Luận án tiến sĩ: Thế chấp nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam - Trần Nguyễn Thị Tâm Đan

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI TRẦN NGUYỄN THỊ TÂM ĐAN THẾ CHẤP NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI – 2023 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI TRẦN NGUYỄN THỊ TÂM ĐAN THẾ CHẤP NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật Dân sự và Tố tụng Dân sự Mã số : 9380103 LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS. TRẦN ANH TUẤN PGS. TRẦN THỊ HUỆ HÀ NỘI - 2023 LUẬN ÁN THẾ CHẤP NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM NGHIÊN CỨU SINH: Trần Nguyễn Thị Tâm Đan KHÓA: 25 MÃ SỐ: NCS250301 Chuyên ngành: Luật dân sự và tố tụng dân sự. XÁC NHẬN CỦA NGƯỜI HƯỚNG DẪN LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu là của riêng tôi.

Các số liệu trong luận án là trung thực. Những kết luận khoa học của luận án chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. ` TÁC GIẢ LUẬN ÁN Trần Nguyễn Thị Tâm Đan MỤC LỤC MỞ ĐẦU. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài.

Tình hình nghiên cứu (Xem ở Phụ lục 01). Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu. Đối tượng nghiên cứu. Phạm vi nghiên cứu.

Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu. Mục đích nghiên cứu. Nhiệm vụ nghiên cứu. Phương pháp luận và các phương pháp nghiên cứu.

Phương pháp luận. Phương pháp nghiên cứu. Những điểm mới của luận án. Ý nghĩa luận và thực tiễn của luận án.

Đóng góp về mặt lý luận. Đóng góp về mặt thực tiễn. Kết cấu của luận án. 7 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở.

Nhận diện chung và đặc điểm của thế chấp. Nhận diện chung về thế chấp. Đặc điểm của thế chấp. Khái niệm, đặc điểm và phân loại nhà ở.

Khái niệm nhà ở. Đặc điểm của nhà ở. Phân loại nhà ở. Khái niệm, đặc điểm và bản chất của thế chấp nhà ở.

Khái niệm thế chấp nhà ở. Đặc điểm thế chấp nhà ở. Bản chất của thế chấp nhà ở. Phân loại thế chấp nhà ở.

Căn cứ mục đích thế chấp nhà ở. Căn cứ đối tượng của biện pháp thế chấp nhà ở. Căn cứ chủ thể thế chấp nhà ở. Căn cứ thoả thuận của các bên thế chấp.

Khung pháp luật điều chỉnh về thế chấp nhà ở. Nhóm các quy định liên quan đến hợp đồng thế chấp nhà ở - căn cứ xác lập biện pháp thế chấp nhà ở. Nhóm các quy định về nhà ở thế chấp. Nhóm các quy định liên quan đến phạm vi và thời hạn bảo đảm của biện pháp thế chấp nhà ở.

Nhóm các quy định liên quan đến đăng ký biện pháp thế chấp nhà ở và hiệu lực đối kháng với người thứ ba của biện pháp thế chấp nhà ở. Nhóm các quy định liên quan đến xử lý nhà ở thế chấp và chấm dứt thế chấm nhà ở. 55 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1. 58 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở59 2.

Căn cứ xác lập biện pháp thế chấp nhà ở là hợp đồng thế chấp nhà ở. Chủ thể của hợp đồng thế chấp nhà ở. Nội dung của hợp đồng thế chấp nhà ở. Hình thức của hợp đồng thế chấp nhà ở.

Hiệu lực của hợp đồng thế chấp nhà ở. Đối tượng của thế chấp nhà ở. Điều kiện để nhà ở được thế chấp. Các loại nhà ở thế chấp.

Xác định giá trị của nhà ở thế chấp. Phạm vi bảo đảm của biện pháp thế chấp nhà ở. Xác lập phạm vi bảo đảm của biện pháp thế chấp nhà ở. Các loại nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp nhà ở.

Hiệu lực của hợp đồng và hiệu lực đối kháng của biện pháp thế chấp nhà ở102 2. Hiệu lực của hợp đồng thế chấp nhà ở. Hiệu lực đối kháng với người thứ ba của biện pháp thế chấp nhà ở. Xử lý tài sản thế chấp là nhà ở.

Các trường hợp xử lý nhà ở thế chấp. Tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất khi xử lý nhà ở thế chấp. Phương thức xử lý nhà ở thế chấp. Thứ tự ưu tiên thanh toán từ việc xử lý nhà ở thế chấp.

115 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2. 119 CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN. Thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp nhà ở. Khái quát thực tiễn về thế chấp nhà ở.

Một số hạn chế, bất cập trong quá trình giải quyết tranh chấp. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về thế chấp nhà ở. Những bất cập và kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở. Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về thế chấp nhà ở.

153 KẾT LUẬN CHƯƠNG 3. 159 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO. 201 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT Tên viết tắt Tên đầy đủ 1 BLDS Bộ luật Dân sự 2 QSH Quyền sở hữu 3 NĐ Nghị định 4 TMCP Thương mại Cổ phần 5 TT Thông tư MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Kinh tế Việt Nam trong những năm qua phát triển với tốc độ nhanh chóng.

Các cá nhân và tổ chức trong quá trình phát triển kinh tế luôn có nhu cầu vay vốn để phát triển kinh doanh. Thế chấp tài sản là một trong biện pháp bảo đảm rất thuận tiện khi tài sản vẫn được đưa vào sử dụng, phát huy tối đa công năng sử dụng và hạn chế hư hỏng do lâu ngày không sử dụng (không hạn chế như cầm cố hay ký quỹ), từ đó tận dụng tối đa hoa lợi, lợi tức, tạo điều kiện cho bên thế chấp có thêm cơ hội để thực hiện đúng nghĩa vụ. Tuy nhiên, cũng chính vì ưu điểm trên của biện pháp thế chấp, việc thế chấp tài sản đã bị các cá nhân lợi dụng để trục lợi (Bên thế chấp làm giả hồ sơ, mang đi thế chấp tại nhiều nơi để bảo đảm nhiều nghĩa vụ mà tổng giá trị nghĩa vụ cần bảo đảm cao hơn nhiều lần ro với giá trị của tài sản thế chấp; định giá tài sản thế chấp sai giá trị,. Trong đó, tài sản gắn liền với đất là đối tượng tài sản thế chấp mang tính đặc thù1.

Bên cạnh đó, các ngân hàng (Đặc biệt là các ngân hàng chính sách) đã, đang và sẽ phát triển việc cho vay vốn mà tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai (tài sản hình thành từ nguồn vốn vay). Điều này sẽ gây ra những khó khăn nhất định khi càng ngày nhà nước nói chung, các tổ chức tín dụng nói riêng khi tạo ra điều kiện để cá nhân, tổ chức có thể tiếp cận với nguồn vốn trong khi việc xử lý nợ xấu (Nợ quá hạn trên 90 ngày và khả năng trả thấp) luôn luôn là vấn đề lớn của các tổ chức tín dụng. Cụ thể, các ngân hàng lớn đã thành lập các công ty con riêng chuyên để xử lý nợ (VD: Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân đội có Công ty (con) xử lý nợ MB AMC, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng có công ty con là Công ty xử lý nợ VP AMC,. Trong nhiều năm qua, kể từ khi BLDS năm 1995 có hiệu lực pháp luật (ngày 01/07/1996) thì hàng loạt các văn bản pháp luật khác cũng được ban hành như Luật Đất đai, Luật Doanh nghiệp, Luật Thương mại, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Lao động, Luật Hôn nhân và gia đình; các Nghị định, Thông tư về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

tạo cơ sở pháp lý tương đối toàn diện cho các chủ thể tham gia các giao dịch dân sự, kinh tế , thương mại. 1 Cụ thể Điều 326 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định riêng đối với việc thế chấp tài sản gắn liền với đất. 1 Tuy nhiên, một số quy định của pháp luật liên quan đến thế chấp nhà ở còn nhiều thiếu khuyết, một số quy định chưa cụ thể, thiếu rõ ràng, mâu thuẫn, chồng chéo nhau…Các văn bản quy định chi tiết thi hành và hướng dẫn áp dụng còn thiếu, chưa theo kịp với sự phát triển kinh tế - xã hội trong điều kiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Trong thực tế, các vụ kiện về thế chấp nhà ở ngày càng gia tăng, phức tạp, tình hình kinh tế - xã hội có nhiều thay đổi, việc vay vốn để sản xuất, kinh doanh của cá nhân, gia đình và tổ chức ngày càng nhiều, cùng với đó là các biện pháp bảo đảm cũng tăng theo tỷ lệ thuận chứa đựng nhiều yếu tố pháp lý.

Việc giải quyết các án kiện về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, trong đó việc giải quyết tranh chấp về thế chấp nhà ở gặp nhiều khó khăn, phức tạp hơn. Theo Báo cáo tổng kết công tác năm 2020 và nhiệm kỳ 2016 - 2020 của ngành Toà án thực hiện tháng 12 năm 2020 cho thấy trong nhiệm kỳ, các Tòa án đã thụ lý 1.472 vụ việc; đã giải quyết, xét xử được 1.684 vụ việc, đạt tỷ lệ 97,3%, vượt chỉ tiêu Nghị quyết của Quốc hội đề ra (so với nhiệm kỳ trước, thụ lý tăng 523.966 vụ việc; giải quyết tăng 496. Án nhiều và kéo dài tỷ lệ nghịch với thời gian nghiên cứu, xét xử ngắn để xét xử của Hội đồng xét xử. Nguyên nhân có nhiều, trong đó phải kể đến một số quy định của pháp luật liên quan đến thế chấp nhà ở còn biểu hiện thực trạng nói trên, nên thiếu cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp.

Chẳng hạn, trường hợp thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở, vậy khi xử lý tài sản thế chấp thì Tòa án sẽ xử lý căn nhà hay quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán căn nhà. Trường hợp bên mua nhà muốn vay vốn ngân hàng để thanh toán khoản tiền mua nhà ở còn thiếu thì không thể thế chấp chính ngôi nhà đó, mặc dù về mặt pháp lý thì bên mua đã trở thành chủ sở hữu nhà ở khi hợp đồng đã được công chứng, chứng thực và các bên đã bàn giao nhà.