Tổng quan về luận án

Luận án tiến sĩ này giải quyết một nghịch lý tồn tại lâu dài trên thị trường nhà ở: sự sụt giảm khối lượng giao dịch ngay cả khi giá nhà giảm trong giai đoạn thị trường đi xuống. Bối cảnh khoa học truyền thống đã tập trung vào hành vi của người bán, với các lý thuyết như mô hình giới hạn khả năng đặt cọc của Stein (1995) và ảnh hưởng của ác cảm mất mát (Genesove & Mayer, 2001) hoặc tâm lý lệch thiên vị giá trị hiện tại (Sun & Seiler, 2013) lên việc tăng giá ngưỡng bán. Tuy nhiên, nghiên cứu này tiên phong trong việc chuyển trọng tâm sang hành vi của người mua, lấp đầy một khoảng trống lý thuyết quan trọng.

Research gap cụ thể mà luận án này giải quyết là sự thiếu vắng các mô hình lý thuyết giải thích nguyên nhân làm giảm mức giá sẵn lòng mua của người mua nhà trong các giai đoạn suy thoái của thị trường, một hiện tượng đã được quan sát là xảy ra "trước và có mức độ mạnh hơn so với sự sụt giảm của mức giá ngưỡng bán nhà sau đó" (trích từ văn bản, Hình 1.1). Sự sụt giảm mức giá ngưỡng mua này, theo Bokhari & Geltner (2011), tạo ra "tình trạng khan hiếm người mua nhà trên thị trường," góp phần làm giảm khối lượng giao dịch và kéo dài thời gian rao bán. Các nghiên cứu hiện có về ác cảm mất mát trong thị trường nhà ở chủ yếu tập trung vào người bán và thường "phải dựa vào số liệu thu thập từ các phòng thí nghiệm vì tổn thất của ác cảm mất mát là không thể quan sát trực tiếp và khó phân biệt với các yếu tố liên quan khác trong bối cảnh thị trường thực" (Bao & Meng, 2017, trang 10). Tương tự, các mô hình lý thuyết về kỳ vọng hợp lý (ví dụ: Clayton, 1996; Li & Chand, 2015; Kaplan, Mitman & Violante, 2020) tập trung vào giá cân bằng thị trường mà không đi sâu vào hành vi của người mua.

Các câu hỏi nghiên cứu của luận án được đánh số cụ thể như sau:

  1. Các mô hình lý thuyết nào đã được phát triển để giải thích hiện tượng suy giảm khối lượng mua bán của nhà ở trên thị trường khi giá nhà giảm trong giai đoạn thị trường nhà ở đi xuống? Những giải thích đưa ra có hợp lý và toàn diện không? Những ý tưởng nào được kế thừa?
  2. Cơ sở của khuôn khổ lý thuyết về hành vi tìm kiếm của người mua nhà là gì? Được phát triển gần đây như thế nào? Có phù hợp để làm cơ sở phát triển mô hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của sự ác cảm mất mát lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà và mô hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà?
  3. Kết quả của mô hình lý thuyết được phát triển thì sự ác cảm mất mát có ảnh hưởng lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà không? Có phải là nguyên nhân góp phần tác động đến người mua nhà làm cho họ trì hoãn quyết định mua nhà và dẫn tới tình trạng sụt giảm khối lượng mua bán trên thị trường nhà ở trong điều kiện giá nhà giảm?
  4. Kết quả phân tích của mô hình lý thuyết được phát triển thì sự mong đợi về khả năng sinh lời có ảnh hưởng lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà không? Và nó có phải là nguyên nhân góp phần làm cho người mua nhà trì hoãn quyết định mua của họ và dẫn tới tình trạng sụt giảm khối lượng mua bán trên thị trường nhà ở trong điều kiện giá nhà giảm?
  5. Kết quả phân tích thực nghiệm có ủng hộ lập luận của mô hình lý thuyết đã được phát triển không?

Theoretical framework của luận án được xây dựng dựa trên "khuôn khổ lý thuyết về hành vi tìm kiếm của người mua nhà" (search theory framework for homebuyers), xuất phát từ Simon (1955) và được phát triển bởi các nhà kinh tế học như McCall (1970), Diamond (1984), và Pissarides (2000) trong lĩnh vực lao động, sau đó được mở rộng ứng dụng trong bất động sản bởi Wheaton (1990) và Albrecht và cộng sự (2007, 2015). Luận án tích hợp khuôn khổ này với các yếu tố tâm lý hành vi từ "Lý thuyết Triển vọng" (Prospect Theory) của Kahneman và Tversky (1979), Tversky và Kahneman (1991), đặc biệt là khái niệm ác cảm mất mát, và các khái niệm về kỳ vọng sinh lời trong kinh tế học tài chính.

Đóng góp đột phá của luận án là việc phát triển hai mô hình lý thuyết mới giải thích hành vi tìm kiếm của người mua nhà, qua đó làm rõ rằng: (1) Trái với giả định ban đầu, ác cảm mất mát của người mua nhà không làm giảm mức giá sẵn lòng mua mà thay vào đó, khuyến khích họ mua nhanh hơn với giá cao hơn để tránh mất đi ngôi nhà mong muốn. (2) "Sự mong đợi bi quan về khả năng sinh lời" chính là yếu tố then chốt làm giảm mức giá sẵn lòng mua của người mua nhà, giảm quy mô giao dịch và tính thanh khoản thị trường. Impact của nghiên cứu được định lượng bằng việc cung cấp "những biện pháp phù hợp giảm thiểu sự kém thanh khoản... giúp thị trường nhà ở nhanh chóng ổn định và phát triển trở lại, đóng góp vào sự tăng trưởng chung của nền kinh tế."

Phạm vi nghiên cứu (scope) bao gồm việc phát triển mô hình lý thuyết tổng quát và kiểm định thực nghiệm một phần tại thị trường nhà ở riêng lẻ TP.HCM. Cụ thể, dữ liệu khảo sát được sử dụng để "đo lường tác động của yếu tố sự mong đợi của người mua nhà về khả năng tăng trưởng của thị trường nhà ở trong tương lai lên hành vi tìm kiếm mua nhà của họ thông qua mức giá mua bán và thời gian rao bán của nhà ở." Tính ý nghĩa của luận án nằm ở việc bổ sung một góc nhìn còn thiếu về phía người mua vào lý giải hiện tượng kém thanh khoản của thị trường nhà ở, từ đó cung cấp cơ sở cho các nhà hoạch định chính sách và các chuyên gia kinh tế đưa ra giải pháp hiệu quả hơn.

Literature Review và Positioning

Luận án thực hiện tổng hợp các dòng nghiên cứu chính giải thích hiện tượng sụt giảm khối lượng giao dịch nhà ở khi thị trường đi xuống, chủ yếu từ góc độ người bán. Dòng thứ nhất là mô hình lý thuyết về sự giới hạn khả năng đặt cọc của Stein (1995), lập luận rằng khi giá nhà sụt giảm, số tiền còn lại sau khi trả nợ thế chấp không đủ để trang trải khoản đặt cọc tối thiểu cho nhà mới, khiến người dân trì hoãn giao dịch. Dòng thứ hai xuất phát từ Genesove & Mayer (2001), người đã quan sát thị trường nhà ở Boston (1982-1998) và nhận thấy người bán có xu hướng rao giá cao hơn tới 35% so với giá dự kiến trong giai đoạn thị trường đi xuống, giải thích rằng đây là tác động của "ác cảm mất mát" (Kahneman & Tversky, 1979; Tversky & Kahneman, 1991) khiến người bán trì hoãn việc chấp nhận thua lỗ. Cuối cùng là mô hình của Sun & Seiler (2013), giải thích hành vi "câu cá" của người bán do "tâm lý lệch thiên vị giá trị hiện tại" (present-biased preferences), cho rằng người bán muốn đẩy khoản lỗ ra tương lai xa hơn bằng cách thiết lập giá bán yêu cầu cao.

Tuy nhiên, luận án cũng nêu ra những mâu thuẫn và tranh luận trong các dòng nghiên cứu này. Buisson (2016) phản biện lập luận của Genesove & Mayer (2001), cho rằng với người bán duy lý và có giới hạn thời gian rao bán, việc nâng giá ngưỡng bán là hành vi đánh bạc và không phù hợp với tâm lý ác cảm mất mát. Ngược lại, Buisson (2016) lập luận rằng người bán lý trí sẽ hạ thấp giá để rút ngắn quá trình bán. Nếu không có giới hạn thời gian, người bán sẽ giữ nguyên giá hoặc tạm thời rời bỏ thị trường. Về mặt thực nghiệm, Bokhari & Geltner (2011) phát hiện ác cảm mất mát chỉ có tác động mạnh lên người bán trong giai đoạn thị trường tăng trưởng đầu những năm 2000s ở Mỹ, nhưng "không tìm thấy tác động của ác cảm mất mát lên hành vi của người mua nhà" trong suy thoái 2008-2009. Nghiên cứu của Bao và Meng (2017) trên thị trường nhà ở Trung Quốc cũng chỉ ra rằng ác cảm mất mát chỉ có tác động khi khoản lỗ nhỏ, còn khi khoản lỗ lớn, tác động này không còn được tìm thấy. Điều này mâu thuẫn với nhận định chung về sự neo giá của người bán vào mức giá mua trước đây (Anenberg, 2011; Leung & Tsang, 2013).

Luận án định vị mình bằng cách chỉ ra rằng tất cả các nghiên cứu trên đều tập trung vào phía cung (người bán), bỏ qua vai trò của phía cầu (người mua). Hình 1.1 từ MIT Center for Real Estate cho thấy "sự sụt giảm nghiêm trọng trong mức giá ngưỡng mua của người mua nhà" tại thị trường Mỹ từ Q3.2017, "xảy ra trước và có mức độ mạnh hơn so với sự sụt giảm của mức giá ngưỡng bán nhà sau đó," tạo ra sự chênh lệch lớn giữa giá ngưỡng mua và bán. Khoảng trống cụ thể được xác định là thiếu các mô hình lý thuyết giải thích hành vi hạ thấp mức giá ngưỡng mua của người mua nhà.

Nghiên cứu này thúc đẩy lĩnh vực nghiên cứu bằng cách bổ sung một khuôn khổ lý thuyết toàn diện cho hành vi tìm kiếm của người mua nhà, tích hợp các yếu tố tâm lý học hành vi. Các đóng góp cụ thể bao gồm việc khám phá rằng ác cảm mất mát không làm giảm giá ngưỡng mua của người mua, mà là sự bi quan về khả năng sinh lời mới là động lực chính. So sánh với các nghiên cứu quốc tế, luận án đi sâu vào hành vi người mua, điều mà Bokhari & Geltner (2011) và Bao & Meng (2017) đã gợi ý nhưng chưa có mô hình lý thuyết cụ thể nào giải quyết đầy đủ cho người mua. Trong khi các nghiên cứu quốc tế như của Stein (1995), Genesove & Mayer (2001) và Sun & Seiler (2013) giải thích các yếu tố từ người bán (giới hạn đặt cọc, ác cảm mất mát của người bán, thiên vị hiện tại của người bán), nghiên cứu này đặt một nền móng mới cho việc hiểu rõ hơn cơ chế của thị trường nhà ở từ góc độ người mua, đặc biệt trong bối cảnh suy thoái.

Đóng góp lý thuyết và khung phân tích

Đóng góp cho lý thuyết

Luận án này mở rộng và thách thức các lý thuyết hiện có về hành vi kinh tế, đặc biệt là "Lý thuyết Triển vọng" (Prospect theory) của Kahneman và Tversky (1979), Tversky và Kahneman (1991), khi áp dụng khái niệm ác cảm mất mát vào hành vi của người mua nhà. Trong khi Genesove & Mayer (2001) sử dụng ác cảm mất mát để giải thích việc người bán neo giá, luận án này ban đầu giả định rằng ác cảm mất mát sẽ làm người mua giảm giá sẵn lòng mua. Tuy nhiên, kết quả phân tích lý thuyết lại chỉ ra rằng: "sự ác cảm mất mát không phải là nguyên nhân làm giảm mức giá sẵn lòng mua, vì càng ác cảm mất mát thì người mua nhà nhà càng muốn mua nhanh với mức giá sẵn lòng trả càng cao do lo sợ những người mua nhà khác sẽ giành mất ngôi nhà mà họ thích nếu trì hoãn." Phát hiện này thách thức quan điểm phổ biến về tác động của ác cảm mất mát trong bối cảnh ra quyết định mua tài sản, đặc biệt là trong các thị trường cạnh tranh với thông tin không hoàn hảo.

Khung khái niệm của luận án bao gồm các thành phần chính: tâm lý ác cảm mất mát, sự mong đợi về khả năng sinh lời, hành vi tìm kiếm của người mua nhà, mức giá ngưỡng mua và khối lượng giao dịch thị trường. Các mối quan hệ giữa các thành phần này được thiết lập thông qua việc phát triển hai mô hình lý thuyết riêng biệt.

  1. Mô hình ác cảm mất mát lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà (Chương 3): Mô hình này khám phá cách một người mua nhà có ác cảm mất mát điều chỉnh mức giá ngưỡng mua của mình. Giả thuyết ban đầu là ác cảm mất mát sẽ làm giảm giá ngưỡng mua do lo sợ giá tiếp tục giảm sau khi mua. Tuy nhiên, mô hình chỉ ra rằng ác cảm mất mát có thể dẫn đến hành vi ngược lại: tăng giá ngưỡng mua để nhanh chóng sở hữu tài sản và tránh mất cơ hội.
  2. Mô hình sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi của người mua nhà (Chương 4): Mô hình này tập trung vào vai trò của kỳ vọng bi quan về khả năng sinh lời trong tương lai. Nó chứng minh rằng khi người mua có kỳ vọng tiêu cực về lợi nhuận đầu tư từ nhà ở, họ sẽ hạ thấp mức giá sẵn lòng mua, dẫn đến trì hoãn quyết định mua và giảm khối lượng giao dịch.

Mô hình lý thuyết này không tạo ra một paradigm shift hoàn toàn, nhưng nó điều chỉnh và làm phong phú thêm "khuôn khổ lý thuyết về hành vi tìm kiếm" bằng cách tích hợp sâu sắc các yếu tố tâm lý học hành vi vào quá trình ra quyết định của người mua. Bằng chứng từ các phát hiện cho thấy rằng các yếu tố tâm lý hành vi có thể có tác động đa chiều và đôi khi phản trực giác hơn so với giả định ban đầu, đặc biệt là sự tách biệt vai trò của ác cảm mất mát và kỳ vọng sinh lời.

Khung phân tích độc đáo

Khung phân tích của luận án tích hợp một cách độc đáo các lý thuyết từ các lĩnh vực khác nhau: "Lý thuyết hành vi tìm kiếm" (search theory) từ kinh tế học lao động (McCall, 1970; Diamond, 1984; Pissarides, 2000) được áp dụng vào thị trường nhà ở (Wheaton, 1990; Albrecht et al., 2007, 2015), cùng với "Lý thuyết Triển vọng" (Prospect theory) của Kahneman và Tversky (1979) để giải thích ác cảm mất mát, và các khái niệm về kỳ vọng thị trường từ kinh tế học tài chính (Clayton, 1996; Li & Chand, 2015; Kaplan, Mitman & Violante, 2020).

Cách tiếp cận phân tích này là mới lạ vì nó không chỉ đơn thuần áp dụng các lý thuyết hiện có mà còn phát triển các mô hình cụ thể để giải thích các yếu tố "chưa được xem xét phân tích trong những mô hình nghiên cứu về hành vi của người mua nhà" (trích từ văn bản) như ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời. Luận án biện minh cho cách tiếp cận này bằng cách chỉ ra sự thiếu hụt các giải thích từ phía cầu cho hiện tượng kém thanh khoản thị trường nhà ở.

Các đóng góp khái niệm bao gồm việc định nghĩa rõ ràng "mức giá ngưỡng mua" dưới tác động của các yếu tố tâm lý, và "sự mong đợi về khả năng sinh lời" như một biến số quyết định hành vi thay vì chỉ là một yếu tố ảnh hưởng đến giá cân bằng.

Các điều kiện biên được nêu rõ:

  • Mô hình giả định rằng người mua nhà đưa ra quyết định dựa trên việc tối đa hóa lợi ích trong một bối cảnh thị trường không hoàn hảo, với thông tin bất cân xứng và các yếu tố tâm lý.
  • Nghiên cứu tập trung vào giai đoạn thị trường đi xuống, nơi các yếu tố tâm lý có thể trở nên nổi bật hơn.
  • Phần kiểm định thực nghiệm được giới hạn trong bối cảnh thị trường nhà ở riêng lẻ tại TP.HCM, ngụ ý rằng tính tổng quát của các phát hiện thực nghiệm có thể cần được kiểm tra thêm ở các thị trường khác.

Phương pháp nghiên cứu tiên tiến

Thiết kế nghiên cứu

Triết lý nghiên cứu của luận án có thể được xếp vào Post-positivism, nơi các mô hình lý thuyết được xây dựng (theo hướng diễn dịch) và sau đó được kiểm định bằng dữ liệu thực nghiệm. Mục tiêu là phát triển các giải thích hợp lý cho hiện tượng thị trường và kiểm tra chúng, nhằm tìm kiếm sự hiểu biết sâu sắc và có khả năng khái quát hóa.

Thiết kế nghiên cứu sử dụng mixed methods một cách ẩn ý, mặc dù không được gọi rõ ràng. Phần chính của luận án là phát triển hai mô hình lý thuyết (chương 3 và 4), dựa trên suy luận logic và mô hình toán học (phương pháp định tính và lý thuyết). Sau đó, mô hình về "sự mong đợi về khả năng sinh lời" được kiểm định thực nghiệm bằng dữ liệu khảo sát (phương pháp định lượng). Sự kết hợp này mang lại cái nhìn toàn diện, từ việc xây dựng nền tảng lý thuyết đến việc kiểm chứng các giả thuyết trong thế giới thực.

Mặc dù không có thiết kế multi-level rõ ràng trong phần mô tả phương pháp, việc phát triển các mô hình lý thuyết về hành vi tìm kiếm cá nhân (micro-level) và sau đó liên hệ chúng với khối lượng giao dịch thị trường (macro-level) cho thấy một sự xem xét tiềm năng về các cấp độ phân tích.

Đối với phần kiểm định thực nghiệm, "Dữ liệu khảo sát thực tế trên thị trường nhà ở Tp. HCM" được sử dụng. Bảng 5.1 cung cấp "Thống kê tóm tắt dữ liệu khảo sát nhà ở riêng lẻ tại Tp HCM," cho thấy đây là dữ liệu về các giao dịch nhà ở cụ thể. Mặc dù số lượng mẫu cụ thể không được nêu rõ trong phần tóm tắt, việc sử dụng "dữ liệu khảo sát" ngụ ý một quy trình thu thập dữ liệu có cấu trúc. Tiêu chí lựa chọn mẫu sẽ tập trung vào người mua nhà trong thị trường nhà ở riêng lẻ TP.HCM để phù hợp với bối cảnh kiểm định.

Quy trình nghiên cứu rigorous

Chiến lược lấy mẫu cho phần thực nghiệm là "dữ liệu khảo sát thực tế", ngụ ý một phương pháp thu thập dữ liệu cụ thể, có lẽ là lấy mẫu ngẫu nhiên hoặc lấy mẫu thuận tiện trong bối cảnh thị trường TP.HCM. Các tiêu chí bao gồm người mua nhà đang hoặc đã tham gia thị trường trong giai đoạn nhất định, với các biến số về "mức giá mua bán và thời gian rao bán của nhà ở" và "sự mong đợi của người mua nhà về khả năng tăng trưởng của thị trường nhà ở trong tương lai."

Giao thức thu thập dữ liệu liên quan đến việc xây dựng bảng khảo sát để đo lường các biến quan tâm. Các công cụ này được mô tả là "đo lường các biến trong các mô hình kiểm định."

Triangulation (tam giác hóa) được thực hiện thông qua việc kết hợp phân tích lý thuyết (theory triangulation) với kiểm định thực nghiệm (methodological triangulation). Các kết quả từ mô hình lý thuyết được đối chiếu với dữ liệu thực tế để tăng cường tính tin cậy và giá trị của các phát hiện.

Tính hợp lệ (validity) và độ tin cậy (reliability) của nghiên cứu được thể hiện qua sự phát triển mô hình lý thuyết chặt chẽ và quy trình kiểm định thực nghiệm. Mặc dù các giá trị alpha cụ thể cho độ tin cậy hoặc các kiểm định cho tính hợp lệ cấu trúc (construct validity) không được cung cấp trong đoạn trích, việc sử dụng "kiểm định ảnh hưởng" và "phương pháp thực nghiệm" ám chỉ việc áp dụng các tiêu chuẩn thống kê để đảm bảo các kết luận có giá trị. Tính hợp lệ bên trong (internal validity) được đảm bảo thông qua việc kiểm soát các yếu tố ảnh hưởng trong mô hình, và tính hợp lệ bên ngoài (external validity) được xem xét thông qua việc nhận định điều kiện tổng quát hóa.

Data và phân tích

Đặc điểm mẫu được tóm tắt trong "Bảng 5.1: Thống kê tóm tắt dữ liệu khảo sát nhà ở riêng lẻ tại Tp HCM 132." Mặc dù không có số liệu cụ thể trong đoạn trích, bảng này sẽ cung cấp các đặc điểm nhân khẩu học, kinh tế và hành vi của người mua nhà được khảo sát.

Các kỹ thuật phân tích tiên tiến được sử dụng là "phương pháp thực nghiệm" và "kiểm định ảnh hưởng" (như trong Bảng 5.2 và Bảng 5.3). Mặc dù phần văn bản không nêu tên các phần mềm cụ thể như SEM, multilevel modeling, hay QCA, nhưng các kiểm định này thường đòi hỏi các phần mềm thống kê chuyên biệt để xử lý dữ liệu khảo sát và ước lượng các mô hình kinh tế lượng.

  • Bảng 5.2: Kiểm định ảnh hưởng của sự mong đợi của người mua nhà đối với mức giá nhà ở (trang 133).
  • Bảng 5.3: Kiểm định ảnh hưởng của sự mong đợi của người mua nhà đối với thời gian rao bán (trang 136).

Các kiểm tra tính vững chắc (robustness checks) sẽ được thực hiện bằng cách so sánh kết quả phân tích lý thuyết với các phát hiện thực nghiệm, đảm bảo rằng các kết luận không chỉ dựa trên suy luận mà còn được hỗ trợ bởi dữ liệu. Mặc dù các thông số "Effect sizes và confidence intervals" không được liệt kê, việc "kiểm định ảnh hưởng" ngụ ý rằng các số liệu thống kê này sẽ được tính toán và báo cáo để đánh giá mức độ và độ tin cậy của các mối quan hệ.

Phát hiện đột phá và implications

Những phát hiện then chốt

Luận án đưa ra những phát hiện then chốt sau, với bằng chứng cụ thể từ dữ liệu và phân tích lý thuyết:

  1. Ác cảm mất mát của người mua không làm giảm giá ngưỡng mua: Phát hiện này là phản trực giác. "Kết quả của phân tích của lý thuyết được phát triển cho thấy rằng sự ác cảm mất mát không phải là nguyên nhân làm giảm mức giá sẵn lòng mua, vì càng ác cảm mất mát thì người mua nhà nhà càng muốn mua nhanh với mức giá sẵn lòng trả càng cao do lo sợ những người mua nhà khác sẽ giành mất ngôi nhà mà họ thích nếu trì hoãn." (Tóm tắt luận án). Đây là kết quả lý thuyết từ mô hình ác cảm mất mát (Chương 3). Nó đối lập với cách Genesove & Mayer (2001) giải thích hành vi người bán.
  2. Kỳ vọng bi quan về khả năng sinh lời là nguyên nhân chính: "Cả kết quả phân tích lý thuyết và cả kết quả kiểm định thực nghiệm đều cho thấy rằng một sự mong đợi bi quan về khả năng sinh lời sẽ tác động làm giảm mức giá sẵn lòng mua của họ, và do đó làm giảm quy mô giao dịch trên thị trường nhà ở trong giai đoạn này." (Tóm tắt luận án). Đây là phát hiện quan trọng từ mô hình kỳ vọng sinh lời (Chương 4) và được kiểm chứng thực nghiệm (Chương 5) trên thị trường TP.HCM.
  3. Người mua khan hiếm do giảm giá ngưỡng mua: Sự sụt giảm mức giá ngưỡng mua của người mua đã "tạo nên sự chênh lệch giữa mức giá ngưỡng mua so với mức giá ngưỡng bán, và từ đó dẫn đến tình trạng sụt giảm của khối lượng mua bán trên thị trường nhà ở" (trích từ văn bản, Hình 1.1). Phát hiện này giải thích hiện tượng Bokhari & Geltner (2011) gọi là "khan hiếm người mua" ở thị trường Mỹ 2008-2009.
  4. Hành vi người bán bị ảnh hưởng bởi sự khan hiếm người mua: Luận án đề xuất một giả thuyết mới: "chính do sự khan hiếm này của người mua nhà, đã làm cho người bán nhà sau đó đã gia tăng hành vi câu cá của mình lên... và làm cho sự cách biệt giữa mức giá ngưỡng mua và mức giá ngưỡng bán trở nên lớn hơn nên đã làm cho nhà ở trở nên khó bán bơn và kết quả là khối lượng mua nhà của nhà ở trên thị trường giảm xuống trong giai đoạn này." (trích từ văn bản). Phát hiện này liên kết hành vi của người mua với hành vi của người bán.

Các kết quả này được hỗ trợ bởi các kiểm định thống kê "kiểm định ảnh hưởng của sự mong đợi của người mua nhà đối với mức giá nhà ở" (Bảng 5.2) và "kiểm định ảnh hưởng của sự mong đợi của người mua nhà đối với thời gian rao bán" (Bảng 5.3), trong đó các p-value và effect sizes sẽ được báo cáo để chứng minh ý nghĩa thống kê. Chúng so sánh trực tiếp với các nghiên cứu trước đây vốn chỉ tập trung vào người bán (Stein, 1995; Genesove & Mayer, 2001; Sun & Seiler, 2013).

Implications đa chiều

Các tiến bộ lý thuyết bao gồm việc mở rộng "Lý thuyết hành vi tìm kiếm" bằng cách tích hợp các yếu tố tâm lý học hành vi của người mua, và làm rõ vai trò đa chiều của "ác cảm mất mát" và "kỳ vọng sinh lời" trong việc ra quyết định mua nhà. Nó đóng góp vào cả lý thuyết kinh tế học hành vi và lý thuyết thị trường nhà ở.

Đổi mới phương pháp luận bao gồm việc phát triển các mô hình toán học cụ thể để giải thích các yếu tố tâm lý trong hành vi tìm kiếm của người mua, điều này có thể áp dụng cho các bối cảnh khác ngoài thị trường nhà ở, ví dụ như thị trường lao động hoặc các quyết định đầu tư lớn.

Các ứng dụng thực tiễn bao gồm các khuyến nghị cụ thể cho người mua nhà: hiểu rõ tác động của kỳ vọng bi quan để tránh trì hoãn không cần thiết; và cho người bán/môi giới: hiểu rằng việc giảm giá ngưỡng mua của người mua không phải lúc nào cũng do ác cảm mất mát.

Các khuyến nghị chính sách bao gồm việc các cơ quan quản lý và những người lập chính sách cần chú trọng "đưa ra những biện pháp phù hợp giảm thiểu sự kém thanh khoản" bằng cách tác động vào kỳ vọng của người mua, thay vì chỉ tập trung vào người bán. Ví dụ, các chính sách ổn định kỳ vọng thị trường có thể giúp phục hồi niềm tin của người mua và tăng cường tính thanh khoản.

Điều kiện tổng quát hóa (generalizability conditions) được xác định bởi bối cảnh nghiên cứu ban đầu là thị trường nhà ở riêng lẻ tại TP.HCM. Mặc dù các mô hình lý thuyết có tính tổng quát cao, việc kiểm định thực nghiệm cần được mở rộng ra các thị trường khác, cả trong nước và quốc tế, để xác nhận tính áp dụng rộng rãi.

Limitations và Future Research

Luận án thừa nhận một số hạn chế cụ thể. Thứ nhất, phần kiểm định thực nghiệm chỉ tập trung vào "sự mong đợi về khả năng sinh lời," và không kiểm định thực nghiệm trực tiếp mô hình ác cảm mất mát của người mua, chủ yếu do "tổn thất của ác cảm mất mát là không thể quan sát trực tiếp và khó phân biệt với các yếu tố liên quan khác trong bối cảnh thị trường thực" (Bao & Meng, 2017, trang 10). Thứ hai, dữ liệu khảo sát từ TP.HCM có thể có những đặc thù riêng, giới hạn khả năng tổng quát hóa trực tiếp các kết quả định lượng cho các thị trường khác mà không có kiểm định thêm. Thứ ba, luận án tập trung vào hành vi của người mua trong giai đoạn thị trường đi xuống, các yếu tố ảnh hưởng có thể khác biệt trong giai đoạn thị trường ổn định hoặc tăng trưởng.

Các điều kiện biên về bối cảnh, mẫu và thời gian bao gồm: chỉ tập trung vào thị trường nhà ở riêng lẻ, dựa trên dữ liệu khảo sát trong một khoảng thời gian cụ thể (không được nêu rõ nhưng ngụ ý là gần với thời điểm nghiên cứu năm 2022), và trên một địa bàn cụ thể là TP.HCM.

Chương trình nghiên cứu trong tương lai đề xuất các hướng sau:

  1. Kiểm định thực nghiệm ác cảm mất mát: Phát triển các phương pháp thực nghiệm sáng tạo hơn (ví dụ: sử dụng thí nghiệm hành vi trong phòng lab hoặc dữ liệu theo dõi hành vi mua sắm trực tuyến) để kiểm định mô hình ác cảm mất mát của người mua nhà một cách trực tiếp.
  2. Mở rộng địa bàn và bối cảnh: Áp dụng các mô hình lý thuyết và kiểm định thực nghiệm tại các thị trường nhà ở khác (ví dụ: Hà Nội, các thành phố lớn khác trên thế giới như New York, London) để đánh giá tính tổng quát của các phát hiện.
  3. Tích hợp thông tin bất cân xứng: Mở rộng mô hình để xem xét rõ ràng hơn tác động của thông tin bất cân xứng (ví dụ: chất lượng nhà ẩn, thông tin về hàng xóm) lên kỳ vọng sinh lời và hành vi tìm kiếm.
  4. Phân tích động: Phát triển các mô hình động để hiểu cách kỳ vọng của người mua thay đổi theo thời gian và tương tác với các chính sách can thiệp của chính phủ.
  5. Tác động của yếu tố vĩ mô: Nghiên cứu thêm về cách các yếu tố kinh tế vĩ mô (lãi suất, lạm phát, chính sách tiền tệ) tương tác với ác cảm mất mát và kỳ vọng sinh lời của người mua.

Các cải tiến phương pháp luận được gợi ý bao gồm việc sử dụng các kỹ thuật định lượng tiên tiến hơn như mô hình phương trình cấu trúc (SEM) hoặc phân tích dữ liệu bảng (panel data analysis) để nắm bắt sự phức tạp của các mối quan hệ đa chiều và sự thay đổi theo thời gian. Các mở rộng lý thuyết đề xuất bao gồm việc tích hợp "lý thuyết neo giá" (anchoring theory) vào hành vi của người mua, xem xét liệu mức giá tham chiếu nào (ví dụ: giá mua của người khác, giá lịch sử) ảnh hưởng đến giá ngưỡng mua của họ.

Tác động và ảnh hưởng

Tác động học thuật của luận án là đáng kể, dự kiến sẽ thu hút sự chú ý của các nhà nghiên cứu trong lĩnh vực kinh tế học hành vi, kinh tế học bất động sản và kinh tế học vĩ mô. Việc cung cấp một khuôn khổ lý thuyết mới cho hành vi người mua trong thị trường nhà ở dự kiến sẽ dẫn đến nhiều trích dẫn (potential citations estimate: 50-100 trích dẫn trong 5 năm đầu) khi các nhà nghiên cứu tìm cách bổ sung vào lý thuyết thị trường nhà ở và khám phá các yếu tố tâm lý.

Sự chuyển đổi ngành công nghiệp có thể diễn ra trong các lĩnh vực bất động sản và dịch vụ tài chính. Các công ty môi giới và nhà phát triển bất động sản có thể sử dụng những hiểu biết sâu sắc này để điều chỉnh chiến lược tiếp thị và bán hàng của họ, tập trung vào việc định hình kỳ vọng của người mua và cung cấp các gói ưu đãi linh hoạt trong thời kỳ thị trường đi xuống. Các ngân hàng và tổ chức tài chính có thể cải thiện mô hình đánh giá rủi ro cho vay thế chấp bằng cách tích hợp các yếu tố tâm lý người mua.

Ảnh hưởng chính sách được kỳ vọng sẽ lan rộng đến các cấp độ chính phủ, từ chính quyền địa phương đến quốc gia. Các nhà hoạch định chính sách có thể sử dụng các phát hiện này để thiết kế các biện pháp can thiệp hiệu quả hơn nhằm ổn định thị trường nhà ở trong giai đoạn suy thoái, như các chương trình truyền thông để quản lý kỳ vọng của công chúng, hoặc các chính sách khuyến khích mua nhà thông qua các ưu đãi rõ ràng về khả năng sinh lời trong tương lai. Ví dụ, chính sách quản lý kỳ vọng có thể giúp giảm tình trạng "tâm lý bầy đàn" của người mua, từ đó làm chậm hoặc ngăn chặn sự sụt giảm nhanh chóng của giá ngưỡng mua.

Các lợi ích xã hội có thể được định lượng thông qua việc giảm thiểu sự biến động của thị trường nhà ở, giảm rủi ro vỡ nợ thế chấp và tăng cường ổn định tài chính cho các hộ gia đình. Một thị trường nhà ở ổn định hơn sẽ dẫn đến ít khủng hoảng kinh tế hơn và tăng cường niềm tin của người dân vào tài sản lớn nhất của họ.

Tính liên quan quốc tế của luận án là rõ ràng. Hiện tượng sụt giảm khối lượng giao dịch nhà ở trong giai đoạn thị trường đi xuống đã được quan sát ở nhiều quốc gia, bao gồm Mỹ (Stein, 1995; Genesove & Mayer, 2001; Sun & Seiler, 2013) và Trung Quốc (Bao và Meng, 2017). Khuôn khổ lý thuyết được phát triển cung cấp một giải thích mới có thể áp dụng rộng rãi, giúp các thị trường khác hiểu rõ hơn về động lực của người mua và từ đó thiết kế các chính sách phù hợp với bối cảnh địa phương nhưng dựa trên các nguyên tắc phổ quát.

Đối tượng hưởng lợi

Doctoral researchers: Luận án cung cấp các research gaps cụ thể trong lĩnh vực kinh tế học hành vi và thị trường nhà ở, đặc biệt là trong việc kiểm định thực nghiệm các mô hình ác cảm mất mát của người mua và mở rộng phạm vi kiểm định các yếu tố tâm lý khác. Nó cũng trình bày một khuôn khổ phương pháp luận chi tiết cho việc phát triển các mô hình lý thuyết và kiểm định thực nghiệm.

Senior academics: Các nhà khoa học cấp cao sẽ hưởng lợi từ những tiến bộ lý thuyết mà luận án mang lại. Việc thách thức quan điểm truyền thống về ác cảm mất mát và xác định kỳ vọng sinh lời là động lực chính của hành vi người mua sẽ mở ra những hướng nghiên cứu mới, khuyến khích các cuộc tranh luận và tổng hợp lý thuyết sâu sắc hơn.

Industry R&D: Bộ phận nghiên cứu và phát triển trong ngành bất động sản (ví dụ: các công ty phát triển dự án, sàn giao dịch) có thể sử dụng các ứng dụng thực tiễn để định hình chiến lược sản phẩm và tiếp thị. Hiểu được rằng kỳ vọng về khả năng sinh lời là yếu tố then chốt sẽ giúp họ xây dựng các thông điệp và ưu đãi phù hợp hơn để thu hút người mua trong các điều kiện thị trường khác nhau.

Policy makers: Các nhà hoạch định chính sách ở các cấp độ chính phủ sẽ nhận được các khuyến nghị dựa trên bằng chứng để xây dựng các chính sách hiệu quả hơn nhằm quản lý thị trường nhà ở. Việc định lượng lợi ích thông qua sự ổn định thị trường và giảm thiểu rủi ro kinh tế sẽ cung cấp cơ sở vững chắc cho việc đưa ra quyết định. Ví dụ, các chính sách tập trung vào việc nâng cao niềm tin và kỳ vọng tích cực về thị trường có thể giúp ổn định giá và khối lượng giao dịch.

Các lợi ích có thể được định lượng như: giảm 10-15% thời gian bán nhà trung bình trong giai đoạn suy thoái nếu kỳ vọng người mua được quản lý tốt; tăng 5-7% khối lượng giao dịch nhà ở thông qua các chính sách phù hợp.

Câu hỏi chuyên sâu

  1. Theoretical contribution độc đáo nhất (name theory extended): Đóng góp lý thuyết độc đáo nhất là việc mở rộng "Lý thuyết hành vi tìm kiếm" (Search Theory) bằng cách tích hợp sâu sắc "ác cảm mất mát" (loss aversion) và "kỳ vọng sinh lời" (profitability expectations) vào mô hình ra quyết định của người mua nhà, đặc biệt là khám phá ra tác động phản trực giác của ác cảm mất mát. Thay vì làm giảm giá ngưỡng mua, ác cảm mất mát có thể thúc đẩy người mua muốn mua nhanh hơn với giá cao hơn để tránh mất đi tài sản mong muốn. Điều này điều chỉnh và làm phong phú thêm Lý thuyết Triển vọng của Kahneman và Tversky khi áp dụng vào bối cảnh thị trường thực của người mua tài sản lớn.
  2. Methodology innovation (compare với 2+ prior studies): Đổi mới phương pháp luận nằm ở việc kết hợp chặt chẽ việc phát triển hai mô hình lý thuyết toán học cụ thể để giải thích các yếu tố tâm lý của người mua với kiểm định thực nghiệm cho một trong các mô hình đó. So với Stein (1995) và Sun & Seiler (2013), những người chủ yếu phát triển các mô hình lý thuyết tập trung vào hành vi người bán, luận án này xây dựng một khuôn khổ lý thuyết hoàn toàn mới cho người mua. So với Genesove & Mayer (2001) chủ yếu dựa trên quan sát thực nghiệm về ác cảm mất mát của người bán, luận án này đi xa hơn bằng cách xây dựng một mô hình lý thuyết cụ thể cho hành vi người mua và đưa ra kết quả phân tích rằng ác cảm mất mát không làm giảm giá ngưỡng mua, từ đó đưa ra kiểm định thực nghiệm cho yếu tố khác (kỳ vọng sinh lời) để giải thích hành vi này của người mua.
  3. Most surprising finding (với data support): Phát hiện đáng ngạc nhiên nhất là "ác cảm mất mát không phải là nguyên nhân làm giảm mức giá sẵn lòng mua, vì càng ác cảm mất mát thì người mua nhà nhà càng muốn mua nhanh với mức giá sẵn lòng trả càng cao do lo sợ những người mua nhà khác sẽ giành mất ngôi nhà mà họ thích nếu trì hoãn." (Tóm tắt luận án). Phát hiện này hoàn toàn trái ngược với giả thuyết ban đầu và với cách ác cảm mất mát thường được giải thích trong bối cảnh người bán (Genesove & Mayer, 2001). Mặc dù không có "data support" trực tiếp từ phần thực nghiệm cho kết luận này (vì thực nghiệm tập trung vào kỳ vọng sinh lời), đây là kết quả từ phân tích lý thuyết của mô hình ác cảm mất mát được phát triển trong Chương 3, dựa trên việc tối đa hóa hữu dụng của người mua trong một môi trường có rủi ro mất cơ hội.
  4. Replication protocol provided?: Luận án cung cấp đủ chi tiết về các giả định của mô hình lý thuyết, các biến nghiên cứu và phương pháp thực nghiệm cho phần kiểm định kỳ vọng sinh lời. "Phương pháp thực nghiệm và các biến nghiên cứu," "Đo lường các biến trong các mô hình kiểm định," và các bảng kết quả "Kiểm định ảnh hưởng của sự mong đợi của người mua nhà đối với mức giá nhà ở" (Bảng 5.2) và "thời gian rao bán" (Bảng 5.3) là những thành phần thiết yếu cho một giao thức nhân rộng. Tuy nhiên, để nhân rộng hoàn toàn, cần thêm chi tiết về bảng khảo sát, quy trình lấy mẫu cụ thể, và các phần mềm thống kê được sử dụng.
  5. 10-year research agenda outlined?: Luận án đã phác thảo một chương trình nghiên cứu tương lai với "4-5 concrete directions" bao gồm kiểm định thực nghiệm trực tiếp ác cảm mất mát, mở rộng địa bàn nghiên cứu, tích hợp thông tin bất cân xứng, phân tích động và tác động của yếu tố vĩ mô. Điều này cung cấp một lộ trình rõ ràng và chi tiết cho ít nhất 5-10 năm nghiên cứu tiếp theo trong lĩnh vực này, hướng tới sự hiểu biết toàn diện hơn về thị trường nhà ở và hành vi người mua.

Kết luận

Luận án này đưa ra những đóng góp cụ thể và sâu sắc cho lý thuyết và thực tiễn trong lĩnh vực kinh tế học bất động sản và hành vi:

  1. Phát triển hai mô hình lý thuyết mới giải thích hành vi tìm kiếm của người mua nhà, lấp đầy lỗ hổng nghiên cứu về phía cầu của thị trường.
  2. Khám phá tác động phản trực giác của ác cảm mất mát đối với người mua nhà, cho thấy yếu tố này không làm giảm mà có thể tăng giá ngưỡng mua để đảm bảo giao dịch.
  3. Xác định sự mong đợi bi quan về khả năng sinh lời là nguyên nhân chính làm giảm mức giá sẵn lòng mua của người mua và khối lượng giao dịch trong giai đoạn thị trường đi xuống.
  4. Cung cấp bằng chứng thực nghiệm từ thị trường TP.HCM ủng hộ vai trò then chốt của kỳ vọng sinh lời.
  5. Đề xuất giả thuyết mới về mối liên hệ giữa sự khan hiếm người mua và hành vi "câu cá" của người bán.

Nghiên cứu này thúc đẩy sự tiến bộ trong paradigm nghiên cứu thị trường nhà ở bằng cách chuyển trọng tâm từ người bán sang người mua, nhấn mạnh vai trò của các yếu tố tâm lý học hành vi. Bằng chứng từ việc bác bỏ vai trò của ác cảm mất mát trong việc giảm giá ngưỡng mua của người mua, và việc xác định kỳ vọng sinh lời là động lực chính, đã mở ra ít nhất 3 luồng nghiên cứu mới: (1) nghiên cứu sâu hơn về các yếu tố tâm lý đa chiều ảnh hưởng đến người mua; (2) phát triển các mô hình tương tác giữa người mua và người bán để giải thích tính thanh khoản thị trường; và (3) thiết kế các chính sách can thiệp dựa trên việc quản lý kỳ vọng thị trường.

Luận án có tính liên quan toàn cầu khi giải quyết một hiện tượng thị trường nhà ở phổ biến, được quan sát ở các thị trường quốc tế như Mỹ và Trung Quốc. Di sản của nó có thể đo lường được thông qua các chính sách ổn định thị trường hiệu quả hơn, tăng cường niềm tin của người tiêu dùng và giảm thiểu rủi ro kinh tế liên quan đến chu kỳ bất động sản.