Nghiên cứu đóng góp của vốn xã hội vào hoạt động doanh nghiệp BĐS Việt Nam

Luận văn Nghiên cứu đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 1 CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU 1.1 BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU 1.1 Bối cảnh thực tiễn Trong giai đoạn từ năm 2000 đến 2008, bất động sản (BĐS) là một trong những ngành kinh tế có tốc độ tăng trưởng cao qua hầu hết các chỉ tiêu thể hiện quy mô cũng như hiệu quả. Theo Tổng cục Thống kê (2010a), trong giai này tốc độ tăng trưởng bình quân về số lượng doanh nghiệp là 41,4%/năm, vốn kinh doanh là 36%/năm. Hầu hết các chỉ tiêu căn bản thể hiện quy mô và hiệu quả của doanh nghiệp ngành BĐS đều tăng với tốc độ cao hơn mức trung bình của các ngành kinh tế khác, chẳng hạn như tốc độ phát triển bình quân giai đoạn 2000­2008 của ngành BĐS cao hơn mức trung bình của các ngành kinh tế trong cả nước về số lượng doanh nghiệp là 20%, số lao động là 11%, nguồn vốn đầu tư là 15%, tài sản cố định là 6%, doanh thu thuần là 14%, lợi nhuận trước thuế là 182%, thuế và các khoản nộp ngân sách là 29% (Tổng cục Thống kê, 2010a). Các chỉ tiêu đo lường hiệu quả hoạt động kinh doanh của ngành BĐS có tốc độ tăng trưởng cao hơn so với mức trung bình của cả nước, đặc biệt là chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận trên vốn kinh doanh và tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu cao hơn mức chung của cả nước lần lượt là 150% và 82% (Tổng cục Thống kê, 2010a).

Tốc độ tăng trưởng cao là động lực thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào ngành lớn nhất cả nước, theo Tổng cục Thống kê (2010b) ngành BĐS thu hút 33,8% tổng số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài của Việt Nam trong năm 2009. Cũng giống như các ngành kinh tế khác ở Việt Nam, các giai đoạn phát triển của ngành BĐS phụ thuộc nhiều vào các giai đoạn cải cách thể chế của quốc gia. Xem xét các văn bản pháp luật hướng dẫn có liên quan, Đào Anh Kiệt (2010) chia quá trình phát triển thị trường BĐS Việt Nam làm ba giai đoạn là trước năm 1993, từ 1993­2003, và từ năm 2003 đến nay. Các đặc điểm và bối cảnh nền kinh tế của các giai đoạn trong quá trình phát triển thị trường BĐS Việt Nam được tóm tắt ở Bảng 1.

LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.1: Các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam Giai đoạn Bối cảnh và khung pháp lý Đặc điểm Trước Hiến pháp năm 1980; luật đất đai ­ Chủ yếu là các giao dịch phi chính năm 1993 năm 1987: Người sử dụng đất thức. chỉ có quyền sử dụng, không có ­ Rất ít doanh nghiệp kinh doanh BĐS. quyền chuyển nhượng và các ­ Sản phẩm BĐS rất thô sơ, chủ yếu là quyền khác quyền sử dụng đất. ­ Giao dịch chủ yếu bằng vàng.

Từ năm Luật đất đai năm 1993: người sử ­ Chính thức xuất hiện ngành kinh 1993 đến dụng đất có 5 quyền là chuyển doanh BĐS tại Việt Nam. 2003 nhượng, thừa kế, cho thuê, thế ­ BĐS chủ yếu là các giao dịch thứ cấp. chấp và góp vốn; Pháp lệnh ­ Ngoài sản phẩm đất thô, còn có thêm 1994: tất cả các tổ chức sử dụng hình thức phân lô bán nền rất phát đất vào mục đích kinh doanh triển. chuyển sang hình thức thuê đất; ­ Khu vực nước ngoài bắt đầu quan tâm Khủng hoảng kinh tế khu vực đến thị trường BĐS Việt Nam với các châu Á 1997; thí điểm chính hình thức BOT, BT và liên doanh với sách giao đất tại TP.HCM vào trong nước để phát triển sản phẩm ở năm 2000.

trình độ cao như cao ốc căn hộ, văn phòng cho thuê, hạ tầng khu công nghiệp, bến bãi. Giai đoạn Nhiều văn bản pháp luật ra đời ­ Sàn giao dịch BĐS ra đời. 2003 đến để điều chỉnh thị trường: Luật ­ Sản phẩm BĐS đa dạng từ thô sơ đến nay đất đai 2003, luật xây dựng, luật cao cấp. nhà ở, luật kinh doanh BĐS; ­ Có mối liên hệ khắn khít với thị Việt Nam gia nhập WTO; thị trường tài chính, chính sách tài chính trường chứng khoán phát triển.

ảnh hưởng rất lớn đến thị trường BĐS. Từ năm 2008 đến nay, Chính ­ Với chính sách tiền tệ thắt chặt của phủ áp dụng chính sách tiền tệ Chính phủ từ năm 2008 làm hạn chế thắt chặt để kiềm chế lạm phát. giao dịch trên thị trường BĐS. Nguồn: Tổng kết từ tham khảo Đào Anh Kiệt (2010).

LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 3 Trải qua các giai đoạn hình thành và phát triển, đến nay ngành BĐS Việt Nam hình thành các sản phẩm kinh doanh đa dạng và thị trường đã hình thành nhiều dịch vụ hỗ trợ cho hoạt động của ngành như dịch vụ tư vấn pháp lý, quỹ đầu tư, thẩm định giá trị BĐS. Tuy nhiên, ngành BĐS Việt Nam còn một số tồn tại xuất phát từ chính sách điều tiết của Chính phủ và hành vi của doanh nghiệp BĐS như sau: Đối với chính sách điều tiết thị trường BĐS của Chính phủ: Bảng 1.1 cho thấy các chính sách điều tiết của Chính phủ có tác động rất lớn đối với đặc trưng và sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam. Với tốc độ phát triển nhanh của thị trường BĐS đòi hỏi Chính phủ phải ban hành nhiều chính sách để điều tiết thị trường. Từ năm 2008 đến 2010, Chính phủ Việt Nam đã ban hành tổng số 49 văn bản luật và dưới luật để điều tiết thị trường BĐS1.

Tuy nhiên, các chính sách ban hành (nói chung cho cả nền kinh tế, trong đó có ngành BĐS) ít dựa trên cơ sở liên kết giữa các chủ thể tham gia thị trường như doanh nghiệp, người tiêu dùng, các định chế tài chính và các cơ quan quản lý nhà nước lẫn nhau (Ohno, 2009; Porter & các cộng sự, 2010). Điều này hàm ý Chính phủ chưa nhận thức đầy đủ tầm quan trọng của các mạng lưới liên kết trong vấn đề hoạch định chính sách. Hệ quả là nhiều văn bản pháp luật ban hành còn rườm rà và chồng chéo (Porter & các cộng sự, 2010). Mặc dù Chính phủ khá nhạy bén trong ban hành các chính sách điều tiết thị trường BĐS, nhưng vẫn còn thiếu các chính sách tạo ra các công cụ hỗ trợ vốn cho thị trường, đặc biệt là các kênh huy động vốn dựa trên sự liên kết giữa các chủ thể trên thị trường.

Trong bối cảnh lạm phát, Chính phủ đang ngày càng ban hành nhiều chính sách thắt chặt các kênh huy động vốn từ khách hàng (Vũ Đình Ánh, 2010). Trong khi đó, kênh huy động vốn dưới hình thức các hình thức liên kết các chủ thể tham gia thị trường thì chưa có ở Việt Nam. Chẳng hạn như quỹ tín thác BĐS (Real Estate Investment Trust – REIT) chỉ bắt đầu nhận thức ở mức độ khái niệm tại Việt Nam, chủ yếu là các quỹ ở nước ngoài đầu tư vào thị trường trong nước nhưng 1 Thống kê của tác giả luận án trên website: www. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 4 không đáng kể (Trần Kim Chung, 2010); chưa có hệ thống tín dụng nhà ở như Thái Lan (là hệ thống nhận tiền đặt cọc để cung cấp vốn vay xây dựng nhà ở); chưa có hệ thống tiết kiệm nhà ở bắt buộc như ở Singapore (Bộ Xây dựng, 2010).

Bởi vì các cộng cụ huy động vốn còn hạn chế, nên thị trường BĐS Việt Nam phụ thuộc rất nhiều vào thị trường tín dụng, khi lạm phát xảy ra (từ năm 2008 đến nay) Chính phủ áp đặt chính sách tiền tệ thắt chặt làm đe dọa sự tồn tại của nhiều doanh nghiệp BĐS. Do vậy, vấn đề cấp bách hiện nay đối với Chính phủ là cần phải đa dạng các kênh huy động vốn ngoài ngân hàng với các hình thức dựa trên sự liên kết các chủ thể tham gia thị trường có thể là một lựa chọn thay thế. Muốn làm được điều này cần phải có một khung lý thuyết về sự liên kết xã hội để làm nền tảng. Đối với hành vi của doanh nghiệp bất động sản: Thứ nhất, trong công tác tìm kiếm quỹ đất phát triển dự án ưu thế nghiêng về các doanh nghiệp thuộc sở hữu nhà nước (Porter & các cộng sự, 2010).

Điều này được nhiều chuyên gia (danh sách đính kèm phụ lục 2) giải thích một phần là do yếu tố lịch sử để lại vì nguồn gốc đất đai trong nền kinh tế phần lớn thuộc sở hữu quốc dân trước đây, hoặc là do các doanh nghiệp nhà nước được sự hỗ trợ từ các cơ quan quản lý nhà nước. Mặt khác, tính minh bạch của các thông tin trên các loại thị trường (trong đó có thị trường BĐS) ở Việt Nam hiện nay còn rất kém (Porter & các cộng sự, 2010), trong khi đó quỹ đất phát triển dự án chủ yếu được thực hiện theo quyết định giao đất của cơ quan quản lý nhà nước được phân công (Đào Anh Kiệt, 2010). Do vậy, việc lựa chọn doanh nghiệp để giao đất phát triển dự án phụ thuộc rất nhiều vào các mối quan hệ cá nhân của chủ doanh nghiệp với cá nhân lãnh đạo của cơ quan quản lý nhà nước. Bởi vì lợi ích mang lại từ các mối quan hệ với chính quyền được nhận thấy rõ ràng, nên phần lớn các doanh nghiệp chủ yếu quan tâm đến việc thiết lập các mối quan hệ với chính quyền, mà đánh đổi thời gian để quan tâm đến các lợi ích mang lại từ mạng lưới bên trong và các chủ thể bên ngoài khác.

Các doanh nghiệp đầu tư thời gian, thậm chí tiền bạc vào việc tìm cách móc nối với chính quyền để trục lợi, điều này làm các mối quan hệ trở thành nguồn lực có tác động tiêu cực đối với nền LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 kinh tế (theo kết quả phỏng vấn chuyên gia của luận án năm 2010, danh sách có đính kèm ở phụ lục 2). Với nhận thức như vậy thì doanh nghiệp rất khó có thể khai thác hết các lợi ích từ các mối quan hệ để phục vụ cho hoạt động kinh doanh. Thứ hai, Doanh nghiệp BĐS Việt Nam phần lớn là doanh nghiệp vừa và nhỏ. Trong thời gần đây, quy mô vốn của doanh nghiệp BĐS có xu hướng tăng, nhưng tính đến năm 2007 có đến 88% các doanh nghiệp BĐS có quy mô dưới 50 tỷ đồng (con số này tính chung cho các ngành kinh tế cả nước là 95%, xem Hình 1.1), khoảng 72% doanh nghiệp có quy mô lao động dưới 9 người (con số này tính chung cho các ngành kinh tế cả nước là 55%, xem Hình 1.