Luận án tiến sĩ pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại TP.HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI HOÀNG VIỆT TRUNG PH¸P LUËT VÒ KINH DOANH NHµ ë H×NH THµNH TRONG T¦¥NG LAI Tõ THùC TIÔN THI HµNH T¹I THµNH PHè Hå CHÝ MINH LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI HOÀNG VIỆT TRUNG PH¸P LUËT VÒ KINH DOANH NHµ ë H×NH THµNH TRONG T¦¥NG LAI Tõ THùC TIÔN THI HµNH T¹I THµNH PHè Hå CHÝ MINH Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 9 38 01 07 LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: 1. Nguyễn Thị Dung 2. Nguyễn Thị Hồng Nhung HÀ NỘI LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu nêu trong luận án là trung thực.

Những kết luận khoa học của luận án chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. TÁC GIẢ LUẬN ÁN Hoàng Việt Trung MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU 1 Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 9 1. Tình hình nghiên cứu 9 1. Cơ sở lý thuyết của đề tài 50 Chương 2: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Ở VIỆT NAM 58 2.

Lý luận về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai 58 2. Lý luận pháp luật về kinh doanh nhà ởbất động sản hình thành trong tương lai 77 Chương 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 97 3. Thực trạng pháp luật về kinh doanh nhà ởbất động sản hình thành trong tương lai 97 3. Thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh 126 Chương 4: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 162 4.

Định hướng hoàn thiện pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai và nâng cao hiệu quả thi hành tại tThành phố Hồ Chí Minh 162 4. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai và nâng cao hiệu thi hành tại TThành phố Hồ Chí Minh 170 KẾT LUẬN 183 DANH MỤC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 186 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 187 PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản KDBĐS : Kinh doanh bất động sản NCS : Nghiên cứu sinh Tp.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh TTBĐS : Thị trường bất động sản XHCN : Xã hội chủ nghĩa DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu Tên bảng Trang bảng 3.1 Lượng vốn khu vực đầu tư trực tiếp của nước ngoài tại Tp.HCM 136 trong giai đoạn 2010 - 2014 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Nhà ở là một vấn đề mà bất cứ ai cũng phải quan tâm; bởi vì, ăn, ở, mặc và đi lại là những nhu cầu tối cần thiết và không thể thiếu được của con người. “Phàm con người ta sinh ra, ai cũng phải giải quyết nhu cầu ăn, ở, mặc và đi lại rồi mới nghĩ đến hoạt động chính trị, nghiên cứu khoa học, nghệ thuật…” (Các Mác).

Song không phải bất cứ người nào cũng có đủ khả năng tài chính để có thể tự mình lo được nhà ở. Trong xã hội có một bộ phận đáng kể người dân không tự lo được nhà ở phải sử dụng sản phẩm nhà ở của các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản (KDBĐS). Sự bất tương thích, bất cân đối giữa yếu tố “cung” với yếu tố “cầu” về nhà ở là một trong những nguyên nhân ra đời loại hình kinh doanh nhà ở nhằm mục đích thu lợi nhuận. Muốn kinh doanh nhà ở thì trước hết chủ đầu tư, KDBĐS phải tạo lập một lượng nhà ở hàng hóa để có thể bán ra thị trường cho người tiêu dùng.

Điều này đòi hỏi, các chủ đầu tư, KDBĐS phải đầu tư một nguồn vốn lớn để xây dựng nhà ở, khu chung cư v.; trong điều kiện phần lớn các chủ đầu tư, KDBĐS ở nước ta có năng lực tài chính còn hạn chế. Để giải quyết “bài toán” vốn cho đầu tư xây dựng nhà ở thì một trong những kênh huy động vốn của khách hàng là kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai. Có nghĩa là trong quá trình xây dựng nhà ở, chủ đầu tư được phép bán chính nhà ở chưa xây dựng xong cho người có nhu cầu mua, người thuê mua (gọi chung là khách hàng). Đối với khách hàng cũng chấp nhận hình thức mua bán nhà ở này, cho dùng tiềm ẩn rủi ro, mạo hiểm; bởi họ được tham gia ngay từ quá trình xây dựng nhà ở, đóng góp với chủ đầu tư để hình thành nhà ở đáp ứng thị hiếu, sở thích, phù hợp với nhu cầu của mình và cùng “chung tay” với chủ đầu tư đẩy nhanh quá trình xây dựng sớm được nhận bàn giao nhà phần thô trong thời gian ngắn nhất có thể.

Dẫu vậy mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với khách hàng như lấy gì để bảo đảm khi chủ đầu tư nhận một phần tiền ứng trước của người mua, người thuê mua sẽ sử dụng đúng mục đích cam kết; làm thế nào để giám sát, kiểm soát chủ đầu tư không 2 thực hiện hành vi lừa đảo chiếm đoạt tiền của khách hàng hoặc chậm bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ, thời gian đã cam kết v. Điều này rất cần có một hành lang pháp lý đồng bộ, thống nhất, đầy đủ để ngăn ngừa các hành vi này; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua, người thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; đồng thời, góp phần tháo gỡ khó khăn về vấn đề vốn cho các chủ đầu tư, kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai. Luật KDBĐS năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành được ban hành có các quy định về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai như giải thích như thế nào là nhà ở hình thành trong tương lai; điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; phương thức thanh toán đối với mua bán nhà ở hình thành trong tương lai v. Tuy nhiên, do đây là loại hình kinh doanh nhà ở còn khá mới mẻ ở nước ta và Nhà nước chưa có nhiều kinh nghiệm về quản lý đối với phân khúc nhà ở này.

Vì vậy, sự chưa hoàn thiện hay còn tồn tại những “lỗ hổng” hoặc “kẽ hở” của lĩnh vực pháp luật này là điều khó tránh khỏi. Xin đơn cử một ví dụ trong trường hợp chủ đầu tư nhà ở hình thành trong tương lai nhận số tiền mua nhà ứng trước của khách hàng lên đến hàng chục tỷ đồng rồi bỏ trốn thì pháp luật sẽ xử lý như thế nào và ai là người bồi thường số tiền này cho người mua, người thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Rất tiếc vấn đề này lại chưa được Luật KDBĐS năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định. Hậu quả là khách hàng rất băn khoăn, bất an khi tham gia vào phân khúc nhà ở hình thành trong tương lai trên thị trường.

Điều này không chỉ gây khó khăn cho các chủ đầu tư, kinh doanh chân chính trong việc huy động vốn thực hiện dự án thông qua việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà còn tác động tiêu cực đến tính hấp dẫn của môi trường đầu tư kinh doanh ở nước ta. Để khắc phục kịp thời những bất cập của Luật KDBĐS năm 2006 về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai, Luật KDBĐS năm 2014 được Quốc hội khóa XIII kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25/11/2014 thay thế Luật KDBĐS năm 2006. Đạo Luật này ra đời cùng thời điểm với Luật Nnhà ở năm 2014 với những sửa đổi, bổ sung đối với phân khúc thị trường kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai nhằm đáp ứng yêu cầu của thực tiễn phát triển đất nước hiện 3 nay. Đặt trong bối cảnh đó, đòi hỏi các nhà đầu tư KDBĐS phải nắm vững, kịp thời và vận dụng đúng những quy định mới này trong hoạt động kinh doanh nhà ở nói chung và nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng.

Ngược lại, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng phải nghiên cứu, tìm hiểu để quản lý chặt chẽ hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai song cũng không được gây cản trở đến quyền tự do kinh doanh trong lĩnh vực nhà ở của các tổ chức, cá nhân. Tthành phố Hồ Chí Minh (Tp. HCM) là trung tâm kinh tế, thương mại, dịch vụ phát triển năng động, sôi động nhất cả nước. Với điều kiện thuận lợi về địa chính trị, kinh tế, thương mại, dịch vụ nên thị trường bất động sản (TTBĐS) của Tp.

HCM có sức hấp dẫn mạnh mẽ đối với các chủ đầu tư KDBĐS trong và ngoài nước. Loại hình kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai được các chủ đầu tư chú trong khai thác những ích lợi trong việc giải quyết “bài toán” vốn cho kinh doanh và rút ngắn chu kỳ quay vòng vốn “đầu vào”. Song bên cạnh đó có không ít chủ đầu tư thực hiện hành vi chiếm dụng vốn; không bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai đúng tiến độ, thời hạn đã cam kết với người mua, người thuê mua; thậm chí còn thực hiện hành vi lừa đảo chiếm đoạt tiền của khách hàng. và phải chịu sự xử lý của pháp luật.

Hậu quả là TTBĐS nói chung và phân khúc nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng phát triển méo mó, lệch lạc. Điều này minh chứng cho thực tiễn thi pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại Tp. HCM còn nhiều hạn chế, yếu kém. Để khắc phục triệt để, kịp thời những hạn chế, yếu kém này thì việc nghiên cứu, đánh giá pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai về lý luận và thực tiễn tham chiếu từ thực tế của Tp.

HCM là cần thiết. Với những lý do cơ bản trên đây, nghiên cứu sinh (NCS)nghiên cứu sinh lựa chọn đề tài “Pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai từ thực tiễn thi hành tại Thành phố Hồ Chí Minh” làm luận án tiến sĩ luật học 2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 2.