Luận án Tiến sĩ: Yếu tố ảnh hưởng và giải pháp định giá đất tại Cần Thơ (Phạm Thanh Thảo)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ ----o0o---- PHẠM THANH THẢO XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP CHO ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG ĐIỀU KIỆN NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG - TRƯỜNG HỢP NGHIÊN CỨU TẠI THÀNH PHỐ CẦN THƠ LUẬN ÁN TIẾN SĨ CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI 2021 luan an BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ ----o0o---- PHẠM THANH THẢO XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP CHO ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG ĐIỀU KIỆN NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG - TRƯỜNG HỢP NGHIÊN CỨU TẠI THÀNH PHỐ CẦN THƠ LUẬN ÁN TIẾN SĨ CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ NGÀNH: 62 85 01 03 CÁN BỘ HƯỚNG DẪN PGs. PHAN TRUNG HIỀN 2021 luan an LỜI CẢM TẠ Tôi xin trân trọng và biết ơn sâu sắc đến PGS. Phan Trung Hiền và toàn thể quý thầy cô Bộ môn Quản lý Tài nguyên Đất đai, Khoa Môi trường và Tài nguyên thiên nhiên trường Đại học Cần Thơ đã tận tâm giúp đỡ và hướng dẫn khoa học cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành luận án này. Tôi xin gửi lời cám ơn đến các anh/ chị công tác tại Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Cần Thơ, Sở Tài chính thành phố Cần Thơ, các anh/ chị đang công tác tại Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Cần Thơ, Ban quản lý dự án và Phát triển quỹ đất, phòng Tài nguyên và Môi trường quận Ninh Kiều, Cái Răng và huyện Cờ Đỏ, Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định Giá Tây Nam Bộ - SIAC và quý đồng nghiệp đã nhiệt tình hỗ trợ, cung cấp những dữ liệu cần thiết cho tôi hoàn thành luận án cũng như tạo điều kiện cho tôi được tham dự và hoàn thành khóa học.

Cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn đến ba, mẹ, anh Nguyễn Minh Thông và tất cả những người thân trong gia đình đã luôn luôn động viên, tạo mọi điều kiện để tôi hoàn thành luận án này. i luan an TÓM TẮT Trong kinh tế thị trường, định giá đất đóng vai trò quan trọng trong hầu hết các lĩnh vực, được áp dụng cho nhiều mục đích kinh tế khác nhau như chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, tính thuế, đấu giá hay giao đất. Kết quả thẩm định giá đất sẽ được sử dụng để làm cơ sở cho việc ra quyết định trong nhiều tình huống khác nhau vì thế xác định chính xác giá đất sẽ tránh được các tranh chấp đất đai về giá, giúp cho việc phân bổ đất đai như là một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả. Tuy nhiên hiện nay việc định giá đất còn mang tính hành chính, chưa độc lập và xen nhiều cảm tính nên rất khó tránh khỏi hiện tượng sai lầm do chủ quan hoặc không minh bạch đồng thời cũng là nguyên nhân làm cho giá đất trên thị trường và giá đất do Nhà nước ban hành luôn luôn có sự chênh lệch lớn.

Nghiên cứu “Xác định các yếu tố ảnh hưởng và đề xuất giải pháp cho định giá đất trong điều kiện nền kinh tế thị trường - trường hợp nghiên cứu tại thành phố Cần Thơ” được thực hiện với mục đích xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong điều kiện nền kinh tế thị trường và xác định trọng số của các yếu tố ảnh hưởng làm cơ sở đề xuất giải pháp cho định giá đất trong điều kiện nền kinh tế thị trường. Nghiên cứu được thực hiện dựa trên ứng dụng mô hình phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis – EFA) và mô hình hồi quy tuyến tính đa biến. Điều tra với 328 người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ trong thời gian từ tháng 6 – 12/2019. Kết quả phân tích thứ bậc AHP đã xác định được bốn yếu tố chính có ảnh hưởng đến giá đất trên ba vùng đô thị, ven đô và nông thôn thành phố Cần Thơ là pháp lý và chính sách điều tiết của Nhà nước, yếu tố kinh tế, yếu tố tự nhiên và cơ sở hạ tầng (kỹ thuật/ xã hội), trong đó pháp lý và chính sách điều tiết của Nhà nước có mức độ ảnh hưởng đến giá đất mạnh nhất so với các yếu tố còn lại.

Đồng thời nghiên cứu cũng xác định được các yếu tố cấp 2 có mức ảnh hưởng đến từng vùng nghiên cứu cụ thể là vùng đô thị (quận Ninh Kiều) giá đất trên thị trường chịu ảnh hưởng chính từ các yếu tố vị trí, yếu tố khả năng sinh lợi (mang lại thu nhập hoặc sinh lời của thửa đất), Đô thị hóa (Mật độ dân cư.), Chính sách Quy hoạch (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng). Đối với vùng ven đô (quận Cái Răng) giá đất trên thị trường chịu ảnh hưởng của các yếu tố Khoảng cách đến trung tâm, Khả năng sinh lợi (mang lại thu nhập hoặc sinh lời của thửa đất), Đô thị hóa (Mật độ dân cư.), Chính sách tiền tệ (vay/lãi suất…). Đối với vùng nông thôn (huyện Cờ Đỏ) giá đất trên thị trường chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố vị trí, khả năng sinh lợi (mang lại thu nhập hoặc sinh lời của thửa đất) và nhu cầu thị trường, Cơ sở hạ tầng kỹ thuật (điều kiện giao thông, độ rộng của đường), Chính sách Quy hoạch (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng), Giấy tờ pháp lý của thửa đất. Trên cơ sở đó luận án ii luan an cũng đã đề xuất nên áp dụng mô hình phân tích nhân tố (EFA) và phân tích thứ bậc AHP, luận án đã đưa ra quan điểm đối với định giá đất đai và đề xuất giải pháp để hoàn thiện và khắc phục những vấn đề tồn tại đã được nêu ra như quy định cụ thể hơn về kinh tế đất đai vận hành theo cơ chế thị trường dưới sự quản lý của Nhà nước, thành lập Hội đồng thẩm định giá đất, cải cách hệ thống thuế đất đồng thời tiến tới xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất để phục vụ cho việc xây dựng hàm hồi quy định giá tại các địa bàn khác nhau, cũng như hoàn thiện công tác tổ chức định giá, quy trình định giá và xây dựng đội ngũ nhân sự định giá đất.

Từ khóa: giá đất, định giá đất, xác định yếu tố, yếu tố ảnh hưởng, quản lý đất đai. iii luan an ABSTRACT Land has always been considered a particularly important resource for all countries in the world and in Vietnam as well. Therefore, State managing on land economy is one of the essential contents of State management on land according to the market mechanism so that land resources become the driving force for the socio-economic development. Land revenue plays an important role in balancing the budget, especially taxes.

The industrialized countries that have become financial powers today due to the resources of land through land taxes and the value of public land during the initial capital accumulation period. Vietnam is a country which has a transition economy from subsidies to markets. The extremely large public land resources and public assets together create favorable opportunities for increasing investment and development capital. The main challenge is to regulate land finance including managing land prices, generating financial resources from land tax and fee collection; The collection of public land values and the collection of land values that are not brought about by landowners' investment play a key role in land operations in the market mechanism.

We now estimate land prices based on traditional methods. On the other hand, land pricing is still administrative, not independent, so it is difficult to avoid the phenomenon of mistakes due to subjectivity or non-transparency. Can Tho city is oriented to be the central urban area in Mekong Delta and is a place with favorable conditions for socio-economic development. In recent years, due to the impact of urban development, the city's land prices have changed significantly.

The study “Determining the influencing factors and proposing solutions for land pricing in the market economy conditions - case study in Can Tho city” was conducted with the aims of identifying the influencing factors which affect land prices in market economy conditions and determining the weights of the influencing factors as a basis for proposing solutions for land pricing in market economy conditions. The research was performed based on the application of Exploratory Factor Analysis (EFA) model and multivariate linear regression model. Investigation with 328 land users in Can Tho city from June to December 2019. The results of Exploratory Factor Analysis and Analytic Hierarchy Process identified four four main factors that affect land prices in three urban, peri-urban and rural areas of Can Tho city, which are legal and regulatory policies of the State, economic factors, natural and infrastructural (technical/social), in which the State's legal and regulatory policies have the strongest influence on land prices compared to the remaining factors.

At the same time, the study also identified iv luan an secondary factors that affect each research area, namely urban areas (Ninh Kieu district), land prices on the market are mainly influenced by location, weak factors of profitability (bringing income or profitability of the land plot), Urbanization (population density. For peri-urban areas (Cai Rang district), the market price of land is influenced by factors such as Distance to the center, Profitability (bringing income or profitability of the land plot), Urbanization (Secret).), Monetary policy (borrowing/interest rate. For rural areas (Co Do district), the market price of land is influenced by location, profitability (earning income or profitability of the land plot) and market demand. technical floor (traffic conditions, road width), Planning Policy (land use planning, construction planning), Legal documents of the land plot.

On that basis, the thesis also proposed to apply the exploratory factor analysis (EFA) model and Analytic Hierarchy Process, building a regression function to regulate land prices when performing the valuation. In addition, there are some regulations in the Land Law such as the abolition of the Land Price Framework, more specific regulations on the land economy operating under the market mechanism under the management of the State, and the establishment of a Council for appraising land prices, reforming the land tax system, proceeding to build land price database systems in different areas to provide information on land prices in the market as well as improving the valuation organization, valuation process and building a team of land valuation personnel. Keywords: determining factors, factors affecting, land management, land prices, land valuation v luan an THÔNG TIN TỔNG QUÁT Họ tên Nghiên cứu sinh: PHẠM THANH THẢO. Giới tính: Nữ Ngày tháng năm sinh: 17/02/1988.

Nơi sinh: Cần Thơ.727 Đơn vị công tác: Ủy ban nhân dân phường An Bình Địa chỉ hiện nay: 156B, Mậu Thân, phường An Phú, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ. Tốt nghiệp đại học ngành: Quản lý Đất đai. Năm: 2011, tại trường Đại học Cần Thơ. Tốt nghiệp thạc sỹ ngành: Quản lý Đất đai.

Năm: 2014, tại trường Đại học Cần Thơ. Hình thức đào tạo tiến sỹ: Chính quy. Thời gian đào tạo: 4 năm Tên luận án tiến sỹ: Xác định các yếu tố ảnh hưởng và đề xuất giải pháp cho định giá đất trong điều kiện nền kinh tế thị trường - trường hợp nghiên cứu tại thành phố Cần Thơ. Chuyên ngành: Quản lý Đất đai.