Luận án tiến sĩ: Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở thành phố Huế

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ HỮU NGỌC THANH NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRONG BỐI CẢNH PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ HUẾ TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI HUẾ, 2024 ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRONG BỐI CẢNH PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ HUẾ Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 9850103 TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƯỜI HƯỚNG DẪN: PGS.TS NGUYỄN HỮU NGỮ HUẾ, 2024 PHẦN 1. Tính cấp thiết của đề tài Thành phố Huế là một thành phố nằm trong vùng kinh tế trọng điểm của miền Trung, có nhiều điều kiện đặc thù về địa lý, kinh tế, văn hóa, xã hội và môi trường và đang trong định hướng phát triển trở thành thành phố trực thuộc Trung ương [66]. Sau khi điều chỉnh địa giới hành chính thành phố Huế vào tháng 7/2021, diện tích đã tăng lên 26.775,09 ha đất ở tại đô thị và 855,54 ha đất ở tại nông thôn [21]. Thành phố Huế với tỉ lệ đô thị hóa năm 2023 là 54% theo số liệu của Sở Xây dựng tỉnh Thừa Thiên Huế, đang chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ về dân số và hạ tầng, kéo theo đó là những biến động phức tạp trong thị trường bất động sản.

Sau khi sáp nhập nhiều xã, phường vào thành phố Huế thì giá đất ở trên thị trường đã có nhiều sự biến động dẫn đến việc xác định giá đất ở gặp nhiều khó khăn như: (i) nguồn dữ liệu giá thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá trị thực tế; (ii) biến động giá đất lớn tại khu vực ven đô, nông thôn do thông tin về sáp nhập địa giới hành chính; (iii) giá đất ở phụ thuộc vào nhiều yếu tố như đặc điểm thửa đất, vị trí, điều kiện kinh tế, xã hội, và các chính sách pháp lý [116], [76]. Xác định được mức độ ảnh hưởng cụ thể của các yếu tố đến giá đất ở sẽ là nền tảng để dự báo chính xác các xu hướng thị trường bất động sản, xác định được giá đất ở hàng loạt, từ đó hỗ trợ việc ra quyết định của các nhà quản lý, nhà đầu tư và các bên liên quan. Hiện tại, qua quá trình tìm hiểu, nghiên cứu của nghiên cứu sinh cho thấy, vẫn chưa có công trình nghiên cứu chuyên sâu nào đánh giá toàn diện về mức độ ảnh hưởng của các yếu tố cụ thể đến giá đất ở tại khu vực ven đô và nông thôn thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế. Việc thiếu hụt các nghiên cứu này tạo ra khoảng trống trong việc phân tích, xác định và dự báo biến động giá đất ở tại các khu vực này, đặc biệt trong bối cảnh quá trình đô thị hóa và mở rộng khu vực ven đô đang diễn ra mạnh mẽ.

Do đó, nhu cầu cấp thiết về các nghiên cứu chuyên sâu để làm rõ các yếu tố đặc thù tác động đến giá đất ở, cơ sở khoa học để xây dựng bảng giá đất, từ đó đề xuất những giải pháp điều chỉnh chính sách nhằm nâng cao được hiệu quả của công tác quản lý giá đất ở. Điều này sẽ góp phần vào sự ổn định và phát triển bền vững của thành phố Huế. Xuất phát từ những thực tiễn trên cho thấy, việc thực hiện Luận án “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trong bối cảnh phát triển đô thị tại thành phố Huế” là rất cần thiết. Mục tiêu nghiên cứu 1.

Mục tiêu chung Nghiên cứu được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Huế trong bối cảnh phát triển đô thị. Từ đó, đưa ra các giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý giá đất ở tại thành phố Huế. Mục tiêu cụ thể - Phân tích được sự biến động giá đất ở tại thành phố Huế trong giai đoạn 2018-2022. - Xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Huế.

- Đánh giá được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở tại thành phố Huế. - Đề xuất được các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý giá đất ở tại thành phố Huế. Ý nghĩa khoa học - Nghiên cứu góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận về giá đất ở, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Huế. - Kết quả nghiên cứu góp phần bổ sung nguồn tài liệu tham khảo, học tập, nghiên cứu đối với các nhà khoa học, giảng viên, nghiên cứu sinh, học viên cao học, sinh viên, các cơ sở đào tạo thuộc ngành Quản lý đất đai, ngành Bất động sản và các ngành, lĩnh vực có liên quan khác.

Ý nghĩa thực tiễn - Các mô hình định giá đất ở tại khu vực trung tâm, ven đô phía Bắc, ven đô phía Nam, nông thôn thành phố Huế có thể áp dụng cho các địa phương có điều kiện tương tự. - Kết quả nghiên cứu hỗ trợ cho chính quyền địa phương trong việc xác định giá đất ở, đặc biệt là trong việc chuẩn bị xây dựng Bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024. - Kết quả nghiên cứu góp phần làm căn cứ cho các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý giá đất ở tại thành phố Huế. Những điểm mới của luận án - Luận án đã xác định được các yếu tố ảnh hưởng và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này đến giá đất ở tại khu vực trung tâm, khu vực ven đô và khu vực nông thôn của thành phố Huế.

- Luận án đã xây dựng được mô hình định giá đất ở và kiểm định kết quả mô hình cho từng khu vực gồm trung tâm, ven đô và nông thôn của thành phố Huế. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2. Định giá đất 2. Đô thị và đô thị hóa 2.

Cơ sở thực tiễn 2. Tình hình giá đất ở trên thế giới 2. Tình hình giá đất ở tại Việt Nam 2. Thực tiễn công tác định giá đất tại một số nước trên thế giới 2.

Thực tiễn công tác định giá đất tại Việt Nam 2. So sánh định giá đất ở Việt Nam so với thế giới 2. Một số công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài 2. Các công trình nghiên cứu trên thế giới 2.

Các công trình nghiên cứu tại Việt Nam 2. Đánh giá chung về các công trình nghiên cứu liên quan PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3. Đối tượng nghiên cứu - Các văn bản pháp lý liên quan đến công tác quản lý giá đất ở.

- Giá đất ở do Nhà nước quy định tại Bảng giá đất (gọi tắt là giá đất ở Nhà nước), giá đất ở trên thị trường tại thành phố Huế. - Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Huế. - Các chuyên gia, nhà khoa học có liên quan đến lĩnh vực giá đất ở tại thành phố Huế. - Người sử dụng đất đã tham gia thực hiện các giao dich về đất đai và các nhà môi giới giao dịch đất đai trong khu vực nghiên cứu.

Phạm vi nghiên cứu Phạm vi không gian: Nghiên cứu được thực hiện tại phường An Đông, phường Thủy Vân, phường Hương Sơ, xã Hương Phong, thành phố Huế. Phạm vi thời gian thu thập số liệu: Số liệu được thu thập trong giai đoạn 2018-2024. Nội dung nghiên cứu - Nghiên cứu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất khu vực nghiên cứu. - Nghiên cứu tình hình biến động giá đất ở tại thành phố Huế trong giai đoạn 2018-2022 - Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Huế.

- Nghiên cứu mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở tại thành phố Huế. - Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý giá đất ở tại thành phố Huế. Phương pháp nghiên cứu 3. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu Lựa chọn các phường trên địa bàn thành phố Huế với tiêu chí đại diện ở các khu vực khác nhau và trong bối cảnh thành phố Huế mở rộng địa giới hành chính sau khi thực hiện theo Nghị quyết 1264/NQ-UBTVQH14 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội ngày 27/04/2021 nên tác giả đã lựa chọn 4 xã, phường đại diện cho 3 khu vực trung tâm, ven đô và nông thôn để tiến hành thực hiện nghiên cứu bao gồm: phường An Đông, phường Thủy Vân, phường Hương Sơ, xã Hương Phong, thành phố Huế.

Quy trình nghiên cứu Nghiên cứu nhằm xây dựng mô hình hồi quy Hedonic bằng phần mềm Excel 2016, SPSS 26.0 để xử lý số liệu. Kết quả nghiên cứu được thực hiện theo 6 bước như sau. Phỏng vấn Kiểm định Phỏng Thu thập Mô hình Kiểm người có Cronbatch's vấn cá thông tin hồi quy định mô kinh Alpha và nhân thửa đất Hedonic hình nghiệm EFA Hình 3. Sơ đồ quy trình nghiên cứu 3.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp Phương pháp này được sử dụng để tiến hành thu thập các số liệu, tài liệu liên quan đến các vấn đề nghiên cứu gồm cơ sở lý luận, thực tiễn thông qua báo cáo luận án, tài liệu tham khảo, sách báo tạp chí, các kết quả nghiên cứu trước đây, trong các thư viện, Internet, tư liệu khoa học. Thu thập các văn bản pháp luật, chính sách thông tư,.của Trung ương, của thành phố Huế liên quan đến vấn đề về vấn đề giá đất, định giá đất. Thu thập các ảnh hiện trạng bề mặt đô thị tại khu vực nghiên cứu thông qua việc sử dụng ảnh Google Earth theo thời gian thực. Ngoài ra, còn thu thập 4 bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng khu vực nghiên cứu, bản đồ thành phố Huế trước và sau sáp nhập và các Bảng giá đất thành phố Huế trong giai đoạn 2018-2022 tại Sở Tài nguyên và Môi trường; số liệu về kinh tế - xã hội và kế hoạch sử dụng đất thành phố Huế năm 2023, quy hoạch sử dụng đất thành phố Huế đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 tại Phòng Tài nguyên và Môi trường; các số liệu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở từ năm 2018- 2022 tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Huế, thị xã Hương Thủy và thị xã Hương Trà; quy hoạch chung đô thị, chương trình nhà ở đến năm 2023, báo cáo về doanh nghiệp kinh doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và báo cáo thị trường bất động sản giai đoạn 2018-2022 tại Sở Xây dựng; quy hoạch tỉnh Thừa Thiên Huế thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 tại Sở Kế hoạch và Đầu tư.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 3.