Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư tại vùng Đông Nam Bộ - Luận án TS

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC ĐÔNG ĐÔ ********** HỒ DUY XUYÊN NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI VÙNG ĐÔNG NAM BỘ LUẬN ÁN TIẾN SĨ NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH MÃ NGÀNH: 9340101 Giảng viên hướng dẫn PGS, TS Hoàng Thị Thanh Nhàn TS Ngô Trung Hòa HÀ NỘI, 2026 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC ĐÔNG ĐÔ ********** NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI VÙNG ĐÔNG NAM BỘ LUẬN ÁN TIẾN SĨ NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH MÃ NGÀNH: 9340101 HÀ NỘI, 2026 LỜI CAM ĐOAN Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật. Tôi cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này, này do tôi tự thực hiện và không vi phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật. Hà Nội, ngày tháng 06 năm 2026 Nghiên cứu sinh Hồ Duy Xuyên MỤC LỤC MỤC LỤC. ii DANH MỤC BẢNG, HÌNH ẢNH.

vii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT. viii PHẦN MỞ ĐẦU. Tính cấp thiết. Mục tiêu nghiên cứu.

Mục tiêu tổng quát. Mục tiêu cụ thể. Câu hỏi nghiên cứu. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.

Đối tượng nghiên cứu. Phạm vi nghiên cứu. Phương pháp nghiên cứu. Đóng góp mới của luận án.

Bố cục luận án. 8 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ. 9 KHOẢNG TRỐNG NGHIÊN CỨU. Định nghĩa và phân loại khách hàng mua căn hộ chung cư.

Định nghĩa khách hàng mua căn hộ chung cư. Phân loại khách hàng mua căn hộ chung cư. Khái niệm, phân loại và đặc điểm căn hộ chung cư. Khái niệm về căn hộ chung cư.

Đặc điểm của nhà chung cư tại khu vực Đông Nam Bộ. Xu hướng phát triển chung cư tại Đông Nam Bộ. Tổng quan các nghiên cứu liên quan trong nước. Tổng quan các nghiên cứu liên quan trên thế giới.

Khoảng trống nghiên cứu. Khoảng trống về nội dung nghiên cứu. Khoảng trống về phương pháp nghiên cứu. Khoảng trống về bối cảnh nghiên cứu.

Định hướng nghiên cứu của luận án. 54 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU. Các khái niệm cơ bản. Khái niệm hành vi khách hàng.

Quyết định mua căn hộ chung cư. Các lý thuyết nền tảng. Lý thuyết hành vi dự định (TPB). Các lý thuyết liên quan bổ trợ.

Mở rộng TPB trong bối cảnh bất động sản. Tổng quan các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ 72 2. Nhóm yếu tố thái độ đối với căn hộ chung cư. Nhóm yếu tố chuẩn chủ quan.

Nhóm yếu tố nhận thức kiểm soát hành vi. Nhóm yếu tố giá trị cảm nhận căn hộ. Xây dựng mô hình nghiên cứu đề xuất và giả thuyết nghiên cứu. Cơ sở đề xuất mô hình.

Phát triển giả thuyết nghiên cứu. Mô hình nghiên cứu đề xuất. 87 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU. Thiết kế nghiên cứu.

Nghiên cứu định tính. Phỏng vấn chuyên gia. Hiệu chỉnh thang đo. Thiết kế bảng hỏi.

Cấu trúc bảng hỏi. Xây dựng thang đo các biến nghiên cứu. Mẫu và thu thập dữ liệu. Khu vực lựa chọn khảo sát.

Đối tượng và phương pháp chọn mẫu. Kích thước mẫu và cơ sở xác định. Phương pháp thu thập dữ liệu. Công cụ đo lường và cấu trúc bảng hỏi.

Công cụ đo lường. Cấu trúc bảng hỏi. Thống kê mô tả thang đo. Phương pháp phân tích dữ liệu .108 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU.

Quy trình thu thập số liệu. Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu. Đặc điểm nhân khẩu học của mẫu. Đặc điểm hành vi và nhu cầu nhà ở.

Đánh giá mô hình đo lường. Đánh giá độ tin cậy thang đo bằng Cronbach’s Alpha. Phân tích nhân tố khám phá (EFA). Đánh giá mô hình đo lường bằng PLS-SEM.

Kiểm tra đa cộng tuyến (VIF). Đánh giá mô hình cấu trúc. Đánh giá hệ số đường dẫn. Kiểm định giả thuyết nghiên cứu.

Đánh giá sức mạnh mô hình. Hệ số xác định (R²). Kích thước ảnh hưởng (f²). Khả năng dự báo của mô hình (Q²).

Đánh giá độ phù hợp tổng thể của mô hình. Phân tích vai trò trung gian. Biện luận kết quả đạt được. Phân tích ý nghĩa của kết quả nghiên cứu.

Ý nghĩa về mặt lý thuyết. Ý nghĩa về mặt thực tiễn. Ý nghĩa về mặt phương pháp luận. Kiểm định khoảng trống nghiên cứu.

Khoảng trống về tích hợp lý thuyết trong nghiên cứu hành vi mua căn hộ. Khoảng trống về vai trò của các yếu tố đặc thù bất động sản. Khoảng trống về cơ chế tác động (vai trò trung gian). Khoảng trống về bối cảnh nghiên cứu tại khu vực Đông Nam Bộ.

Khoảng trống về phương pháp nghiên cứu hiện đại .146 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH. Dự báo thị trường căn hộ chung cư thương mại tại vùng Đông Nam Bộ đến năm 2035. Xu hướng phát triển thị trường đến năm 2035. Tóm tắt kết quả nghiên cứu.

Hàm ý quản trị. Hàm ý từ Giá trị cảm nhận căn hộ – yếu tố quan trọng nhất 153 5. Hàm ý từ Nhận thức kiểm soát hành vi. Hàm ý từ Thái độ.

Hàm ý từ Chuẩn chủ quan. Hàm ý từ Ý định mua – cầu nối đến Quyết định mua. Đóng góp của nghiên cứu. Đóng góp về mặt lý thuyết.

Đóng góp về mặt thực tiễn. Đóng góp về mặt phương pháp luận. Hạn chế của nghiên cứu và hướng nghiên cứu trong tương lai. Hạn chế của nghiên cứu.

Hướng nghiên cứu trong tương lai. 169 TÀI LIỆU THAM KHẢO. 172 Tài liệu trong nước .172 Tài liệu nước ngoài. 177 DANH MỤC BẢNG, HÌNH ẢNH Bảng 1.

Bảng so sánh các nhóm khách hàng mua căn hộ chung cư. So sánh các nghiên cứu trong nước. So sánh các nghiên cứu liên quan trên thế giới. So sánh các lý thuyết bổ trợ và đóng góp vào mô hình nghiên cứu 68 Bảng 2.

Tổng hợp các nhóm yếu tố cho mô hình nghiên cứu dự kiến. Thang đo thái độ đối với căn hộ chung cư (td). Thang đo chuẩn chủ quan (ccq). Thang đo nhận thức kiểm soát hành vi (nthv).

Thang đo giá trị cảm nhận căn hộ (gtcn). Thang đo ý định mua (ydm). Thang đo quyết định mua (qdm). Thống kê mô tả thang đo.

Thống kê kết quả câu hỏi sàng lọc (a2–a4). Thống kê mẫu khảo sát. Độ tin cậy và giá trị hội tụ của thang đo. Kết quả phân tích nhân tố khám phá efa.

Giá trị phân biệt (ma trận htmt). Giá trị phân biệt theo tiêu chuẩn fornell-larcker. Kiểm tra đa cộng tuyến (vif). Kết quả phân tích hệ số đường dẫn.

Hệ số xác định (r²). Kích thước ảnh hưởng (f²). Độ phù hợp của mô hình (model fit) .135 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT I. Nhóm phương pháp nghiên cứu & phân tích dữ liệu Từ viết tắt Diễn giải EFA Exploratory Factor Analysis – Phân tích nhân tố khám phá CFA Confirmatory Factor Analysis – Phân tích nhân tố khẳng định SEM Structural Equation Modeling – Mô hình cấu trúc tuyến tính PLS-SEM Partial Least Squares Structural Equation Modeling – Mô hình SEM dựa trên PLS SPSS Statistical Package for the Social Sciences – Phần mềm thống kê SPSS SmartPLS Phần mềm phân tích PLS-SEM HTMT Heterotrait–Monotrait Ratio – Tỷ lệ đánh giá giá trị phân biệt AVE Average Variance Extracted – Phương sai trích trung bình CR Composite Reliability – Độ tin cậy tổng hợp VIF Variance Inflation Factor – Hệ số phóng đại phương sai R² Coefficient of Determination – Hệ số xác định f² Effect Size – Kích thước hiệu ứng Q² Predictive Relevance – Độ phù hợp dự báo Sig.

Significance Level – Mức ý nghĩa thống kê II. Nhóm lý thuyết và mô hình nghiên cứu Từ viết tắt Diễn giải TPB Theory of Planned Behavior-Thuyết hành vi có kế hoạch/dự định TRA Theory of Reasoned Action – Thuyết hành động hợp lý TAM Technology Acceptance Model – Mô hình chấp nhận công nghệ UTAUT Unified Theory of Acceptance and Use of Technology RBV Resource-Based View – Quan điểm dựa trên nguồn lực TOE Technology–Organization–Environment Framework SOR Stimulus–Organism–Response Model DOI Diffusion of Innovation – Lý thuyết khuếch tán đổi mới V. Nhóm thuật ngữ kinh tế – quản trị Từ viết tắt Diễn giải GDP Gross Domestic Product – Tổng sản phẩm quốc nội CPI Consumer Price Index – Chỉ số giá tiêu dùng ROI Return on Investment – Tỷ suất sinh lợi NPV Net Present Value – Giá trị hiện tại ròng IRR Internal Rate of Return – Tỷ suất hoàn vốn nội bộ VI. Nhóm hành chính – pháp lý tại Việt Nam Từ viết tắt Diễn giải UBND Ủy ban Nhân dân BXD Bộ Xây dựng BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường QH Quốc hội NĐ Nghị định TT Thông tư 1 PHẦN MỞ ĐẦU 1.

Tính cấp thiết Trong bối cảnh Việt Nam đẩy mạnh tăng trưởng kinh tế gắn với hiện đại hóa và tái cấu trúc không gian phát triển, thị trường nhà ở đô thị ngày càng giữ vai trò trọng yếu. Phân khúc căn hộ chung cư thương mại nổi lên như một loại hình nhà ở chủ đạo, phản ánh quá trình đô thị hóa, gia tăng dân số cơ học, chuyển dịch cơ cấu lao động và biến đổi lối sống đô thị. Khác biệt so với nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư không chỉ là hàng hóa bất động sản mà còn là quyết định tiêu dùng – đầu tư có giá trị lớn, chịu tác động đồng thời từ các yếu tố kinh tế, tâm lý, xã hội, pháp lý và niềm tin thị trường. Do đó, nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư vừa có ý nghĩa học thuật trong lĩnh vực hành vi người tiêu dùng và quản trị kinh doanh, vừa mang giá trị thực tiễn đối với doanh nghiệp và cơ quan quản lý.

Tính cấp thiết của đề tài trước hết xuất phát từ bối cảnh đô thị hóa mạnh mẽ tại vùng Đông Nam Bộ - cực tăng trưởng năng động với vai trò trung tâm công nghiệp công nghệ cao, logistics, tài chính và đổi mới sáng tạo, cùng mục tiêu tăng trưởng GRDP trên 10%/năm. Mục tiêu tăng trưởng hai con số này tạo áp lực lớn về mở rộng không gian đô thị, phát triển hạ tầng và đáp ứng nhu cầu nhà ở cho lực lượng lao động ngày càng đông, đặc biệt là dòng di cư từ các vùng khác.