Luận án tiến sĩ kinh tế phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá giá bán th

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH ­­­­­­­­­­ NGUYỄN THỊ BÍCH HỒNG PHÂN TÍCH MỐI QUAN HỆ GIỮA CHIẾN LƯỢC RAO GIÁ, GIÁ BÁN, THỜI GIAN RAO BÁN VÀ KHẢ NĂNG BÁN. NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở RIÊNG LẺ TP.HCM LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ TP. Hồ Chí Minh – Năm 2021 3 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH ­­­­­­­­­­ NGUYỄN THỊ BÍCH HỒNG PHÂN TÍCH MỐI QUAN HỆ GIỮA CHIẾN LƯỢC RAO GIÁ, GIÁ BÁN, THỜI GIAN RAO BÁN VÀ KHẢ NĂNG BÁN. NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở RIÊNG LẺ TP.HCM Chuyên ngành: Kinh tế Phát triển Mã số: 9310105 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS.

PHẠM KHÁNH NAM TS. NGUYỄN HOÀNG BẢO 4 TP. Hồ Chí Minh – Năm 2021 5 LỜI CAM ĐOAN Tác giả xin cam đoan luận án “Phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá, giá bán, thời gian rao bán và khả năng bán. Nghiên cứu thị trường nhà ở riêng lẻ TP.HCM” là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tác giả.

Tất cả tài liệu tham khảo đều có nguồn gốc rõ ràng, được công bố theo đúng quy định và được trích dẫn đầy đủ. Nội dung của luận án do tác giả tự nghiên cứu một cách trung thực, khoa học và chưa được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào. Nghiên cứu sinh Nguyễn Thị Bích Hồng 6 MỤC LỤC 7 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh BĐS Bất động sản TOM Thời gian rao bán DOP Chênh lệch giá Exp Số mũ cơ số e hedonic Đánh giá sự hưởng thụ 8 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Bảng tổng hợp các biến liên quan 101 Bảng 3.2: Thống kê mô tả dữ liệu khảo sát nhà ở riêng lẻ tại TP.HCM 108 sau điều chỉnh Bảng 3.3: Kết quả ước lượng mô hình ước tính giá nhà theo đặc tính 113 Bảng 3.4: Kết quả đo lường tác động của chiến lược rao giá đối với 118 giá bán của nhà ở Bảng 3.5: Kết quả đo lường tác động của chiến lược rao giá đối với 124 thời gian rao bán Bảng 3.6: Kết quả thiết lập biến các biến kiểm duyệt cho mô hình khả 133 năng bán nhà Bảng 3.7: Kết quả ước tính mô hình khả năng bán nhà Cox đối với các 134 mốc thời gian 1 tháng, 3 tháng, 6 tháng, 9 tháng Bảng 4.1: Kết quả kiểm định tác động của đặc tính ngập lụt căn nhà cũ 149 lên giá bán và thời gian rao bán của căn nhà được chọn mua ở hiện tại DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Phân bố mẫu khảo sát 106 Hình 3.2: Biểu đồ tỷ trọng của một số đặc tính cấu trúc nhà ở 107 Hình 3.3: Chỉ số giá nhà theo quý tại thành phố Hồ Chí Minh 129 9 PHÂN TÍCH MỐI QUAN HỆ GIỮA CHIẾN LƯỢC RAO GIÁ, GIÁ BÁN, THỜI GIAN RAO BÁN VÀ KHẢ NĂNG BÁN. NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở RIÊNG LẺ TP.HCM Tóm tắt luận án Luận án phân tích chiến lược bán và hành vi mua nhà trên thị trường bất động sản TP.

Cụ thể, luận án nghiên cứu về tác động của chiến lược rao giá đối với mức giá bán, thời gian rao bán, và khả năng bán của nhà ở (mục tiêu 1); và phát triển mô hình phân tích ảnh hưởng của các đặc điểm của căn nhà cũ lên hành vi người mua nhà (mục tiêu 2). Với mục tiêu một, luận án áp dụng phương pháp ba bước, gồm: bước 1 là ước tính mức giá thị trường của căn nhà với mô hình đánh giá sự hưởng thụ (hedonic) và xác định chiến lược rao giá là khoảng chênh lệch giữa mức giá rao thực tế và giá thị trường của căn nhà; bước 2 là đo lường tác động của chiến lược rao giá lên giá bán và thời gian rao bán của căn nhà; bước 3 là đo lường tác động của chiến lược rao giá lên khả năng bán của căn nhà và sự biến động của tác động này với mô hình khả năng bán Cox với các mốc thời gian rao bán 1, 3, 6, 9 tháng. Kết quả cho thấy chiến lược rao vượt giá có tác động làm gia tăng giá giao dịch và rút ngắn thời gian giao dịch của nhà ở. Những mô hình Cox cũng cho thấy chiến lược rao vượt giá có tác động mạnh làm gia tăng khả năng bán của căn nhà trong 30 ngày đầu rao bán, tác động này giảm dần và biến mất sau 180 ngày rao bán.

Ở mục tiêu nghiên cứu số hai, tác giả phát triển mô hình toán học mô hình hóa ảnh hưởng của các đặc điểm của căn nhà cũ lên hành vi tìm kiếm hiện tại củangười mua nhà. Sau đó, từ 448 giao dịch quan sát trên thị trường nhà ở TP. HCM, kiểm định thực nghiệm cho thấy rằng những kinh nghiệm của người mua nhà đã trả qua với việc ngập lụt ở căn nhà trước đây có ảnh hưởng có ý nghĩa lên 10 giá giao dịch của căn nhà mới. Kết quả này phù hợp với kết quả của mô hình lý thuyết vừa được phát triển.

Từ khóa: chiến lược rao giá, thời gian rao bán, mô hình khả năng nguy cơ Cox, lý thuyết hành vi tìm kiếm. THE RELATIONSHIPS BETWEEN LISTING PRICE STRATEGIES AND SELLING PRICE, TIME ON MARKET, AND PROBABILITY OF SALE. THE CASE OF SINGLE­FAMILY HOUSING MARKET IN HO CHI MINH CITY Abstract The thesis aims to measure the impacts of listing price strategies on selling price, time on the market, and the probability of sale of a house (objective 1); and to develop a theoretical model to analyze the influences of the prior house's characteristics on the present searching behaviors of housebuyer (objective 2). As for the first objective, the three steps method is applied.

The first step is to estimate the market value of the house by the hedonic model, and define the listing strategy of the seller as the gap between the actual listing price and the market value of the house. The second step is to measure the effect of the listing price strategy, which was defined in the first step, on the selling price and the time on the market of the house. The third step is to measure the dynamic effect of the listing price strategy on the probability of sale of the house by the Cox Proportional Hazard Model with 1, 3, 6, 9­month listing timelines. The results demonstrate that the overprice listing strategy has a significant effect on increasing the transaction prices and shortening the transaction time.

The Cox models show that the overprice listing strategy has a strong significant effect on the probability of sale of the house within the first 30­ day listing time, this effect is found to diminish over the listing time and disappear after 180­day listing time. In the second objective of the thesis, the thesis develops a theoretical framework to analyze how characteristics of the prior houses affect the present searching behaviors of the house buyer. Then, the empirical test shows that 11 the experiences of the house buyer with the prior house's flooded features have a significant effect on the transaction price of the new house. This empirical finding is in line with the developed theoretical model result.

Keywords: Listing Price Strategies, Time on the market, Probability of sale of a House, Cox Proportional Hazard Model, Searching behavior. 12 CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1 Bối cảnh nghiên cứu Nhà ở là loại tài sản quan trọng nhất đối với các hộ gia đình và là tài sản chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng giá trị tài sản của hộ, một sự biến động trong giá trị nhà ở sẽ tác động rất mạnh lên hành vi tiêu dùng của các hộ gia đình và có thể ảnh hưởng đến sự tăng trưởng của nền kinh tế ( Case và các đồng sự, 2005). Do đó, giá bán của nhà ở và thời gian rao bán của nhà ở luôn là những vấn đề mà người bán nhà quan tâm. Theo đó, mục tiêu của người bán là giá bán càng cao càng tốt nhưng thời gian rao bán thì càng ngắn càng tốt.

Tuy nhiên, theo các khuôn khổ lý thuyết tìm kiếm trên thị trường nhà ở được đưa ra bởi Simon (1955) và sau đó được phát triển bởi Wheaton (1990), Yavas (1992) và gần đây hơn là các mô hình của Krainer và LeRoy (2002), Anglin, Rutherford, và Springer (2003), Lin và Vandell (2007), và Cheng và các đồng sự (2008) thì hai mục tiêu này của người bán là mâu thuẫn nhau vì khi người bán dành nhiều thời gian hơn cho việc tìm kiếm những người mua tiềm năng thì họ sẽ tìm thấy người mua có mức sẵn lòng trả cao hơn cho căn nhà đang rao bán. Do đó người bán nhà sẽ luôn phải thực hiện sự đánh đổi giữa việc giá bán cao với thời gian rao bán dài hoặc giá bán thấp với thời gian rao bán ngắn. Trong đó, giá rao bán đóng vai trò là công cụ quyết định sự đánh đổi của người bán, một mức giá rao bán cao là một tín hiệu của người bán về mức ngưỡng bán cao và do đó sẽ hạn chế lượng người mua tiềm năng của căn nhà nên thời gian rao bán sẽ bị kéo dài, nhưng ngược lại, chất lượng của người mua tiềm năng được nâng cao và do đó người bán đạt được mức giá bán cao hơn (Hoeberichts và các đồng sự, 2008), hàm ý rằng mức giá rao bán đóng vai trò như là một tín hiệu lọc người mua. Như vậy, các lý thuyết này đều kết luận rằng giá bán và thời gian rao bán có mối quan hệ đồng biến, và mức giá rao bán của người bán là công cụ thực hiện sự đánh đổi giữa giá và thời gian rao bán này.

13 Tuy nhiên, các kết quả nghiên cứu thực nghiệm cho thấy mối quan hệ đánh đổi này thường xuyên bị vi phạm. Cụ thể, Sirmans và các đồng sự (2005) kết luận rằng trong 18 nghiên cứu được tổng hợp thì khoảng một n ửa các nghiên cứu thực nghiệm không phát hiện được mối quan hệ có ý nghĩa giữa giá bán và thời gian bán, 8 nghiên cứu phát hiện mối quan hệ trái ngược với lý thuyết nêu trên. Tương tự, Johnson và các đồng sự (2008) cũng tổng hợp 104 nghiên cứu về mối quan hệ giữa giá bán và thời gian rao bán được thực hiện trong giai đoạn 1995 – 2007 thì chỉ có 29 nghiên cứu phát hiện mối quan hệ đồng biến theo đúng lý thuyết, nhưng có tới 52 nghiên cứu phát hiện mối quan hệ nghịch biến, trái ngược với lý thuyết, của hai đại lượng này, và 24 trường hợp không tìm ra bằng chứng về mối quan hệ. Một tổng hợp khác, Benefield và các đồng sự (2014) đã tổng hợp 197 nghiên cứu liên quan thì có tới 100 nghiên cứu xác nhận mối quan hệ nghịch biến ngược lý thuyết giữa giá bán và thời gian rao bán nhà ở.