Luận án tiến sĩ: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh BĐS Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI NGUYÉN THỊ HÒNG NHUNG PHAP LUẬT VE CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SU DUNG DAT TRONG KINH DOANH BAT DONG SAN O VIET NAM LUẬN ÁN TIEN SĨ LUAT HOC HA NOI - 2012 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI NGUYÉN THỊ HÒNG NHUNG PHÁP LUẬT VE CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG DAT TRONG KINH DOANH BÁT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật Kinh tế Mã số : 62.01 LUẬN ÁN TIEN SĨ LUẬT HOC Người hướng dẫn khoa học: 1.TS Phạm Hữu Nghị 2.TS Nguyễn Quang Tuyến HÀ NOI - 2012 LỜI CAM ĐOAN lôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các sô liệu nêu trong luận án là trung thực. Những kêt luận khoa học của luận án chưa từng được ai công bồ trong bat kỳ công trình nào khác. TÁC GIÁ LUẬN ÁN NGUYEN THỊ HONG NHUNG CAC CHỮ VIET TAT TRONG LUẬN ÁN BĐS : Bất động sản BLDS : Bộ luật Dân sự CTXD : Công trình xây dựng GCNQSDD : Giấy chứng nhận quyên sử dung đất LĐĐ : Luật Dat dai LKDBDS : Luật Kinh doanh bat động sản QSDD : Quyén su dung dat UBND : Uy ban nhan dan MỤC LỤC LOI MỞ DAU 1 CHUONG 1 NHUNG VAN DE LÝ LUẬN VE CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SU DUNG DAT VA PHÁP LUAT VE CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SU DUNG DAT TRONG KINH DOANH BAT DONG SAN O VIET NAM 10 1.

Những van dé lý luận về chuyên nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. Những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về chuyển nhượng quyên sử dụng đất trong kinh doanh bat động sản ở Việt Nam.-2- 25 2+s+£sxecseẻ 40 CHƯƠNG 2 THUC TRẠNG PHÁP LUẬT VE CHUYEN NHƯỢNG QUYÈN SỬ DỤNG DAT TRONG KINH DOANH BAT DONG SAN Ở VIỆT NAM 78 2. Thực trạng pháp luật về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bat động sản ở Việt Nam.-- 2-2 + k +E£EE+EeEEeErEeEkrrerkee 78 Died, Thực trang pháp luật về quyên sử dung dat chuyển nhượng trong kinh doanh bất ð[01150. Thực trang pháp luật về hop đồng chuyển nhượng quyền sử dụng dat trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam.

Thực trạng pháp luật về thanh toán, tài chính đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bat động sản ở Việt Nam. Thực trang pháp luật về trình tự, thủ tục chuyên nhượng quyên sử dung dat trong kinh doanh bat động sản ở Việt Nam.-- - 2 2 s+z+x+£+Ezcxeẻ 143 CHƯƠNG 3 ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUATVE CHUYỂN NHƯỢNG QUYEN SU DUNG DAT TRONG KINH DOANH BAT ĐỘNG SAN Ở VIET NAM 159 3. Căn cứ dé đưa ra các định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyên nhượng quyền sử dung đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt 3. Định hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bat động sản ở Việt Nam.

Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dung đất trong kinh doanh bat động sản ở Việt Nam.-- + +11 sesrseere 173 KET LUẬN 198 CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC ĐÃ CÔNG BÓ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO LOI MỞ DAU 1. Tinh cấp thiết của đề tài nghiên cứu Mua bán, chuyển nhượng đất đai là hình thức giao dịch được hình thành từ rất sớm, nó gan như xuất hiện đồng thời với sự xuất hiện của chiếm hữu tư nhân về đất đai. Cùng với sự phát triển của kinh tế - xã hội, hình thức giao dịch này đã có nhiều thay đổi thăng, tram khác nhau. Ngày nay, mua bán, chuyển nhượng đất đai đã trở thành hình thức giao dịch sôi động và phổ biến trong giao lưu dân sự và thương mại ở hầu hết các quốc gia trên thế giới.

Ở Việt Nam, do đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất. Việc xây dựng nên quyền sử dụng đất ở Việt nam đã tạo nên nét đặc thù trong các giao dịch về quyền sử dụng đất nói chung và giao dịch chuyển nhượng quyền sử dung đất nói riêng trong kinh doanh bat động sản. Nhà nước xây dựng khung khô pháp lý cho sự ra đời và vận hành của thị trường chuyên nhượng quyền sử dụng đất theo xu hướng công khai, minh bạch. Tuy nhiên, thực tiễn thi hành cho thấy các quy định về chuyên nhượng quyền sử dụng dat, bất động sản vẫn còn tôn tại một số mâu thuẫn, bất cập ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, làm giảm hiệu lực quản lý của nhà nước đối với loại thị trường này như hạn chế về chủ thể chuyển nhượng và quyền sử dụng đất chuyển nhượng: chưa mở rộng hàng hóa quyền sử dụng đất; thủ tục chuyên nhượng phức tạp, phiền hà; chưa xây dựng được mối quan hệ liên thông giữa thị trường tài chính với thị trường bất động sản; chưa thực sự bình đăng giữa các chủ thể chuyển nhượng và nhận chuyên nhượng BĐS; có nhiều khác biệt, mâu thuẫn giữa giao dịch chuyên nhượng quyền sử dụng đất với mua bán các tài sản gắn liền với đất.

Giao dịch chuyển nhượng bất động sản vận hành không thông suốt, không hiệu quả sẽ tạo ra những “điểm nghẽn” ảnh hưởng tiêu cực đến kinh doanh bất động sản, cũng như thị trường bất động sản, tác động xấu đến tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, kinh doanh nói chung trong bối cảnh nên kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế của nước ta đang ngày càng phát triển đi vào chiều sâu. Dé tháo gỡ, khai thông những “điểm nghẽn” trong kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, góp phan thúc day sự phát triển của nền kinh tế thị trường thì việc nghiên cứu, tim hiểu pháp luật về chuyên nhượng quyén sử dụng đất trong kinh doanh bat động sản dưới nhiều cấp độ khác nhau là rất cần thiết. Với suy nghĩ như vậy, tôi đã chọn đề tài: “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dung dat trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu luận án tiến sĩ Với mong muốn đi sâu nghiên cứu toàn diện nhất các van dé lý luận, thực tiễn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản, từ đó đưa ra các định hướng và giải pháp nhằm góp phan hoàn thiện pháp luật về lĩnh vực này. Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian qua hoạt động kinh doanh bat động san (BĐS) và thi trường bất động sản đã được nhiều chuyên gia, các nhà khoa học, các doanh nghiệp trong và ngoài nước quan tâm nghiên cứu.

Có rất nhiều công trình khoa học cấp nhà nước, cấp bộ, ngành, cơ sở nghiên cứu về vấn đề này, cụ thể như sau: Đề tài cấp bộ: “Cơ sở khoa học và giải pháp hình thành thị trường bat động sản ở Việt Nam”, Cục Công sản, Bộ Tài chính, (2000); Kỷ yếu hội thảo “Một số vấn dé về hình thành và phát triển thị truong bat động san ở Việt Nam”, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (11/2001); Kỷ yếu hội thảo “Phát triển thị truong bat động sản ở Việt Nam. Viện Nghiên cứu Quan lý kinh tế Trung ương (2/2002). Các công trình này chủ yếu nghiên cứu một số van dé cơ bản về thị trường BĐS, quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS Việt Nam, quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS và một số định hướng, giải pháp phát triển thị trường BĐS Việt Nam. Đề tài nghiên cứu: “Thị trường bat động sản thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2005” do Sở Địa chính nhà đất - Trường Đại học kinh tế - Viện kinh tế - Văn phòng kiến trúc sư trưởng- Tổng công ty địa ốc Sài Gòn: Công trình này nghiên cứu khá toàn diện các vấn đề lý luận về thị trường BĐS; thực trạng thị trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh; các giải pháp chủ yếu nhăm quan lý, phát triển thi trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2005 gồm giải pháp về xây dựng hệ thống pháp lý về thị trường BĐS, giải pháp kiện toàn hệ thống tổ chức bộ máy quản lý BĐS, đây nhanh công tác quy hoạch sử dụng đất, các giải pháp tài chính về thị trường BĐS; Kỷ yếu hội thảo “Pháp luật về đăng ký bắt động sản” tổ chức từ ngày 10 — 12/1/2007 dự án hợp tác giữa Bộ Tư pháp và cơ quan hợp tác quốc tế Nhật Bản (JICA): Phân tích rõ thực trạng pháp luật và hệ thống co quan đăng ký BĐS ở Việt Nam, nghiên cứu khảo sát về công tác đăng ký BĐS ở một số nước trên thế giới, đưa ra đề xuất xây dựng mô hình co quan đăng ký tập trung về BĐS ở Việt Nam; Kỷ yếu Hội thảo “Thi trong nhà, đất ở Hà Nội”, Viện nghiên cứu phát triển kinh tế -xã hội, Hà Nội, (4/2002); Kỷ yếu hội thảo “Xây dựng cơ sở pháp lý về thị trường quyên sử dụng đất ở Việt Nam”, Bộ môn pháp luật kinh doanh- Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội (2002); Báo cáo về đề tài.

“Điểu tra, nghiên cứu, đánh giá hiệu quả của việc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê gan lién với xây dựng cơ sở hạ tang” ,Vién Nghiên cứu Dia chính- Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hà Nội(2005); Cùng với các đề tài khoa học, kỷ yếu các cuộc hội thảo nêu trên, còn có nhiều bài viết trong các sách, tài liệu chuyên khảo, các bài nghiên cứu trên tạp chí chuyên ngành, các bài trên một số tờ báo, các luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ có dé cập đến thị trường bat động sản như: “Sw hình thành và phát triển thị trường bắt động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam” của TS. Lê Xuân Bá, Nhà xuất bản Khoa học và Kỹ thuật, Hà Nội (2003) đã phân tích khá kỹ càng về thị trường BĐS, một số vấn đề phương pháp luận và kinh nghiệm quốc tế; phân tích thực trạng về thị trường quyền sử dụng đất (QSDD) và thị trường nhà ở Việt Nam và đưa ra các giải pháp tiếp tục phát triển thị trường BĐS trong thời gian tới; Sách chuyên khảo “Thj trường bat động sản những van dé lý luận và thực tiễn ở Việt Nam” của PGS.TS Thái Bá Can và ThS Trần Nguyên Nam — NXB Tài chính (2003); “ Thi trường quyên sử dụng đất ở Việt Nam”, Ths.