Luận án Tiến sĩ Luật học: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam hiện hành

1 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu nêu trong luận án là trung thực. Những kết luận khoa học của luận án không trùng lặp và chưa từng được người khác công bố trong các công trình nghiên cứu trước đó. TÁC GIẢ LUẬN ÁN NGUYỄN THÙY TRANG 2 LỜI CẢM ƠN Nghiên cứu sinh xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đối với PGS.

Trần Thị Huệ - Người hướng d n 1 và PGS. Nguy n inh H ng - Người hướng d n 2, cùng các thầy giáo, cô giáo đã chỉ bảo tận tình; Xin cảm ơn các anh, chị, b n b , đ ng nghiệp và gia đình đã đ ng viên, khuyến kh ch, gi p đ , đóng góp kiến qu báu đ tác giả hoàn thành bản uận án này. TÁC GIẢ LUẬN ÁN Nguyễn Thùy Trang 3 HĐCNQSDĐ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất BLDS Bộ luật dân sự BLDS 1995 Bộ luật dân sự được Quốc hội khóa 9 thông qua ngày 28 tháng 10 năm 1995 BLDS 2005 Bộ luật Dân sự được Quốc hội khóa 11 thông qua ngày 29 tháng 12 năm 2005 BLDS 2015 Bộ luật Dân sự được Quốc hội khoá 13 thông qua ngày 24 tháng 11 năm 2015 LĐĐ 2003 Luật Đất đai được Quốc hội khoá XI thông qua ngày 26 tháng 11năm 2003 LĐĐ 2013 Luật Đất đai được Quốc hội khoá XIII thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 LKDBĐS 2006 Luật Kinh doanh bất động sản được Quốc hội khóa XI thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2006 LKDBĐS 2014 Luật Kinh doanh bất động sản được Quốc hội khoá XIII thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 Luật Nhà ở 2005 Luật Nhà ở được Quốc hội khóa XI thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2005 Luật Nhà ở 2014 Luật Nhà ở được Quốc hội khóa XIII thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 LTM 2005 Luật Thương mại nước được Quốc hội khóa XI thông qua ngày 14 tháng 6 năm 2005 HĐTP Hội đồng thẩm phán NCS Nghiên cứu sinh TAND Tòa án nhân dân 4 MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI.

Tổng quan tình hình nghiên cứu. Cơ sở lý thuyết và hướng tiếp cận nghiên cứu của đề tài. NỘI DUNG LUẬN ÁN. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ H P ĐỒNG CHUYỂN NHƢ NG QUYỀN S DỤNG ĐẤT Ở.

Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Sự kế thừa và phát triển các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở qua các thời kỳ lịch sử. 43 Kết luận Chƣơng 1.

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ H P ĐỒNG CHUYỂN NHƢ NG QUYỀN S DỤNG ĐẤT Ở. Nội dung quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong pháp luật hiện hành. Căn cứ, hình thức xác lập quyền sử dụng đất ở. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.

Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Ý chí của các bên tham gia xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.

Hình thức, thủ tục và thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Biện pháp xử lý vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở vô hiệu.109 Kết luận Chƣơng 2.

THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VÀ HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ H P ĐỒNG CHUYỂN NHƢ NG QUYỀN S DỤNG Ở. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Đánh giá tổng quan những thuận lợi và khó khăn trong việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Một số khó khăn, vướng mắc cụ thể đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.

Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Cơ sở đề xuất kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Hoàn thiện quy định pháp luật về cơ cấu, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Hoàn thiện quy định pháp luật về căn cứ, hình thức xác lập quyền sử dụng đất ở.

Hoàn thiện quy định pháp luật về điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Hoàn thiện quy định pháp luật về điều kiện chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Hoàn thiện quy định pháp luật về điều kiện ý chí của các chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Hoàn thiện quy định pháp luật về nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.

Hoàn thiện quy định pháp luật về hình thức, thủ tục và thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Hoàn thiện quy định pháp luật về thực hiện hợp đồng và các biện pháp xử lý vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở .147 Kết luận Chƣơng 3 .158 CÁC CÔNG TRÌNH ĐÃ ĐƢ C CÔNG BỐ LIÊN QUAN ĐẾN NỘI DUNG LUẬN ÁN .161 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .162 CÁC PHỤ LỤC 1 LỜI NÓI ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Thực hiện Nghị quyết Trung ương số 48 - NQ/TW của Bộ Chính trị ngày 24 tháng 5 năm 2005 về chiến lược xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020, Nghị quyết Trung ương số 49 – NQ/ TW của Bộ Chính trị ngày 02 tháng 6 năm 2005 về chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020, trong những năm qua, hệ thống pháp luật đất đai không ngừng đổi mới, hoàn thiện theo hướng mở rộng và bảo đảm các quyền của người sử dụng đất. Tuy vậy, để hài hòa giữa quyền của chủ sở hữu đất đai với quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất và quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, vẫn đặt ra các vấn đề cần nghiên cứu liên quan đến quyền sử dụng đất, trong đó có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.

Đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Quyền sử dụng đất là tài sản thuộc các chủ thể cụ thể do pháp luật quy định. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các quyền năng tối cao của chủ thể sử dụng đất trong quan hệ đất đai. Đó là quyền rất gần với “quyền định đoạt” của chủ sở hữu nhưng người chuyển nhượng lại không phải chủ sở hữu.

Lý luận về quyền sử dụng đất không công nhận quyền sở hữu đối với tài sản này, song các quyền năng của người sử dụng đất thực chất chính là của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật dân sự với đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Để làm rõ các vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, những điểm đặc thù của chủ thể, đối tượng, đặc điểm giao dịch, … đều được xem xét trong luận án dưới góc độ lý luận và so sánh. Đất đai là tài sản có đặc tính bền vững và không phải là đối tượng của giao dịch dân sự. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất lại là đối tượng được phép chuyển giao trong giao dịch dân sự, có thể bị thu hẹp hoặc mở rộng, thậm chí thu hồi theo quy định pháp luật của từng thời kỳ.

Điều này đã tạo nên mâu thuẫn giữa tính bền vững của đất đai và tính có thể chuyển dịch của quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, việc xác định và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất gặp không ít khó khăn do quy định pháp luật về căn cứ, hình thức xác lập quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, … trong từng thời kỳ không thống nhất. Cùng với việc phân tích mối quan hệ giữa đất ở và quyền sử dụng đất ở, quyền của người sử dụng đất ở với quyền sở hữu đất đai, đặc biệt là quyền chuyển nhượng của người sử dụng đất ở, luận án sẽ hi vọng sẽ giải quyết được phần nào những mâu thuẫn kể trên. So với hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trên thực tế, các quy định pháp luật điều chỉnh về giao dịch này ra đời muộn hơn.

Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính thức được ghi nhận tại khoản 2, 3 Điều 3 Luật đất đai năm 1993. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng bắt đầu được ghi nhận chính thức tại các điều từ 705 đến 713 Bộ luật Dân sự năm 1995. Tuy nhiên, đến 2 thời điểm hiện tại, mặc dù quy định pháp luật về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đã được xây dựng tương đối đầy đủ, … nhưng việc thực thi và áp dụng pháp luật trong việc giải quyết tranh chấp vẫn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, thiếu cơ sở pháp lý. Một trong những nguyên nhân căn bản là do các qui định của pháp luật chưa khả thi, một số vấn đề luật bỏ ngỏ hoặc thiếu thống nhất.

Trước yêu cầu xây dựng Nhà nước pháp quyền trong bối cảnh kinh tế thị trường, bình ổn các quan hệ dân sự, đặc biệt trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, thì việc xây dựng cơ chế pháp lý cụ thể và đầy đủ cho hợp đồng chuyển nhượng loại tài sản này càng đặt ra nhiều hơn những vấn đề lý luận và thực tiễn cần giải quyết. Với tinh thần đó, việc chọn đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật hiện hành của Việt Nam” làm đề tài luận án tiến sĩ luật học bảo đảm tính cấp thiết và tính thời sự của vấn đề nghiên cứu. Tình hình nghiên cứu: Xem Phần A. Tổng quan tình hình nghiên cứu và cơ sở lý thuyết nghiên cứu đề tài và Phụ lục 1 của luận án.

Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu 3.