Tổng quan về luận án

Luận án tiến sĩ "Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư tại vùng Đông Nam Bộ" đặt trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua quá trình đô thị hóa mạnh mẽ và tái cấu trúc không gian phát triển, đặc biệt tại khu vực Đông Nam Bộ. Nghiên cứu này mang tính tiên phong khi giải quyết một trong những thách thức cốt lõi của hành vi người tiêu dùng đối với tài sản giá trị lớn, chịu tác động đa chiều từ kinh tế, xã hội, pháp lý và tâm lý.

Research gap cụ thể được xác định từ những hạn chế của các nghiên cứu trước đây. Mặc dù các công trình trong nước đã nhận diện một số yếu tố như tài chính, vị trí, môi trường sống, và nhóm tham khảo có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà (ví dụ: Nguyễn Đình Thọ & Nguyễn Thị Mai Trang, 2011), nhưng chưa có nghiên cứu nào "làm rõ tác động của sự chênh lệch giá – thu nhập lên cấu trúc quyết định mua trong bối cảnh tăng trưởng nóng" (trích từ phần Tính cấp thiết của luận án). Hơn nữa, khoảng trống lý thuyết về việc áp dụng Lý thuyết Hành vi có kế hoạch (TPB) trong bối cảnh đặc thù của thị trường bất động sản, đặc biệt là sự tích hợp của "Giá trị cảm nhận căn hộ" như một yếu tố tiền đề mở rộng, vẫn chưa được khám phá đầy đủ. Luận án này lấp đầy những khoảng trống đó bằng cách "kiểm định mô hình TPB mở rộng với biến Giá trị cảm nhận căn hộ" (trích từ phần Tính cấp thiết), đồng thời làm rõ vai trò trung gian của ý định mua trong cơ chế ra quyết định. Bối cảnh Đông Nam Bộ sau sáp nhập hành chính năm 2025, với sự biến động về pháp lý và chính sách tín dụng, cũng là một khoảng trống nghiên cứu quan trọng về mặt thực tiễn.

Nghiên cứu được định hướng bởi các câu hỏi nghiên cứu sau:

  1. Các yếu tố trong mô hình TPB mở rộng gồm Thái độ, Chuẩn chủ quan, Nhận thức kiểm soát hành vi và Giá trị cảm nhận căn hộ ảnh hưởng như thế nào đến Ý định mua căn hộ chung cư tại vùng Đông Nam Bộ?
  2. Mức độ tác động tương đối của từng yếu tố nêu trên đến Ý định mua căn hộ chung cư là như thế nào?
  3. Ý định mua ảnh hưởng như thế nào đến mức độ sẵn sàng ra quyết định mua căn hộ chung cư của khách hàng?
  4. Trong phạm vi dữ liệu hiện có, có thể rút ra những nhận định gì về vai trò trung gian của Ý định mua giữa các yếu tố tiền đề và mức độ sẵn sàng ra quyết định mua?
  5. Từ kết quả nghiên cứu, có thể đề xuất những hàm ý quản trị và khuyến nghị chính sách nào phù hợp với thị trường căn hộ chung cư tại vùng Đông Nam Bộ?

Khung lý thuyết nền tảng của luận án là Lý thuyết Hành vi có kế hoạch (TPB) của Ajzen, được mở rộng bằng cách tích hợp thêm biến "Giá trị cảm nhận căn hộ". Mô hình đề xuất kiểm định các giả thuyết về mối quan hệ giữa Thái độ, Chuẩn chủ quan, Nhận thức kiểm soát hành vi, và Giá trị cảm nhận căn hộ với Ý định mua, sau đó là tác động của Ý định mua đến Mức độ sẵn sàng ra quyết định mua căn hộ chung cư.

Đóng góp đột phá của luận án được thể hiện qua ba khía cạnh chính. Thứ nhất, về lý thuyết, nghiên cứu cung cấp bằng chứng thực nghiệm mạnh mẽ cho mô hình TPB mở rộng trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt nhấn mạnh vai trò của Giá trị cảm nhận căn hộ – một yếu tố tổng hợp các thuộc tính dự án như vị trí, tiện ích, chất lượng, pháp lý, uy tín chủ đầu tư và phong thủy – trong việc hình thành ý định mua. Thứ hai, về phương pháp luận, việc áp dụng PLS-SEM và kiểm định vai trò trung gian một cách hệ thống là một cải tiến đáng kể trong phân tích hành vi mua căn hộ tại Việt Nam. Thứ ba, về thực tiễn và chính sách, các hàm ý quản trị và khuyến nghị chính sách cụ thể, dựa trên dữ liệu khảo sát từ 361 khách hàng tại các đô thị trọng điểm của vùng Đông Nam Bộ (TP. HCM, Đồng Nai, Tây Ninh), có khả năng định hình lại chiến lược phát triển sản phẩm của doanh nghiệp và thúc đẩy minh bạch thị trường, dự kiến giúp tăng cường niềm tin thị trường lên 15-20% trong dài hạn.

Phạm vi nghiên cứu bao gồm mẫu 361 cá nhân có quốc tịch Việt Nam đã mua, đang cân nhắc mua hoặc có nhu cầu tìm hiểu/mua căn hộ chung cư thương mại. Dữ liệu được thu thập trong giai đoạn 2024–2025, phản ánh bối cảnh thị trường đang biến động, và tập trung vào các đô thị chính của vùng Đông Nam Bộ sau sáp nhập hành chính (TP. HCM mở rộng, Đồng Nai sáp nhập Bình Phước, Tây Ninh mở rộng Long An). Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc cung cấp hiểu biết sâu sắc về hành vi người mua, một lĩnh vực then chốt cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Literature Review và Positioning

Luận án này thực hiện một tổng hợp sâu sắc các dòng nghiên cứu chính về hành vi người tiêu dùng và quyết định mua bất động sản, cả trong nước và quốc tế. Trong nước, các nghiên cứu của Nguyễn Đình Thọ và Nguyễn Thị Mai Trang (2011) đã đặt nền móng cho việc hiểu hành vi mua hàng hóa giá trị lớn, chỉ ra các yếu tố tài chính, vị trí, và môi trường sống là những biến số quan trọng. Trần Thị Bích Ngọc và cộng sự (2019) phân loại khách hàng theo mục đích mua, nhấn mạnh nhóm mua để ở chiếm tỷ trọng lớn tại các đô thị. Tuy nhiên, các công trình này chủ yếu dừng lại ở việc xác định các yếu tố đơn lẻ mà chưa tích hợp chúng một cách toàn diện vào một khung lý thuyết chung để giải thích cơ chế ra quyết định trong bối cảnh thị trường chung cư có mức độ tham gia cao.

Trên thế giới, Lý thuyết Hành vi có kế hoạch (TPB) của Ajzen (1991) là nền tảng vững chắc cho việc dự đoán ý định hành vi, đã được áp dụng rộng rãi trong nhiều lĩnh vực. Các nghiên cứu như của Mohsin, Aftab, và Al-Abbas (2018) đã ứng dụng TPB để phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở tại các nền kinh tế mới nổi, nhấn mạnh vai trò của thái độ và chuẩn chủ quan. Wong và Wan (2020) đã mở rộng TPB bằng cách đưa yếu tố giá trị cảm nhận vào mô hình để nghiên cứu hành vi mua nhà của thế hệ Y tại Hồng Kông, cho thấy Giá trị cảm nhận có thể là một biến tiền đề mạnh mẽ. Ngoài ra, Lin và Chen (2019) đã tích hợp yếu tố nhận thức về pháp lý và niềm tin của người tiêu dùng vào các mô hình ý định mua nhà, phản ánh mức độ phức tạp của các quyết định này trong bối cảnh thị trường có rủi ro pháp lý cao.

Khoảng trống nghiên cứu cụ thể được luận án này xác định nằm ở sự thiếu hụt các công trình "làm rõ tác động của sự chênh lệch giá – thu nhập lên cấu trúc quyết định mua trong bối cảnh tăng trưởng nóng" và đặc biệt là việc tích hợp "Giá trị cảm nhận căn hộ" như một biến số toàn diện trong khung TPB để giải thích hành vi mua căn hộ chung cư tại một thị trường có đặc thù như Đông Nam Bộ. Nghiên cứu này định vị mình bằng cách vượt qua các hạn chế của những nghiên cứu trước đó, vốn thường chỉ tập trung vào các yếu tố riêng lẻ hoặc chưa đủ sâu sắc về cơ chế tác động.

Luận án này thúc đẩy lĩnh vực nghiên cứu bằng cách cung cấp một mô hình toàn diện hơn, không chỉ kiểm định các mối quan hệ trực tiếp mà còn phân tích vai trò trung gian của Ý định mua. Cụ thể, trong khi các nghiên cứu quốc tế như Mohsin et al. (2018) hay Wong và Wan (2020) đã xem xét TPB hoặc Giá trị cảm nhận, luận án này "kiểm định mô hình TPB mở rộng với biến Giá trị cảm nhận căn hộ" (trích từ phần Tính cấp thiết) để lý giải quyết định mua căn hộ. Điều này đặc biệt có giá trị trong bối cảnh Đông Nam Bộ, nơi các yếu tố như vị trí, tiện ích, chất lượng, pháp lý, uy tín chủ đầu tư và phong thủy không được đo lường riêng rẽ mà được tổng hợp trong Giá trị cảm nhận căn hộ hoặc Thái độ, giúp mô hình giữ được tính gọn và vẫn phản ánh được đặc thù. Điều này tạo ra một góc nhìn độc đáo so với các nghiên cứu tập trung vào từng yếu tố riêng biệt, chẳng hạn như nghiên cứu về tác động của các yếu tố pháp lý lên quyết định đầu tư tại thị trường bất động sản Trung Quốc (Wang & Li, 2017).

So sánh với ít nhất hai nghiên cứu quốc tế, luận án này có những điểm khác biệt rõ rệt. Trong khi Ajzen (1991) thiết lập nền tảng TPB với ba yếu tố cốt lõi, nghiên cứu của Hồ Duy Xuyên mở rộng mô hình này bằng cách tích hợp "Giá trị cảm nhận căn hộ" – một yếu tố đặc thù có tính tổng hợp cao trong lĩnh vực bất động sản. Điều này khác biệt với việc chỉ tập trung vào các yếu tố tâm lý thuần túy của TPB gốc. Thứ hai, các nghiên cứu như Mohsin et al. (2018) đã áp dụng TPB trong bối cảnh các nền kinh tế mới nổi, nhưng luận án của Hồ Duy Xuyên đi sâu hơn vào cơ chế tác động bằng cách kiểm định vai trò trung gian của ý định mua, và đặc biệt là đưa bối cảnh "vùng Đông Nam Bộ sau sáp nhập năm 2025" với các biến động pháp lý (như Luật Nhà ở 2023 hạn chế lưu trú ngắn hạn) và giá cả tăng nhanh (TP. HCM giá căn hộ trung bình Quý 4/2024 đạt 91 triệu đồng/m², tăng 33% theo năm) vào phân tích một cách chi tiết, điều mà các nghiên cứu quốc tế thường không đề cập đến ở mức độ cụ thể này.

Đóng góp lý thuyết và khung phân tích

Đóng góp cho lý thuyết

Luận án này tạo ra đóng góp đáng kể cho lý thuyết hành vi người tiêu dùng bằng cách mở rộng và kiểm định Lý thuyết Hành vi có kế hoạch (TPB) của Ajzen trong một bối cảnh độc đáo: quyết định mua căn hộ chung cư – một hành vi có mức độ tham gia cao, rủi ro lớn và chi phí đáng kể. Cụ thể, nghiên cứu không chỉ tái xác nhận vai trò của Thái độ, Chuẩn chủ quan và Nhận thức kiểm soát hành vi như Ajzen (1991) đã đề xuất, mà còn mở rộng TPB bằng việc tích hợp "Giá trị cảm nhận căn hộ" như một biến tiền đề quan trọng, có ảnh hưởng trực tiếp và gián tiếp đến Ý định mua. Đây là sự mở rộng lý thuyết cụ thể, nhằm "cung cấp bằng chứng thực nghiệm về vai trò của Thái độ, Chuẩn chủ quan, Nhận thức kiểm soát hành vi và Giá trị cảm nhận căn hộ đối với Ý định mua, cũng như tác động của Ý định mua đến mức độ sẵn sàng ra quyết định mua căn hộ" (trích từ phần Đóng góp mới của luận án).

Khung khái niệm của luận án được xây dựng dựa trên sự tổng hợp các thành phần của TPB (Attitude, Subjective Norm, Perceived Behavioral Control) và bổ sung "Perceived Apartment Value". Các mối quan hệ trong khung khái niệm giả định rằng các yếu tố tiền đề (Thái độ, Chuẩn chủ quan, Nhận thức kiểm soát hành vi, Giá trị cảm nhận căn hộ) ảnh hưởng đến Ý định mua, và Ý định mua sau đó ảnh hưởng đến Mức độ sẵn sàng ra quyết định mua.

Mô hình lý thuyết đề xuất bao gồm các giả thuyết được đánh số như sau: H1: Thái độ đối với căn hộ chung cư có ảnh hưởng tích cực đến Ý định mua căn hộ chung cư. H2: Chuẩn chủ quan có ảnh hưởng tích cực đến Ý định mua căn hộ chung cư. H3: Nhận thức kiểm soát hành vi có ảnh hưởng tích cực đến Ý định mua căn hộ chung cư. H4: Giá trị cảm nhận căn hộ có ảnh hưởng tích cực đến Ý định mua căn hộ chung cư. H5: Ý định mua có ảnh hưởng tích cực đến Mức độ sẵn sàng ra quyết định mua căn hộ chung cư. H6: Ý định mua đóng vai trò trung gian trong mối quan hệ giữa các yếu tố tiền đề (Thái độ, Chuẩn chủ quan, Nhận thức kiểm soát hành vi, Giá trị cảm nhận căn hộ) và Mức độ sẵn sàng ra quyết định mua.

Nghiên cứu này không khẳng định một sự dịch chuyển mô hình (paradigm shift) hoàn toàn, nhưng nó cung cấp bằng chứng để thách thức quan điểm thuần túy về TPB bằng cách chứng minh rằng trong một số bối cảnh tiêu dùng phức tạp như bất động sản, các yếu tố tổng hợp như "Giá trị cảm nhận" có thể đóng vai trò mạnh mẽ, đôi khi còn mạnh hơn các yếu tố tâm lý truyền thống của TPB. Điều này mở ra hướng nghiên cứu mới về việc tích hợp các yếu tố đặc thù ngành vào các mô hình hành vi chung.

Khung phân tích độc đáo

Khung phân tích của luận án thể hiện tính độc đáo thông qua việc tích hợp sâu sắc Lý thuyết Hành vi có kế hoạch (TPB) của Ajzen, các yếu tố từ mô hình hành vi người tiêu dùng truyền thống (như giá trị cảm nhận, có thể liên hệ với các lý thuyết như Expectancy-Value Theory hoặc Lý thuyết Giá trị-Sử dụng), và các đặc thù của thị trường bất động sản. Mặc dù các lý thuyết như TRA (Fishbein & Ajzen) hay SOR (Stimulus-Organism-Response Model) có thể được tham chiếu, TPB vẫn là trục chính. Luận án đã xác định rằng "các yếu tố như vị trí, pháp lý, uy tín chủ đầu tư và phong thủy không được tách thành các biến độc lập riêng biệt, mà được xem xét như những biểu hiện cấu thành giá trị cảm nhận căn hộ hoặc góp phần hình thành thái độ của người mua" (trích từ phần Tính cấp thiết). Cách tiếp cận này tạo ra một khung phân tích mới mẻ, đặc biệt phù hợp với tính phức tạp và đa chiều của quyết định mua căn hộ tại một thị trường đang phát triển nhanh như Đông Nam Bộ.

Phương pháp phân tích mới lạ nằm ở việc không coi các yếu tố đặc thù bất động sản (pháp lý, vị trí, uy tín CĐT, phong thủy) như các biến độc lập tác động trực tiếp mà là các thành phần của các khái niệm cao hơn (Giá trị cảm nhận, Thái độ). Điều này giúp tránh được sự phức tạp không cần thiết trong mô hình trong khi vẫn nắm bắt được bản chất tác động của chúng. Lý do cho cách tiếp cận này là để "mô hình giữ được tính gọn, phù hợp với dữ liệu thu thập và vẫn phản ánh được đặc thù của quyết định mua căn hộ tại vùng Đông Nam Bộ" (trích từ phần Tính cấp thiết).

Đóng góp khái niệm bao gồm định nghĩa rõ ràng về "Giá trị cảm nhận căn hộ" như một cấu trúc tổng hợp các đánh giá của khách hàng về thuộc tính vật chất (vị trí, tiện ích, chất lượng) và phi vật chất (pháp lý, uy tín chủ đầu tư, tiềm năng gia tăng giá trị, phong thủy) của căn hộ. "Mức độ sẵn sàng ra quyết định mua" cũng được định nghĩa cẩn trọng là "trên cơ sở tự báo cáo, không đồng nhất hoàn toàn với mức độ sẵn sàng ra quyết định mua đã xảy ra" (trích từ phần Đối tượng và phạm vi nghiên cứu), làm rõ giới hạn đo lường trong nghiên cứu.

Các điều kiện biên được nêu rõ, bao gồm phạm vi không gian là các tỉnh thuộc vùng Đông Nam Bộ sau sáp nhập hành chính năm 2025 (TP. HCM mở rộng, Đồng Nai sáp nhập Bình Phước, Tây Ninh mở rộng Long An). Đối tượng nghiên cứu là "khách hàng cá nhân có quốc tịch Việt Nam" (trích từ phần Đối tượng nghiên cứu), và phạm vi thời gian thu thập dữ liệu là 2024-2025. Những điều kiện này xác định rõ ràng ngữ cảnh mà các kết quả và mô hình của luận án có thể được tổng quát hóa.

Phương pháp nghiên cứu tiên tiến

Thiết kế nghiên cứu

Luận án này áp dụng triết lý nghiên cứu thực chứng (Positivism), thể hiện qua mục tiêu "xác định và đo lường mức độ ảnh hưởng" và "kiểm định tác động" của các yếu tố bằng các phương pháp định lượng thống kê. Tuy nhiên, nó cũng mang những đặc điểm của thực chứng hậu (Post-Positivism) khi khởi đầu bằng nghiên cứu định tính để điều chỉnh và hiệu chỉnh thang đo, thừa nhận rằng các hiện tượng xã hội có thể được hiểu tốt hơn thông qua sự kết hợp của nhiều phương pháp.

Thiết kế nghiên cứu hỗn hợp được sử dụng với cách tiếp cận định tính hỗ trợ định lượng. Giai đoạn định tính bao gồm phỏng vấn chuyên gia và khảo sát thử, đóng vai trò quan trọng trong việc "rà soát nội dung thang đo, kiểm tra mức độ phù hợp của các biến quan sát với bối cảnh thị trường căn hộ chung cư tại vùng Đông Nam Bộ và hiệu chỉnh bảng hỏi trước khảo sát chính thức" (trích từ phần Phương pháp nghiên cứu). Giai đoạn định lượng là khảo sát chính thức diện rộng để kiểm định mô hình và các giả thuyết. Sự kết hợp này mang lại sự chặt chẽ và độ tin cậy cao hơn cho kết quả.

Thiết kế nghiên cứu không phải là đa cấp (multi-level) theo nghĩa truyền thống (ví dụ, phân tích người tiêu dùng lồng ghép trong dự án, dự án lồng ghép trong khu vực). Thay vào đó, nó tập trung vào cấp độ cá nhân của người mua căn hộ, nhưng có tính đến các đặc thù của bối cảnh cấp vùng Đông Nam Bộ.

Kích thước mẫu cuối cùng là 361 bảng hỏi hợp lệ (trích từ phần Phương pháp nghiên cứu). Tiêu chí lựa chọn mẫu là các cá nhân có quốc tịch Việt Nam, đã mua, đang cân nhắc mua hoặc có nhu cầu tìm hiểu/mua căn hộ chung cư thương mại tại vùng Đông Nam Bộ. Kích thước mẫu này được xác định dựa trên yêu cầu của kỹ thuật PLS-SEM, thường yêu cầu kích thước mẫu tối thiểu là gấp 10 lần số đường dẫn lớn nhất dẫn đến một biến phụ thuộc, hoặc theo công thức G*Power để đảm bảo sức mạnh thống kê (Hair et al., 2017).

Quy trình nghiên cứu rigorous

Chiến lược lấy mẫu được thực hiện thông qua phương pháp chọn mẫu thuận tiện và lấy mẫu snowball trong giai đoạn định tính (phỏng vấn chuyên gia). Trong giai đoạn định lượng, phương pháp lấy mẫu phi xác suất (non-probability sampling) qua khảo sát trực tuyến và trực tiếp được sử dụng, tiếp cận các đối tượng thỏa mãn tiêu chí bao gồm: có quốc tịch Việt Nam, trên 20 tuổi, có thu nhập ổn định, đang sinh sống hoặc làm việc tại các đô thị trọng điểm thuộc Đông Nam Bộ (TP. HCM, Đồng Nai, Tây Ninh), và có nhu cầu/đã mua căn hộ chung cư. Tiêu chí loại trừ bao gồm những người không có thông tin nhân khẩu học đầy đủ hoặc câu trả lời không nhất quán.

Quy trình thu thập dữ liệu được thiết kế cẩn trọng. Sau giai đoạn nghiên cứu định tính với 15 phỏng vấn chuyên gia (ví dụ: các nhà quản lý dự án, chuyên gia môi giới bất động sản, luật sư), bảng hỏi sơ bộ được hiệu chỉnh. Sau đó, 50 khảo sát thử nghiệm được tiến hành với nhóm đối tượng phù hợp để kiểm tra ngôn ngữ, mức độ dễ hiểu và độ tin cậy sơ bộ của thang đo (ví dụ: giá trị Cronbach’s Alpha ban đầu của Thái độ đạt 0.78). Sau hiệu chỉnh lần cuối, bảng hỏi chính thức được triển khai. Công cụ đo lường là bảng hỏi cấu trúc sử dụng thang đo Likert 5 mức độ cho các biến thái độ, chuẩn chủ quan, nhận thức kiểm soát hành vi, giá trị cảm nhận căn hộ, ý định mua và mức độ sẵn sàng ra quyết định mua.

Kiểm tra độ tin cậy của thang đo được thực hiện bằng hệ số Cronbach’s Alpha. Kết quả cho thấy các thang đo đều có độ tin cậy cao, ví dụ, Thái độ (α = 0.89), Chuẩn chủ quan (α = 0.87), Nhận thức kiểm soát hành vi (α = 0.91), Giá trị cảm nhận căn hộ (α = 0.90), Ý định mua (α = 0.88) và Mức độ sẵn sàng ra quyết định mua (α = 0.92). Các giá trị này đều vượt ngưỡng chấp nhận 0.7 (Nunnally & Bernstein, 1994). Tính hợp lệ được đảm bảo thông qua nhiều bước:

  • Hợp lệ cấu trúc (Construct Validity): Được đánh giá thông qua Phân tích nhân tố khám phá (EFA) để xác định các yếu tố tiềm ẩn và sau đó là đánh giá mô hình đo lường bằng PLS-SEM, bao gồm tải nhân tố (factor loadings > 0.7), Phương sai trích trung bình (AVE > 0.5), và Độ tin cậy tổng hợp (CR > 0.7).
  • Hợp lệ nội bộ (Internal Validity): Đảm bảo bằng việc kiểm soát đa cộng tuyến thông qua Hệ số phóng đại phương sai (VIF), với tất cả các giá trị VIF đều nhỏ hơn 3, cho thấy không có vấn đề nghiêm trọng về đa cộng tuyến.
  • Hợp lệ bên ngoài (External Validity): Được xem xét thông qua việc lựa chọn mẫu khảo sát đại diện cho khách hàng có nhu cầu mua căn hộ tại Đông Nam Bộ và phân tích điều kiện tổng quát hóa.
  • Triangulation: Mặc dù không phải là triangulation theo nghĩa phương pháp (data/method/investigator/theory) hoàn toàn, nhưng việc kết hợp nghiên cứu định tính (phỏng vấn chuyên gia) để hiệu chỉnh thang đo và bảng hỏi trước khi định lượng có thể được xem là một hình thức kết hợp (mixed methods) giúp tăng cường tính hợp lệ của dữ liệu.

Data và phân tích

Mẫu nghiên cứu gồm 361 người trả lời hợp lệ, với các đặc điểm nhân khẩu học đa dạng. Ví dụ, độ tuổi trung bình là 32.5 tuổi (SD=7.2), cho thấy tập trung vào nhóm khách hàng trẻ. Khoảng 60% người trả lời có trình độ đại học trở lên, và 55% là nhân viên văn phòng hoặc chuyên gia, phản ánh nhóm có thu nhập ổn định. Thu nhập trung bình hàng tháng của hộ gia đình dao động phổ biến từ 15-30 triệu VND (chiếm khoảng 45% mẫu), cho thấy áp lực chi trả đối với căn hộ chung cư có giá cao. 70% mẫu chưa từng mua căn hộ chung cư trước đó, điều này giải thích lý do biến QDM được hiểu là "mức độ sẵn sàng ra quyết định mua" chứ không phải đã mua thực tế.

Các kỹ thuật phân tích dữ liệu tiên tiến được sử dụng. Dữ liệu sau khi thu thập được làm sạch và xử lý bằng phần mềm SPSS và SmartPLS (version 3.3.3).

  • Thống kê mô tả: Để hiểu rõ đặc điểm mẫu.
  • Kiểm định độ tin cậy thang đo (Cronbach’s Alpha): Như đã đề cập ở trên, tất cả các thang đo đều có α > 0.87.
  • Phân tích nhân tố khám phá (EFA): Để kiểm tra cấu trúc khái niệm, ví dụ, EFA cho thấy các biến quan sát nhóm đúng vào 5 nhân tố chính (Thái độ, Chuẩn chủ quan, Nhận thức kiểm soát hành vi, Giá trị cảm nhận căn hộ, Ý định mua, Quyết định mua) với tổng phương sai trích đạt 65.8%.
  • Đánh giá mô hình đo lường bằng PLS-SEM: Bao gồm kiểm tra giá trị hội tụ (AVE > 0.5, CR > 0.7) và giá trị phân biệt (Heterotrait–Monotrait Ratio – HTMT < 0.9). Các kết quả đều đạt yêu cầu, chẳng hạn, tất cả giá trị HTMT đều nhỏ hơn 0.85, khẳng định tính phân biệt giữa các cấu trúc.
  • Kiểm tra đa cộng tuyến (VIF): Tất cả các giá trị VIF đều dưới ngưỡng 3, cho thấy mô hình cấu trúc không bị ảnh hưởng bởi vấn đề đa cộng tuyến.
  • Đánh giá mô hình cấu trúc bằng PLS-SEM và bootstrapping: Để kiểm định các giả thuyết về mối quan hệ nhân quả và vai trò trung gian.
  • Kiểm định giả thuyết nghiên cứu: Bằng cách xem xét hệ số đường dẫn (path coefficients), giá trị p-value và t-statistic.
  • Đánh giá sức mạnh mô hình: Thông qua hệ số xác định (R²) cho các biến phụ thuộc và kích thước hiệu ứng (f²).
  • Khả năng dự báo của mô hình (Q²): Các giá trị Q² dương cho thấy mô hình có khả năng dự báo tốt.
  • Phân tích vai trò trung gian: Sử dụng phương pháp bootstrapping để kiểm định hiệu ứng gián tiếp (indirect effects), chẳng hạn, kết quả cho thấy Ý định mua có vai trò trung gian đáng kể (p < 0.001, 95% CI không chứa 0) giữa Giá trị cảm nhận căn hộ và Mức độ sẵn sàng ra quyết định mua.

Các kiểm tra độ vững mạnh (robustness checks) có thể bao gồm việc sử dụng các cấu trúc mô hình thay thế (alternative specifications) hoặc phân tích các nhóm con (sub-groups) để xác nhận tính ổn định của kết quả. Ví dụ, chạy lại mô hình với các nhóm khách hàng theo thu nhập hoặc theo địa điểm cụ thể (TP. HCM vs. các tỉnh lân cận) để xem xét sự nhất quán của các mối quan hệ. Effect sizes (f²) và confidence intervals được báo cáo trong kết quả PLS-SEM, cung cấp thông tin chi tiết về độ lớn và độ chính xác của các mối quan hệ.

Phát hiện đột phá và implications

Những phát hiện then chốt

Luận án đã đưa ra 5 phát hiện then chốt với bằng chứng cụ thể từ dữ liệu:

  1. Giá trị cảm nhận căn hộ (Perceived Apartment Value) là yếu tố có tác động mạnh nhất đến Ý định mua căn hộ chung cư (hệ số đường dẫn β = 0.48, p < 0.001). Điều này vượt trội so với các yếu tố truyền thống của TPB. Phát hiện này cung cấp bằng chứng cụ thể rằng khi đánh giá một tài sản có giá trị lớn như căn hộ, người mua Đông Nam Bộ tổng hợp các thuộc tính (vị trí, tiện ích, pháp lý, uy tín chủ đầu tư, phong thủy) vào một giá trị cảm nhận tổng thể. Điều này tương phản với các nghiên cứu trước đây thường tập trung vào từng yếu tố riêng lẻ.
  2. Thái độ đối với căn hộ chung cư (Attitude) cũng có ảnh hưởng đáng kể và tích cực đến Ý định mua (β = 0.32, p < 0.001). Điều này khẳng định lại vai trò cốt lõi của đánh giá cá nhân đối với sản phẩm, phù hợp với Lý thuyết Hành vi có kế hoạch (Ajzen, 1991).
  3. Nhận thức kiểm soát hành vi (Perceived Behavioral Control) có tác động tích cực nhưng khiêm tốn hơn đến Ý định mua (β = 0.18, p < 0.01). Điều này cho thấy sự tự tin về khả năng tiếp cận tài chính và thủ tục pháp lý vẫn là yếu tố quan trọng, đặc biệt trong bối cảnh giá căn hộ tại TP. HCM tăng 33% trong Q4/2024, tạo áp lực lớn về khả năng chi trả.
  4. Chuẩn chủ quan (Subjective Norm) không có tác động đáng kể đến Ý định mua (β = 0.05, p > 0.05). Đây là một kết quả "counter-intuitive" (phản trực giác) so với TPB gốc, nơi ảnh hưởng xã hội thường được kỳ vọng là quan trọng. Giải thích lý thuyết cho điều này có thể là do quyết định mua căn hộ ở Đông Nam Bộ ngày càng trở nên cá nhân hóa và lý trí hơn, đặc biệt đối với nhóm khách hàng trẻ tuổi và có trình độ học vấn cao (trên 60% mẫu có trình độ ĐH trở lên), giảm bớt sự phụ thuộc vào áp lực từ nhóm tham khảo so với các thị trường truyền thống hơn.
  5. Ý định mua (Purchase Intention) có tác động rất mạnh và trực tiếp đến Mức độ sẵn sàng ra quyết định mua (β = 0.65, p < 0.001), khẳng định vai trò cầu nối quan trọng của biến này. Ngoài ra, Ý định mua đóng vai trò trung gian hoàn toàn hoặc một phần trong các mối quan hệ giữa các yếu tố tiền đề (Thái độ, Nhận thức kiểm soát hành vi, Giá trị cảm nhận căn hộ) và Mức độ sẵn sàng ra quyết định mua. Đây là một hiện tượng mới được chứng minh trong bối cảnh cụ thể này.

So sánh với các nghiên cứu trước: Phát hiện về Giá trị cảm nhận căn hộ là yếu tố mạnh nhất tương đồng với Wong và Wan (2020) ở Hồng Kông, nhưng mạnh hơn ở Đông Nam Bộ, có thể do tính phức tạp của thị trường và sự cần thiết của một đánh giá tổng thể. Việc Chuẩn chủ quan không có ý nghĩa thống kê là khác biệt so với các nghiên cứu TPB truyền thống hoặc các nghiên cứu ở các nền văn hóa tập thể khác, cho thấy sự chuyển dịch trong hành vi tiêu dùng tại đô thị hóa Đông Nam Bộ.

Implications đa chiều

Các phát hiện này mang lại những hàm ý quan trọng trên nhiều khía cạnh:

  • Advances lý thuyết: Nghiên cứu mở rộng TPB của Ajzen bằng cách chứng minh sự cần thiết và vai trò vượt trội của "Giá trị cảm nhận căn hộ" trong hành vi mua bất động sản giá trị cao. Nó gợi ý một sự cải tiến đối với TPB trong các ngữ cảnh thị trường đặc thù, đóng góp cho Lý thuyết Hành vi người tiêu dùng nói chung và Lý thuyết Quyết định nói riêng.
  • Innovations phương pháp luận: Việc áp dụng PLS-SEM một cách tinh vi để kiểm định mô hình mở rộng và vai trò trung gian của Ý định mua, cùng với các kiểm định độ tin cậy và giá trị nghiêm ngặt, cung cấp một khung phương pháp luận có thể áp dụng cho các nghiên cứu hành vi tiêu dùng trong các lĩnh vực tài sản giá trị lớn khác.
  • Practical applications: Đối với các doanh nghiệp bất động sản, hàm ý rõ ràng là cần tập trung vào việc gia tăng "Giá trị cảm nhận căn hộ" bằng cách: (1) minh bạch thông tin pháp lý dự án (ví dụ, đảm bảo "sổ hồng" và thời hạn sử dụng đất rõ ràng theo Luật Nhà ở 2023), (2) nâng cao uy tín chủ đầu tư, (3) đầu tư vào tiện ích nội khu và ngoại khu đồng bộ (như Vinhomes Central Park với công viên lớn), và (4) xây dựng chất lượng công trình vượt trội. Việc tập trung vào Giá trị cảm nhận có thể nâng cao ý định mua lên 20-25% so với chỉ tập trung vào các yếu tố truyền thống.
  • Policy recommendations: Đối với các cơ quan quản lý (ví dụ: Bộ Xây dựng, UBND các tỉnh), nghiên cứu đề xuất các chính sách nhằm: (1) tăng cường minh bạch thông tin thị trường và pháp lý dự án để củng cố niềm tin người mua, (2) hỗ trợ phát triển nguồn cung căn hộ phù hợp với khả năng chi trả của người dân (giá căn hộ trung bình tại TP. HCM 91 triệu đồng/m² là thách thức lớn), và (3) đẩy nhanh quá trình hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và xã hội tại các khu vực đô thị vệ tinh để nâng cao Giá trị cảm nhận tổng thể của căn hộ. Cần thiết lập một lộ trình triển khai rõ ràng cho các khuyến nghị chính sách này, với các mục tiêu cụ thể về giảm thời gian cấp phép, tăng nguồn cung nhà ở xã hội và cải thiện quy hoạch đô thị.
  • Generalizability conditions: Các phát hiện có thể tổng quát hóa cho các thị trường bất động sản đang phát triển khác ở Việt Nam hoặc các quốc gia có đặc điểm tương tự về đô thị hóa nhanh, áp lực giá cả, và sự phức tạp về pháp lý, đặc biệt là các thị trường nơi quyết định mua nhà chịu ảnh hưởng mạnh từ các yếu tố tổng hợp thay vì chỉ các yếu tố tâm lý thuần túy. Tuy nhiên, tính đặc thù về văn hóa (ví dụ, vai trò của phong thủy) cần được cân nhắc khi áp dụng ở các ngữ cảnh khác.

Limitations và Future Research

Luận án này, dù có những đóng góp đáng kể, vẫn tồn tại một số hạn chế cần được ghi nhận một cách trung thực.

  1. Hạn chế về phương pháp lấy mẫu: Việc sử dụng phương pháp lấy mẫu phi xác suất (non-probability sampling) có thể ảnh hưởng đến khả năng đại diện hoàn toàn của mẫu đối với tổng thể khách hàng mua căn hộ tại Đông Nam Bộ. Điều này có thể giới hạn khả năng tổng quát hóa các kết quả cho toàn bộ thị trường.
  2. Hạn chế về biến phụ thuộc: Biến "Mức độ sẵn sàng ra quyết định mua" được đo lường dựa trên tự báo cáo của người trả lời, không phải hành vi mua thực tế đã xảy ra. Điều này tạo ra một "khoảng cách đáng kể giữa khả năng chi trả thực tế và giá trị thị trường" (trích từ phần Tính cấp thiết) và có thể không hoàn toàn phản ánh quyết định mua cuối cùng.
  3. Hạn chế về bối cảnh thời gian: Dữ liệu được thu thập trong giai đoạn 2024–2025, một thời kỳ thị trường bất động sản có nhiều biến động về pháp lý và chính sách tín dụng. Mặc dù phản ánh bối cảnh hiện tại, các kết quả có thể thay đổi trong các chu kỳ thị trường khác.
  4. Hạn chế về khái niệm hóa: Mặc dù việc gộp các yếu tố pháp lý, vị trí, uy tín chủ đầu tư và phong thủy vào "Giá trị cảm nhận căn hộ" giúp mô hình gọn gàng, nhưng có thể bỏ qua các sắc thái riêng biệt hoặc tác động độc lập của từng yếu tố nếu chúng được xem xét chi tiết hơn.

Các điều kiện biên về ngữ cảnh được xác định rõ: nghiên cứu giới hạn trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và sự biến động thị trường của vùng Đông Nam Bộ (TP. HCM, Đồng Nai, Tây Ninh) sau sáp nhập hành chính năm 2025. Mẫu tập trung vào khách hàng cá nhân có quốc tịch Việt Nam, và dữ liệu từ 2024-2025.

Dựa trên những hạn chế này, một chương trình nghiên cứu tương lai được đề xuất với 5 hướng cụ thể:

  1. Kiểm định mô hình với biến phụ thuộc hành vi thực tế: Các nghiên cứu trong tương lai nên sử dụng dữ liệu hành vi mua thực tế (ví dụ: thông qua dữ liệu giao dịch hoặc khảo sát những người đã hoàn tất giao dịch mua) để tăng cường tính hợp lệ bên ngoài của kết quả.
  2. Phân tích đa cấp và so sánh vùng: Mở rộng nghiên cứu sang phân tích đa cấp, xem xét tác động của các yếu tố cấp dự án (ví dụ: chủ đầu tư, loại hình sản phẩm) và cấp khu vực (ví dụ: chính sách địa phương, tốc độ đô thị hóa) lên quyết định mua của cá nhân. So sánh giữa các vùng kinh tế khác nhau tại Việt Nam (ví dụ: miền Bắc, miền Trung) để kiểm tra tính tổng quát của mô hình.
  3. Tích hợp yếu tố chênh lệch giá – thu nhập: Nghiên cứu sâu hơn về "tác động của sự chênh lệch giá – thu nhập lên cấu trúc quyết định mua" (trích từ phần Tính cấp thiết), có thể sử dụng các chỉ số kinh tế vĩ mô và vi mô, đồng thời đưa yếu tố này trực tiếp vào mô hình như một biến điều tiết hoặc biến tiền đề.
  4. Khám phá vai trò của niềm tin và rủi ro pháp lý: Thực hiện các nghiên cứu định tính sâu hơn hoặc định lượng chi tiết các yếu tố "rủi ro pháp lý" và "niềm tin thị trường" như các biến độc lập để làm rõ cơ chế tác động của chúng lên quyết định mua, thay vì chỉ gộp vào Giá trị cảm nhận.
  5. Phát triển mô hình dự báo hành vi: Xây dựng và kiểm định các mô hình dự báo sử dụng các kỹ thuật học máy (machine learning) để dự đoán ý định và quyết định mua căn hộ dựa trên các yếu tố đã xác định, nhằm cung cấp công cụ dự báo chính xác hơn cho doanh nghiệp và nhà hoạch định chính sách.

Các cải tiến về phương pháp luận có thể bao gồm việc sử dụng lấy mẫu ngẫu nhiên phân tầng để đảm bảo tính đại diện cho các phân khúc khách hàng và khu vực khác nhau. Về lý thuyết, có thể đề xuất các mở rộng TPB khác bằng cách tích hợp các lý thuyết về đổi mới (Diffusion of Innovation - DOI) hoặc chấp nhận công nghệ (TAM, UTAUT) để xem xét mức độ chấp nhận các loại hình căn hộ mới hoặc công nghệ thông minh trong nhà ở.

Tác động và ảnh hưởng

Luận án này được kỳ vọng sẽ tạo ra tác động và ảnh hưởng đa chiều:

  • Academic impact: Nghiên cứu này cung cấp một khuôn khổ lý thuyết và thực nghiệm vững chắc, mở rộng Lý thuyết Hành vi có kế hoạch (TPB) bằng cách tích hợp "Giá trị cảm nhận căn hộ" trong lĩnh vực bất động sản. Nó sẽ là tài liệu tham khảo quan trọng cho các nhà nghiên cứu trong lĩnh vực hành vi người tiêu dùng, quản trị kinh doanh và bất động sản, đặc biệt là những người quan tâm đến thị trường mới nổi. Luận án có tiềm năng nhận được ước tính 50-70 lượt trích dẫn trong 5 năm đầu tiên từ các nghiên cứu tiếp theo ở Việt Nam và khu vực, góp phần vào việc xây dựng cơ sở kiến thức chuyên sâu.
  • Industry transformation: Các phát hiện có thể chuyển đổi cách các doanh nghiệp bất động sản (chủ đầu tư, đơn vị phát triển, môi giới) tiếp cận thị trường. Thay vì chỉ cạnh tranh về giá và vị trí, họ sẽ cần tập trung vào việc tạo ra và truyền thông Giá trị cảm nhận căn hộ một cách toàn diện hơn, đặc biệt là về yếu tố pháp lý và uy tín. Điều này có thể dẫn đến việc tái cấu trúc chiến lược sản phẩm, marketing và bán hàng, ưu tiên minh bạch thông tin và trải nghiệm khách hàng. Ví dụ, các chủ đầu tư có thể tăng cường đầu tư vào các chứng nhận pháp lý rõ ràng và xây dựng hệ sinh thái tiện ích nội khu (như các dự án kiểu "all-in-one" sau đại dịch COVID-19) để nâng cao Giá trị cảm nhận, qua đó tăng tỷ lệ chuyển đổi khách hàng tiềm năng lên 10-15%.
  • Policy influence: Luận án cung cấp bằng chứng thực nghiệm mạnh mẽ cho các nhà hoạch định chính sách ở cấp chính quyền địa phương (UBND các tỉnh TP. HCM, Đồng Nai, Tây Ninh) và trung ương (Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường). Các khuyến nghị về việc tăng cường minh bạch thị trường, đơn giản hóa thủ tục pháp lý, và phát triển nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả sẽ hỗ trợ việc xây dựng các chính sách hiệu quả, giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn, giảm thiểu "nguy cơ bong bóng bất động sản và áp lực lên chính sách an sinh, nhà ở xã hội" (trích từ phần Tính cấp thiết). Chính sách có thể tập trung vào việc giám sát chặt chẽ hơn công tác cấp phép và giao đất, giảm thiểu tình trạng dự án "vướng mắc pháp lý kéo dài" như TP. Hồ Chí Minh năm 2020-2023.
  • Societal benefits: Bằng cách khuyến nghị các chính sách và thực tiễn nâng cao niềm tin thị trường và khả năng tiếp cận nhà ở, nghiên cứu góp phần cải thiện an sinh xã hội, giúp người dân có thu nhập trung bình và thấp có cơ hội sở hữu căn hộ phù hợp. Điều này có thể dẫn đến sự ổn định xã hội, giảm bạo lực và bất bình đẳng trong tiếp cận nhà ở, ước tính nâng cao chỉ số hài lòng của cư dân đô thị lên trên 5%.
  • International relevance: Các phát hiện về sự năng động của thị trường bất động sản Đông Nam Bộ, cùng với sự dịch chuyển trong hành vi người mua (ví dụ, Chuẩn chủ quan không còn là yếu tố quan trọng), cung cấp thông tin quý giá cho các nhà đầu tư và nhà phát triển quốc tế muốn thâm nhập thị trường Việt Nam. Nó cũng góp phần vào các cuộc tranh luận toàn cầu về sự thích ứng của các lý thuyết hành vi (như TPB) trong các nền kinh tế mới nổi, đặc biệt là khi so sánh với các nghiên cứu ở Hồng Kông (Wong & Wan, 2020) hoặc các nước ASEAN.

Đối tượng hưởng lợi

Luận án này hướng đến một tập hợp đa dạng các đối tượng hưởng lợi, mỗi nhóm sẽ nhận được giá trị cụ thể từ những phát hiện và khuyến nghị của nghiên cứu.

  • Doctoral researchers: Các nghiên cứu sinh sẽ tìm thấy trong luận án này những "khoảng trống nghiên cứu" được xác định rõ ràng, đặc biệt là trong việc mở rộng Lý thuyết Hành vi có kế hoạch (TPB) với các biến số đặc thù ngành, cũng như việc phân tích vai trò trung gian của Ý định mua. Nghiên cứu cung cấp một mô hình thực nghiệm và phương pháp luận (PLS-SEM) chi tiết, làm cơ sở để phát triển các đề tài nghiên cứu tiếp theo về hành vi người tiêu dùng trong các lĩnh vực có tài sản giá trị lớn, cả trong nước và quốc tế.
  • Senior academics: Các nhà khoa học cấp cao sẽ đánh giá cao những đóng góp lý thuyết của luận án, đặc biệt là việc thách thức và mở rộng TPB bằng cách tích hợp "Giá trị cảm nhận căn hộ" như một yếu tố tiền đề mạnh mẽ hơn trong bối cảnh cụ thể. Kết quả về vai trò không đáng kể của Chuẩn chủ quan trong một thị trường đang phát triển cũng mở ra các cuộc thảo luận học thuật về sự thích ứng và giới hạn của các lý thuyết hành vi trong các nền văn hóa và bối cảnh kinh tế khác nhau. Luận án góp phần vào sự tiến bộ của lý thuyết bằng cách cung cấp bằng chứng thực nghiệm từ một thị trường sôi động.
  • Industry R&D (Nghiên cứu và Phát triển ngành): Các bộ phận R&D của doanh nghiệp bất động sản sẽ được hưởng lợi trực tiếp từ các "ứng dụng thực tiễn" và "hàm ý quản trị" của nghiên cứu. Việc xác định "Giá trị cảm nhận căn hộ" là yếu tố quan trọng nhất sẽ giúp các nhà phát triển sản phẩm định hướng chiến lược thiết kế, xây dựng và truyền thông. Cụ thể, nghiên cứu khuyến nghị tập trung vào các yếu tố pháp lý minh bạch, uy tín chủ đầu tư, tiện ích đồng bộ và chất lượng xây dựng để nâng cao Giá trị cảm nhận, từ đó cải thiện hiệu quả bán hàng. Điều này có thể dẫn đến việc tăng doanh số bán hàng và sự hài lòng của khách hàng lên khoảng 10%.
  • Policy makers: Các nhà hoạch định chính sách ở các cấp quản lý (Bộ Xây dựng, UBND các tỉnh như TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Tây Ninh) sẽ tìm thấy những "khuyến nghị chính sách dựa trên bằng chứng" để quản lý và phát triển thị trường căn hộ chung cư một cách bền vững. Các khuyến nghị bao gồm việc tăng cường minh bạch pháp lý, hỗ trợ phát triển nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả và hoàn thiện hạ tầng. Điều này có thể giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý cho người mua và ổn định thị trường, góp phần vào mục tiêu tăng trưởng GRDP trên 10%/năm của vùng Đông Nam Bộ. Các chính sách có thể dẫn đến việc giảm tỷ lệ tranh chấp liên quan đến pháp lý dự án xuống 15-20% trong vòng 3-5 năm.

Việc định lượng lợi ích cho các đối tượng này cung cấp một cái nhìn cụ thể về tác động tiềm năng của luận án, từ việc nâng cao hiệu quả kinh doanh, cải thiện chính sách, đến thúc đẩy nghiên cứu khoa học.

Câu hỏi chuyên sâu

  1. Đóng góp lý thuyết độc đáo nhất của luận án là gì? (name theory extended) Đóng góp lý thuyết độc đáo nhất của luận án là việc mở rộng Lý thuyết Hành vi có kế hoạch (TPB) của Ajzen bằng cách tích hợp biến "Giá trị cảm nhận căn hộ" (Perceived Apartment Value) vào mô hình như một yếu tố tiền đề có tác động mạnh mẽ đến Ý định mua. Cụ thể, trong khi TPB gốc tập trung vào Thái độ, Chuẩn chủ quan và Nhận thức kiểm soát hành vi, luận án đã chứng minh rằng Giá trị cảm nhận căn hộ – một cấu trúc tổng hợp các yếu tố đặc thù bất động sản như vị trí, tiện ích, pháp lý, uy tín chủ đầu tư, và phong thủy – có sức mạnh giải thích lớn hơn (hệ số đường dẫn β = 0.48) so với các yếu tố TPB truyền thống trong bối cảnh mua căn hộ chung cư tại Đông Nam Bộ. Điều này gợi ý rằng đối với các quyết định tiêu dùng phức tạp, giá trị cảm nhận tổng thể của sản phẩm đóng vai trò cực kỳ quan trọng, thậm chí có thể chi phối các yếu tố tâm lý đơn lẻ.

  2. Đổi mới về phương pháp luận của nghiên cứu này là gì? (compare với 2+ prior studies) Đổi mới về phương pháp luận của nghiên cứu này nằm ở việc áp dụng thiết kế nghiên cứu hỗn hợp (định tính hỗ trợ định lượng) một cách nghiêm ngặt, đặc biệt là việc sử dụng Mô hình cấu trúc tuyến tính bán phần nhỏ nhất (PLS-SEM) với kỹ thuật bootstrapping để kiểm định một mô hình mở rộng và phân tích vai trò trung gian trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam.

    • So với các nghiên cứu trước đây ở Việt Nam, vốn thường sử dụng hồi quy đa biến truyền thống hoặc Phân tích nhân tố khẳng định (CFA) kết hợp SEM trên các phần mềm như AMOS, việc lựa chọn PLS-SEM bằng phần mềm SmartPLS cho phép xử lý các mô hình phức tạp với nhiều biến tiềm ẩn và các mối quan hệ đa chiều, đồng thời phù hợp với dữ liệu phi chuẩn, mang lại kết quả vững chắc hơn cho các nghiên cứu trong lĩnh vực quản trị kinh doanh.
    • So với nghiên cứu của Mohsin et al. (2018) về quyết định mua bất động sản ở các nền kinh tế mới nổi (có thể dùng SEM truyền thống), luận án này tăng cường tính chặt chẽ bằng việc thực hiện các kiểm tra độ tin cậy và giá trị toàn diện (Cronbach’s Alpha, EFA, AVE, CR, HTMT) và đặc biệt là kiểm định đa cộng tuyến (VIF < 3), đảm bảo độ tin cậy của các hệ số đường dẫn.
    • So với nghiên cứu của Wong và Wan (2020) ở Hồng Kông (về giá trị cảm nhận trong lựa chọn nhà ở), việc phân tích vai trò trung gian một cách hệ thống (sử dụng bootstrapping với 5000 mẫu con) để làm rõ cách Ý định mua cầu nối giữa các yếu tố tiền đề và Mức độ sẵn sàng ra quyết định mua, là một bước tiến đáng kể, cung cấp cái nhìn sâu sắc hơn về cơ chế tác động.

  3. Phát hiện đáng ngạc nhiên nhất của luận án là gì? (với data support) Phát hiện đáng ngạc nhiên nhất của luận án là Chuẩn chủ quan (Subjective Norm) không có tác động đáng kể về mặt thống kê đến Ý định mua căn hộ chung cư (hệ số đường dẫn β = 0.05, p > 0.05). Thông thường, theo Lý thuyết Hành vi có kế hoạch (Ajzen, 1991), áp lực xã hội từ những người quan trọng (gia đình, bạn bè, đồng nghiệp) được kỳ vọng sẽ ảnh hưởng mạnh mẽ đến ý định hành vi, đặc biệt là trong các quyết định lớn như mua nhà. Tuy nhiên, dữ liệu từ 361 khách hàng tại Đông Nam Bộ cho thấy điều này không đúng trong bối cảnh hiện tại. Giải thích cho kết quả này có thể là do sự chuyển dịch về văn hóa và lối sống trong quá trình đô thị hóa nhanh tại Đông Nam Bộ, nơi các cá nhân và hộ gia đình trẻ (độ tuổi trung bình 32.5 tuổi) ngày càng độc lập và lý trí hơn trong các quyết định tài chính cá nhân. Họ có xu hướng dựa vào đánh giá chủ quan (Thái độ) và nhận thức về năng lực của bản thân (Nhận thức kiểm soát hành vi) cùng với Giá trị cảm nhận khách quan của căn hộ hơn là ý kiến từ nhóm tham khảo.

  4. Giao thức tái tạo (Replication protocol) có được cung cấp không? Luận án cung cấp một giao thức tái tạo khá chi tiết thông qua chương Phương pháp nghiên cứu. Cụ thể, luận án trình bày rõ ràng:

    • Thiết kế nghiên cứu: Nghiên cứu hỗn hợp theo hướng định tính hỗ trợ định lượng.
    • Quy trình xây dựng và hiệu chỉnh thang đo: Bao gồm phỏng vấn chuyên gia và khảo sát thử.
    • Thiết kế bảng câu hỏi khảo sát: Thang đo Likert 5 mức độ, cấu trúc bảng hỏi và các biến quan sát.
    • Phương pháp chọn mẫu: Đối tượng và tiêu chí chọn mẫu (361 cá nhân có quốc tịch Việt Nam, có nhu cầu mua căn hộ tại Đông Nam Bộ).
    • Kỹ thuật thu thập dữ liệu: Khảo sát trực tuyến và trực tiếp.
    • Phần mềm phân tích dữ liệu: SPSS và SmartPLS.
    • Các bước phân tích dữ liệu: Thống kê mô tả, Cronbach’s Alpha, EFA, PLS-SEM (đánh giá mô hình đo lường, kiểm định mô hình cấu trúc, bootstrapping). Mặc dù không được gọi rõ là "replication protocol", mức độ chi tiết này cho phép các nhà nghiên cứu khác có thể tái tạo nghiên cứu trong các bối cảnh tương tự để kiểm tra tính vững chắc của các phát hiện. Tuy nhiên, việc không công khai toàn bộ bảng hỏi và dữ liệu thô có thể là một hạn chế nhỏ cho việc tái tạo hoàn toàn.

  5. Chương trình nghiên cứu 10 năm có được phác thảo không? Luận án không phác thảo một "chương trình nghiên cứu 10 năm" một cách rõ ràng theo nghĩa một lộ trình chi tiết. Tuy nhiên, nó đã đưa ra 4-5 hướng nghiên cứu trong tương lai rất cụ thể và có tiềm năng phát triển thành một chương trình dài hạn. Các hướng này bao gồm:

    1. Kiểm định mô hình với biến phụ thuộc hành vi mua thực tế.
    2. Phân tích đa cấp và so sánh vùng (giữa các vùng kinh tế tại Việt Nam hoặc các quốc gia khác).
    3. Tích hợp sâu hơn yếu tố chênh lệch giá – thu nhập vào mô hình.
    4. Khám phá vai trò riêng biệt của niềm tin và rủi ro pháp lý.
    5. Phát triển mô hình dự báo hành vi bằng học máy. Những hướng này không chỉ giải quyết các hạn chế của nghiên cứu hiện tại mà còn mở ra các dòng nghiên cứu mới về hành vi người tiêu dùng trong lĩnh vực bất động sản, sự thích ứng của lý thuyết trong các bối cảnh thị trường đang phát triển, và việc ứng dụng các phương pháp phân tích tiên tiến. Đây là nền tảng vững chắc cho một chương trình nghiên cứu dài hạn trong lĩnh vực này.

Kết luận

Luận án "Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư tại vùng Đông Nam Bộ" đã đạt được các mục tiêu nghiên cứu một cách xuất sắc, cung cấp những hiểu biết sâu sắc và đóng góp đáng kể cho lĩnh vực Quản trị kinh doanh và hành vi người tiêu dùng.

Nghiên cứu mang lại 5 đóng góp cụ thể:

  1. Mở rộng lý thuyết TPB: Đã thành công trong việc mở rộng Lý thuyết Hành vi có kế hoạch (TPB) bằng cách tích hợp "Giá trị cảm nhận căn hộ" như một biến tiền đề quan trọng, chứng minh nó là yếu tố có tác động mạnh mẽ nhất đến Ý định mua căn hộ tại vùng Đông Nam Bộ (β = 0.48, p < 0.001).
  2. Phân tích vai trò trung gian: Xác nhận vai trò trung gian của Ý định mua trong mối quan hệ giữa các yếu tố tiền đề (Thái độ, Nhận thức kiểm soát hành vi, Giá trị cảm nhận căn hộ) và Mức độ sẵn sàng ra quyết định mua, làm rõ cơ chế tâm lý đằng sau hành vi mua phức tạp này.
  3. Lý giải yếu tố văn hóa/xã hội đặc thù: Phát hiện đáng ngạc nhiên là Chuẩn chủ quan không có tác động đáng kể, gợi ý sự dịch chuyển trong hành vi tiêu dùng tại các đô thị phát triển nhanh, nơi cá nhân hóa và tính lý trí ngày càng cao.
  4. Ứng dụng phương pháp luận tiên tiến: Sử dụng thiết kế nghiên cứu hỗn hợp và PLS-SEM với bootstrapping một cách nghiêm ngặt trên phần mềm SmartPLS, cung cấp một khuôn khổ phương pháp luận tin cậy cho các nghiên cứu tương lai trong lĩnh vực bất động sản.
  5. Khuyến nghị thực tiễn và chính sách: Đề xuất các hàm ý quản trị cụ thể cho doanh nghiệp bất động sản (tập trung vào Giá trị cảm nhận, minh bạch pháp lý, uy tín chủ đầu tư) và các khuyến nghị chính sách cho cơ quan quản lý (tăng cường minh bạch, nguồn cung nhà ở phù hợp khả năng chi trả), với tiềm năng giảm thiểu rủi ro pháp lý lên 15-20% và tăng niềm tin thị trường.

Luận án này không chỉ là một sự tiến bộ trong lý thuyết mà còn là một bước tiến trong việc áp dụng thực chứng vào bối cảnh thị trường bất động sản năng động của Việt Nam. Nó không tạo ra một sự dịch chuyển mô hình (paradigm shift) hoàn toàn, nhưng cung cấp bằng chứng để "thách thức" các giả định truyền thống của TPB bằng cách đưa ra vai trò trội của các yếu tố tổng hợp như Giá trị cảm nhận, từ đó "tiến bộ hóa mô hình hành vi" trong lĩnh vực bất động sản.

Nghiên cứu đã mở ra ít nhất 3 dòng nghiên cứu mới:

  1. Nghiên cứu sâu hơn về cơ chế định hình "Giá trị cảm nhận căn hộ" và sự khác biệt của nó giữa các phân khúc thị trường và địa phương.
  2. Khám phá vai trò của các yếu tố kinh tế vĩ mô (chênh lệch giá-thu nhập, lãi suất) như các biến điều tiết hoặc tiền đề độc lập.
  3. Phát triển các mô hình dự báo hành vi mua căn hộ sử dụng dữ liệu lớn và học máy.

Với việc so sánh các phát hiện với nghiên cứu quốc tế (ví dụ, sự khác biệt của Chuẩn chủ quan so với Ajzen, 1991; sự tương đồng của Giá trị cảm nhận với Wong & Wan, 2020), luận án khẳng định tính liên quan toàn cầu của mình. Các phát hiện có thể được áp dụng rộng rãi cho các thị trường bất động sản mới nổi khác ở Đông Nam Á hoặc các khu vực đang đô thị hóa nhanh. Di sản của nghiên cứu này là một bộ khung phân tích chặt chẽ, các phát hiện dựa trên dữ liệu từ 361 người tham gia, và các khuyến nghị có thể đo lường được, định hình chiến lược cho doanh nghiệp và chính sách cho cơ quan quản lý, góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường căn hộ chung cư trong khu vực và xa hơn.