Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản - Luận án TS

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI ĐỖ XUÂN TRỌNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2022 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI ĐỖ XUÂN TRỌNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số 9 38 01 07 LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: 1.TS Nguyễn Thị Nga 2.TS Nguyễn Quang Tuyến HÀ NỘI - 2022 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu nêu trong luận án là trung thực. Những kết luận khoa học của luận án chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. TÁC GIẢ LUẬN ÁN Đỗ Xuân Trọng MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU 1 Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 9 1.

Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài của luận án 9 1. Các công trình nghiên cứu về thị trường bất động sản và chính sách quản lý, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản 9 1. Các công trình nghiên cứu về kinh doanh bất động sản và pháp luật về kinh doanh bất động sản 14 1. Các công trình nghiên cứu về pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư và pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 18 1.

Đánh giá kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài và định hướng nghiên cứu của luận án 23 1. Đánh giá kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài 23 1. Định hướng nghiên cứu của luận án 29 1. Cơ sở lý thuyết của luận án 30 1.

Lý thuyết vận dụng trong nghiên cứu đề tài luận án 30 1.2 Câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu 32 Chương 2: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 38 2. Lý luận về dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 38 2. Khái niệm, đặc điểm của dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 38 2. Phân loại dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 44 2.

Vai trò của dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 45 2. Lý luận về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 47 2. Sự cần thiết khách quan của hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản 47 2. Khái niệm, đặc điểm của chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 52 2.

Lý luận về pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 56 2. Sự cần thiết khách quan của pháp luật điều chỉnh về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 56 2. Khái niệm, đặc điểm của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 58 2. Cơ cấu pháp luật điều chỉnh về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 61 2.

Thực tiễn pháp luật một số nước trên thế giới về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 64 2. Chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản theo pháp luật Trung Quốc 64 2. Chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản theo pháp luật của Ấn Độ 69 2. Chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản theo pháp luật của Singapore 74 Chương 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 78 3.

Nội dung pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 79 3. Các quy định về nguyên tắc chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 79 3. Các quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 84 3. Quy định về thẩm quyền, trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 91 3.

Các quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 101 3. Các quy định về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 109 3. Xử lý vi phạm trong chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 110 3. Thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 111 3.

Những kết quả đạt được trong xây dựng và thực hiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản 111 3. Những hạn chế bất cập trong xây dựng và thực hiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản 125 Chương 4: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 138 4. Định hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 138 4. Giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 143 4.

Nhóm giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 143 4. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 151 KẾT LUẬN 159 CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 161 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 162 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản DABĐS : Dự án bất động sản DAĐT : Dự án đầu tư GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KDBĐS : Kinh doanh bất động sản M&A : Merger and Acquisitions (Mua bán & Sáp nhập) NCS : Nghiên cứu sinh QSDĐ : Quyền sử dụng đất TTBĐS : Thị trường bất động sản UBND : Ủy ban nhân dân DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu Tên bảng Trang bảng 3.1 Một số thương vụ điển hình trong năm 2014 113 3.2 Một số thương vụ chuyển nhượng trong lĩnh vực BĐS 2015 - 2016 115 3.3 Danh sách một số thương vụ trong quý I/2016 116 3.4 3 thương vụ M&A bất động sản nổi bật trong quý III/2016 117 DANH MỤC CÁC HÌNH Số hiệu Tên hình Trang hình 3.1 Những thương vụ đầu tư nổi bật quý I năm 2016 116 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Ở Việt Nam, trước năm 1986 chỉ có hai thành phần kinh tế được công nhận chính thức, đó là kinh tế nhà nước và kinh tế tập thể. Đến Đại hội Đảng lần thứ VI (1986), khi bắt đầu bước vào xây dựng nền kinh tế nhiều thành phần, Nhà nước chính thức xác nhận các thành phần kinh tế (bao gồm kinh tế xã hội chủ nghĩa gồm khu vực quốc doanh và khu vực tập thể cùng với bộ phận kinh tế gia đình gắn liền với thành phần đó và các thành phần kinh tế khác gồm: kinh tế tiểu sản xuất hàng hóa, kinh tế tư bản tư nhân, kinh tế tư bản nhà nước, kinh tế tự nhiên, tự cấp, tự túc trong một bộ phận đồng bào dân tộc thiểu số ở Tây Nguyên và các vùng núi cao khác).

Trên cơ sở những thành phần kinh tế đó, Đại hội Đảng lần thứ VII (1991) và lần thứ VIII (1996) đã phân định thành 5 thành phần, bao gồm: kinh tế quốc doanh/ kinh tế nhà nước, kinh tế tập thể/ hợp tác xã, kinh tế tư bản nhà nước, kinh tế cá thể, tiểu chủ và kinh tế tư bản tư nhân. Đại hội Đảng IX (2001) đã bổ sung thành phần kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Văn kiện của Đại hội IX đã khẳng định rõ: “Thực hiện nhất quán chính sách phát triển nền kinh tế nhiều thành phần. Các thành phần kinh tế kinh doanh theo pháp luật đều là bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; trong đó kinh tế nhà nước giữ vai trò chủ đạo cùng với kinh tế tập thể ngày càng trở thành nền tảng vững chắc của nền kinh tế quốc dân”1.

Như vậy, kể từ năm 1986 tới nay Đảng, Nhà nước luôn nhất quán và xác định con đường phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa với đa thành phần kinh tế tham gia. Nhờ đó, nền kinh tế Việt Nam đã có những chuyển biến đáng kể từ một nền kinh tế “đóng cửa” sang nền kinh tế “mở cửa”; từ một nền kinh tế “trì trệ” sang nền kinh tế “năng động” hơn… song, với nền kinh tế thị trường thì luôn tiềm ẩn những rủi ro mang tính hệ thống; những tác động không chỉ xuất hiện ở trong nước mà còn từ những cuộc khủng hoảng mang tính khu vực và toàn cầu. Vì vậy, các chủ thể tham gia nền kinh tế để tránh được sự đổ vỡ trong tương lai thì cần thiết phải có khả năng kiểm soát những rủi ro, khả năng kiểm soát và luôn tìm cách tăng trưởng được số vốn đầu tư vào hoạt động kinh doanh của mình. Và trên hết, để phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Nhà nước cần không ngừng xây dựng và hoàn thiện thể chế kinh tế, chính trị và hệ thống pháp luật điều chỉnh các hoạt động kinh doanh thương mại nhằm kiến tạo một 1.

Đảng Cộng sản Việt Nam (2016), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr. 2 môi trường bình đẳng trong kinh doanh, một khả năng thích ứng với biến cố trong kinh doanh của các thành phần tham gia nền kinh tế. Một trong những vấn đề quan tâm của thế giới trong hoạt động kinh doanh ở cấp độ vĩ mô đó là hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp.