Luận án Tiến sĩ: Các yếu tố ảnh hưởng ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam

BỘGIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN TRẦN XUÂN LƯỢNG CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA NHÀ Ở CỦA NGƯỜI DÂN KHU VỰCĐÔ THỊVIỆT NAM LUẬN ÁN TIẾN SĨ NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH Hà Nội, 2021 BỘGIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN TRẦN XUÂN LƯỢNG CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA NHÀ Ở CỦA NGƯỜI DÂN KHU VỰC ĐÔ THỊ VIỆT NAM Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh bất động sản Mã ngành: 9340101 LUẬN ÁN TIẾN SĨ Người hướng dẫn khoa học: 1. Phạm Lan Hương Hà Nội, 2021 i LỜI CAM ĐOAN Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật. Tôi cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này, này do tôi tự thực hiện và không vi phạm yêu cầu vềsự trung thực trong học thuật. Hà Nội, ngày tháng năm 2021 Nghiên cứu sinh Trần Xuân Lượng ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin được gửi lời cảm ơn tới Ban Giám hiệu, Viện sau đại học, Khoa BĐS & KTTN, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, cùng toàn thể các Thầy, Cô giáo, các Nhà khoa học đã cung cấp những kiến thức chuyên môn và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu.

Đặc biệt, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến PGS. Phạm Văn Linh và TS. Phạm Lan Hương, các Thầy, Cô hướng dẫn khoa họcđã tận tâm giúp đỡ và chỉ bảo cho tôi trong suốt thời gian thực hiện luận án. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, Hiệp hội BĐS Việt Nam, Công ty Cổ phần đầu tư BĐS Taseco (TASECOLAND), các chuyên gia BĐS, các doanh nghiệp BĐS, cácđồng nghiệp và những khách hàng đã cung cấp dữ liệu, trả lời phỏng vấn, cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè đã động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho tôi học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận án này.

Tôi xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2021 Nghiên cứu sinh Trần Xuân Lượng iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN. ii MỤC LỤC.iii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT.vi DANH MỤC BẢNG BIỂU.vii DANH MỤC HÌNH VẼ.viii MỞ ĐẦU. Lý do lựa chọn đề tài. Câu hỏi nghiên cứu.

Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu. Tóm tắt phương pháp nghiên cứu. Đóng góp mới của luận án.

TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CÁC MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN. Hành vi người tiêu dùng. Hành vi người tiêu dùng và sản phẩm nhà ở. Mô hình hành vi con người.

Mô hình kinh tếMarshal. Mô hình tâm lý xã hội Veblenia. Mô hình học tập Pavlov. Mô hình phân tâm học Freud.

Lý thuyết về thứ bậc nhu cầu của Maslow. Các mô hình hành vi người tiêu dùng. Khái niệm mô hình hành vi người tiêu dùng. Mục đích và ưu điểm của các mô hình hành vi người tiêu dùng.

Mô hình xử lý thông tin Bettman. Mô hình Nicosia. Mô hình Howard Sheth. Mô hình Howard.

Mô hình Engel- Blackwell-Miniard (EBM). Mô hình hành động hợp lý (TRA) và hành vi có kế hoạch (TPB). Mô hình hành vi có kế hoạch (TPB) và ý định mua nhà ở. Mô hình TPB nghiên cứu về ý định mua nhà ở.

Mô hình TPB trong nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng tới ý định mua nhà ở 40 1. Kết luận và khoảng trống nghiên cứu. Một số kết luận về tổng quan nghiên cứu. Khoảng trống nghiên cứu.

GIẢ THUYẾT VÀ KHUNG LÝ THUYẾT. Tổng quan về khu vực nghiên cứu. Khu vực đô thịViệt Nam. Nhà ở khu vực đô thịViệt Nam.

Đặc điểm của nhà ở khu vực đô thị Việt Nam. Giả thuyết nghiên cứu và thang đo nhân tố. Nhân tố Ý định mua. Nhân tố Thái độ.

Nhân tố Chuẩn chủ quan. Nhân tố Nhận thức kiểm soát hành vi. Nhân tố Vị trí nhà. Nhân tố Tính pháp lý.

Đặc điểm nhân khẩu học của người mua nhà. Mô hình nghiên cứu. Các biến trong mô hình nghiên cứu. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.

Quy trình nghiên cứu. Phương pháp thu thập dữ liệu. Thu thập dữ liệu thứ cấp. Thu thập dữ liệu sơ cấp.

Phương pháp phân tích dữ liệu. Kiểm định thang đo và phân tích nhân tốkhám phá. Phân tích hồi quy đa biến bội. Phương pháp kiểmđịnh T-test.

Phương pháp phân tích phương sai. Phương pháp thống kê, so sánh. KẾT QUẢ KHẢO SÁT VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA NHÀỞ CỦA NGƯỜI DÂN KHU VỰC ĐÔ THỊ VIỆT NAM. Thống kê mẫu khảo sát.

Phân tích kết quả khảo sát. Đánh giá chất lượng và độ tin cậy của thang đo. Ý định mua nhà chung cư của người dân khu vực đô thị Việt Nam. Ý định mua nhà riêng của người dân khu vực đô thị Việt Nam.

Kiểm định các giả thuyết trong mô hình nghiên cứu. Đánh giá kết quả khảo sát. Một số kết luận thông qua phân tích kết quả khảo sát. Đánh giá về các nhân tố ảnh hưởng.

Đánh giá về cácđặc điểm nhân khẩu học. Đánh giá các chính sách vĩ mô ảnh hưởng tới ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam. KHUYẾN NGHỊ ĐẾN CÁ NHÂN TỔ CHỨC CÓ LIÊN QUAN 130 5. Dự báo tình hình nhà ở khu vực đô thị Việt Nam trong giai đoạn sắp tới.

Định hướng, triểnvọng đôthị hóa, thị trườngbất độngsảnvàchuyểndịch đất đai. Xu hướng thị trường bất động sản năm 2020 – 2021 và giai đoạn tiếp sau 132 5. Một sốvấnđềvềkhu vựcđô thịvà tình hình nhàởkhu vựcđô thịViệt Nam. Chiến lược phát triển không gian đô thị và nhà ở đô thị.

Chính sách về nhà ở tại khu vựcđô thị Việt Nam. Một số khuyến nghị về các nhân tố ảnh hưởng đến ýđịnh mua nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam. Khuyến nghị đối với người tiêu dùng. Khuyến nghị đối với chủ đầu tư các khu đô thị.

Khuyến nghị đối với cơ quan quản lý nhà nước Trung ương và địa phương.157 KIẾN NGHỊ CHO NHỮNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO DANH MỤC NHỮNG CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ.161 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO. 173 vi DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT Từ Tiếng Việt Tiếng Anh viết tắt BĐS Bất động sản CQ Chuẩn chủ quan NT Nhận thức kiểm soát hành vi NXB Nhà xuất bản PL Pháp lý QĐM Quyết định mua TĐ Thái độ TEV Lý thuyết Giá trị kỳ vọng Theory of Expectancy Value TPB Lý thuyết Hành vi có kế hoạch Theory of Planned Behavior TRA Lý thuyết Hành vi hợp lý Theory of Reasoned Action VT Vị trí YĐM Ý định mua vii DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2. So sánh một số khác biệt cơ bản, tương đối giữa “nhà riêng” và “chung cư” trong cùng phân khúc giá từ3-5 tỷ. Thang đo nhân tố Ý định mua nhà ở khu vực đô thị Việt Nam.

Thang đo nhân tố Thái độ. Thang đo nhân tố Chuẩn chủ quan. Thang đo nhân tố Nhận thức kiểm soát hành vi. Thang đo nhân tố Vị trí nhà.

Thang đo nhân tố Tính pháp lý. Các đặc điểm nhân khẩu học của người mua nhà. Các biến trong mô hình nghiên cứu. Thống kê mô tả mẫu khảo sát.

Kết quả phân tích nhân tố khám phá. Độ tin cậy của các thang đo. Kết quả kiểm định về các nhân tố ảnh hưởng tới ý định mua nhà chung cư trong khu vực đô thị Việt Nam. Kết quả kiểm định giới tính và ý định mua chung cư.

Kết quả kiểm định tuổi và ý định mua chung cư. Kết quả kiểm định nghề nghiệp chính và ý định mua chung cư. Kết quả kiểm định trình độ giáo dục và ýđịnh mua chung cư. Kết quả kiểm định trình độ giáo dục và ýđịnh mua chung cư.

Kết quả kiểm định quy mô hộ gia đình và ý định mua chung cư. Kết quả kiểm định về các nhân tố ảnh hưởng tới ý định mua nhà riêng trong khu vực đô thị Việt Nam. Kết quả kiểm định giới tính và ý định mua nhà riêng. Kết quả kiểm định tuổi và ý định mua nhà riêng.

Kết quả kiểm định nghề nghiệp chính và ý định mua nhà riêng. Kết quả kiểm định trình độ giáo dục và ý định mua nhà riêng. Kết quả kiểm định quy mô hộ gia đình và ý định mua nhà riêng. Kết quả kiểm định các giả thuyết nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam.117 vii DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 1.

Tháp nhu cầu của Maslow. Mô hình lý thuyết hành động hợp lý. Mô hình lý thuyết hành vi có kế hoạch (TPB). Mô hình nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam.

Quy trình nghiên cứu cho luận án. Top 10 chủ đầu tư bất động sản uy tín năm 2020. Lý do lựa chọn đề tài Đất đai, nhà ở là nguồn tài nguyên, tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, mỗi gia đình. Để sử dụng và khai thác hiệu quả nguồn tài nguyên này, mỗi quốc gia, mỗi gia đình đều có sự quản lý, điều hành khác nhau.

Ví như ở những nước phát triển, thị trường bất động sản (BĐS) đã đi trước chúng ta trên 100 năm, thì một hành lang pháp lý hoàn chỉnh được thiết lập với sự quản lý rất chặt chẽ. Còn ở Việt Nam, nền kinh tế thịtrường định hướng XHCN, bắt đầu đổi mới từ năm 1986 thì thị trường BĐS cũng manh nha hình thành năm 1987. Nhưng chính thức từ năm 1993, sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở, thì khuôn khổ pháp lý ban đầu cho thị trường quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở mới được thiết lập và có đặc thù rất riêng như hình thức đa sở hữu về đất đai, trên thế giới hình thức này chỉ còn vài nước áp dụng. Sau hơn 30 năm hình thành và phát triển, thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua không ít những thăng trầm và chứng kiến sự thay đổi chóng mặt.

Giống như một quy luật chu kỳ, thị trường bất động sản từ năm 1987 đến nay trải qua các giai đoạn phát triển: tăng trưởng -ổn định - nóng sốt - đóng băng - trầm lắng - phục hồi và tăng trưởng trở lại. Trải qua bao giai đoạn khó khăn, thị trường đã sự biến đổi chất và đang dần trở nên chuyên nghiệp hơn nhờ sự hỗ trợ của hành lang pháp lý (HoREA, 2020a). Tuy nhiên, trong giai đoạn 05 năm trở lại đây kể từ sau đợt đóng băng lần thứ ba, thị trường BĐS Việt Nam đã phát triển trở lại với một vận tốc phi mã.