssesseesesssssessssscsseseesessessessessestssessessessessessesseaees 114 1 Chương 3.

ĐÈ XUẤT GIẢI PHÁP DIEU TIẾT DIA TÔ PHỤC VU QUAN LÝ GIA DAT TRONG NEN KINH TE THỊ TRƯỜNG TAI VIỆT NAM. Dinh hướng phát triển thi trường quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam.- + kESn * 11119 11H TH HH TH HH Hệ 115 3. Định hướng phát triển nên kinh tế thị trưởng tại Việt Nam. Định hướng phát triển thị trường quyên sử dụng đất.

Quan điểm về điều tiết địa tô đối với Nhà nước, nhà đầu tư va người sử dung đất trong các dự án đầu tư. Việc giải quyết van dé phân chia lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hôi phải đứng trên quan điểm phát triển tổng thể kinh tẾ - xã hội.--c5ccctEEhthtthETh HH HH ga 120 3. Tuân thủ quy luật khách quan của sự phát triển, quy luật giá trị, quy luật cung - cau trong nên kinh tế thị trường tại Việt Nam. Nhà nước phải điều tiết từ quá trình chuyển đổi công năng, mục đích chuyển quyên sử dụng đất và địa tô chênh lệch phát sinh.

Lấy mục tiêu con người làm trong tâm trong quá trình thị trường hóa, kinh tẾ hóa đất đ i. - cv tt tt gu 121 3. Công khai, minh bạch và thực hiện day du nghia vu đối với Nhà nước, quyển và lợi ích của người bị thu hồi dat và tổ chức kinh tế thực hiện dự án dau tu. Da dạng hoá cơ chế chuyển dich đất đai.

Dam bao hài hòa lợi ích cua Nha nước, tổ chức kinh tế và người dân trong hoạt động thu hồi dat, chuyển nhượng, cho thuê quyên sử dung đất. Thực hiện hình thức đấu giá quyên sử dung dat và dau thâu dự án có sử dung dat dé giao dat, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế dau tư xây dựng kết cấu ha tang dé chuyển nhượng, cho thuê.- --5- 5s 5scs+cs+ccssz 125 3. Đề xuất điều tiết địa tô chênh lệch đối với dat phi nông nghiệp. Những giải pháp liên quan đến điều tiết địa tô chênh lệch.

Dé xuất những giải pháp liên quan đến chính sách thu từ đất. Đề xuất các giải pháp quản lý giá đất. Về khung gid đất và bảng giá Mbe. Về phương pháp định giá AAt.

Dé xuất day nhanh giải pháp xây dung bản đồ vùng giá trị dé quản lý GIG AA 8E. Dé xuất xác định thời điển đúng dé định giá đất cụ thể. Đề xuất giải pháp tăng cường dau giá đất và dau thâu dự án có sử dụng đấL. Dé xuất giải pháp quản lý giá đất bằng công nghệ thông tỉn.

Đề xuất một số mô hình trong các dự án đầu Ư. Mô hình “Biên Chinh ÍTđHỢ ”. Mô hình tái phân 16 cecceccecscsscesssessesssesssesssesssessesssesssecssessesssecssessusssessseesees 137 3. Mô hình “Người dân góp vốn bằng giá trị quyên sử dung đát”.

138 Tid Ket HUONG 3 8NWNAnếớgớ::.ccccccecccsssesssesssessssssscsssssessscssecssecssessesssesssecsusssecssecssessusesesssecssessesssecsses 142 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CUA TÁC GIÁ LIEN QUAN DEN LUẬN ÁN .--s- 5< 2< cecsseEseEssEssEssersrrssessersrrsrre 143 TÀI LIEU THAM KHẢO. 151 DANH MỤC PHU LUC .-- se 2-2 s° s2 SsSsSsEssEssEssesseEsstssesserserssre 152 iv DANH MỤC VIET TAT BĐS Bắt động sản CP Chính phủ DN Doanh nghiệp DTP Dat thuong pham KCHT Két cau ha tang KCN Khu công nghiệp KCX Khu chế xuất KĐTM Khu đô thị mới KTTT Kinh tế thị trường LDD Luật đất đai MDSDD Mục dich sử dung dat NCS Nghiên cứu sinh ND Nghị định NoN Nông nghiệp NN Nhà nước NSNN Ngân sách nhà nước GDP Tổng sản phẩm quốc nội GTrTT Giá tri tang thêm GTrĐĐTT Giá trị đất đai tăng thêm QD Quyét dinh QH Quy hoach QHSDD Quy hoach str dung dat QSDD Quyền sử dung đất SDD Str dung dat SDT Suat dau tu SHTD Sở hữu toàn dân TNMT Tài nguyên và môi trường TT Thông tư TTBĐS Thị trường bất động sản TW Trung ương XHCN Xã hội chủ nghĩa DANH MỤC BANG Bang 2. Bang so sánh các loại địa tô đối với đất nông nghiệp và phi nông nghiỆp.