Luận án tiến sĩ: Tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn TP.HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ––––––––––––––  ––––––––––––––– THÂN NGỌC MINH TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ––––––––––––––  ––––––––––––––– THÂN NGỌC MINH TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN ÁN TIẾN SĨ Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng Mã số: 9.01 Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN VĂN LƯƠNG TS. NGUYỄN VĂN PHÚC THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM 2018 i LỜI CAM ĐOAN Tôi tên là: Thân Ngọc Minh Sinh ngày: 02/01/1972 Nơi sinh: Bắc Giang Hiện đang công tác tại: Công Ty cổ phần đầu tư An Gia; Nghiên cứu sinh khóa 17 – 2012 của Trường Đại học Ngân hàng TP. HCM; Cam đoan đề tài: “Tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn TP.

HCM” là kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu khoa học độc lập và làm việc với tinh thần nghiêm túc của tôi; Số liệu trong luận án có nguồn gốc rõ ràng và đáng tin cậy; Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan của mình. Hồ Chí Minh, ngày 09 tháng 05 năm 2018 TÁC GIẢ ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình học tập, nghiên cứu và làm luận án, tôi đã được sự giúp đỡ, hướng dẫn tận tình của TS. Nguyễn Văn Lương và TS. Nguyễn Văn Phúc cùng tập thể Qúy thầy cô giáo, các nhà khoa học; các anh chị phòng Đào tạo sau Đại học thuộc Trường Đại học Ngân Hàng TP.

HCM đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận án tốt nghiệp của mình. Tôi xin chân thành cảm ơn. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ tận tình của tập thể cán bộ, nhân viên Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh, đặc biệt là phòng Kế Hoạch Tổng Hợp trong việc cung cấp số liệu phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài này.

Qúa trình học tập, nghiên cứu mặc dù đã hết sức cố gắng và mong muốn giải quyết một cách triệt để các vấn đề thuộc phạm vi nghiên cứu của đề tài, song do năng lực và kiến thức còn hạn chế, mặt khác đề tài tín dụng Ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản là mảng đề tài khá phức tạp và sâu rộng nên kết quả nghiên cứu của luận án không thể tránh khỏi những thiếu sót, khiếm khuyết. Tôi rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của các nhà khoa học, nhà chuyên môn để đề tài nghiên cứu của tôi thêm được hoàn thiện hơn. Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy cô và tập thể các anh chị đồng nghiệp tại Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh cùng gia đình đã giúp đỡ chia sẽ cùng tôi những khó khăn, tạo điều kiện cho tôi hoàn thành luận án tốt nghiệp của mình! TP.

HCM, ngày 09 tháng 05 năm 2018 TÁC GIẢ iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN. ii BẢNG KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT. viii DANH MỤC CÁC BẢNG. x DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ.

xi DANH MỤC CÁC HÌNH. xi CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 3 1.

Nghiên cứu trong nước. Nghiên cứu nước ngoài. Nhận xét, các công trình nghiên cứu trong nước và nước ngoài tiêu biểu có liên quan đến đề tài, xác định khoảng trống nghiên cứu. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU.

Mục tiêu chung của đề tài. Mục tiêu cụ thể của đề tài. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU.

Đối tượng nghiên cứu. Phạm vi nghiên cứu. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU. Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI.

KẾT CẤU CỦA LUẬN ÁN. KẾT LUẬN CHƯƠNG 1. 16 CHƯƠNG 2 LÝ LUẬN CHUNG VỀ HIỆU QUẢ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN. TỔNG QUAN VỀ TÍN DỤNG.

Bản chất của tín dụng. Chức năng của tín dụng. Vai trò của tín dụng ngân hàng. Các loại hình tín dụng.

Tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản. HIỆU QUẢ TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI. Khái niệm về hiệu quả tín dụng ngân hàng. Hiệu quả tín dụng đối với khách hàng.

Hiệu quả tín dụng đối với phát triển kinh tế xã hội. Hiệu quả tín dụng đối với ngân hàng thương mại. HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN. Tổng quan về phát triển thị trường bất động sản.

Hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản. Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản. Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường bất động sản. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản.

KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BÀI HỌC CHO CÁC NHTM VIỆT NAM. Kinh nghiệm từ khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ. Kinh nghiệm về xử lý “bong bóng” bất động sản của Nhật Bản. Kinh nghiệm của Singapore.

Kinh nghiệm của Trung Quốc. Bài học kinh nghiệm cho các Ngân Hàng Thương Mại trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh. 67 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2. 70 v CHƯƠNG 3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ THU THẬP DỮ LIỆU. Phương pháp nghiên cứu. Phương pháp thu thập dữ liệu. QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU.

Quy trình nghiên cứu. Các bước thực hiện trong quy trình khảo sát. THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU VỀ NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN. Mục đích và đối tượng khảo sát.

Giả thuyết nghiên cứu. Độ tin cậy của thang đo. Đo lường các biến độc lập. Đo lường biến phụ thuộc.

Tổng thể mẫu, kỹ thuật lấy mẫu và xử lý số liệu. KẾT LUẬN CHƯƠNG 3. 86 CHƯƠNG 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN. QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.

Vị trí địa lý và tiềm năng kinh tế và xã hội của Thành phố Hồ Chí Minh. Qúa trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh. Thực trạng phát triển của thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2012 đến 2016. THỰC TRẠNG VỀ HIỆU QUẢ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.

Tổng dư nợ cho vay đối với phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Lũy kế giải ngân khoản vay lại (Sub-Loans) trung và dài hạn. Số lượng người vay đầu tư bất động sản địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh. Số lượng khoản vay lại cho người vay lần đầu.

Tỷ lệ nợ quá hạn của khách hàng trên tổng dư nợ. Tỷ lệ dự phòng tổn thất tín dụng trên tổng dư nợ. Hệ số an toàn vốn CAR. Tính thanh khoản.

Chỉ tiêu lợi nhuận. Các chỉ tiêu sinh lời từ hoạt động tín dụng. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU. Phân tích kết quả nghiên cứu các nhân tố tác động đến sự phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh.

Đánh giá chung về thực trạng hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh. KẾT LUẬN CHƯƠNG 4. 135 CHƯƠNG 5 GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ VÀ KẾT LUẬN. MỤC TIÊU, ĐỊNH HƯỚNG NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.

Mục tiêu nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường bất động sản. Định hướng nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020 và tầm nhìn đến 2030. CÁC NHÓM GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH. Nhóm giải pháp đối với ngân hàng.

Nhóm giải pháp đối với phát triển thị trường bất động sản. Nhóm giải pháp đối với khách hàng vay vốn đầu tư bất động sản. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ. Đối với Chính phủ.

Đối với Ngân hàng Nhà nước. Đối với Uỷ ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. KẾT LUẬN CHƯƠNG 5. 167 KẾT LUẬN 169 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.

171 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU KHOA HỌC. 176 DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC. 177 viii BẢNG KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ tiếng tiếng Anh đầy đủ – Nghĩa tiếng Việt CSQHDD Chính sách quy hoạch đất đai CST Chính sách thuế Vietnam bank for Agriculture and Rural Development – Agribank Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam ATM Automated teller Machine – Máy rút tiền tự động Stock Commercial Bank for Investment and Development BIDV – Ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư và phát triển CCKT Cơ cấu kinh tế CBTD Cán bộ tín dụng CIC Credit information center – Trung tâm thông tin tín dụng CNH – HĐH Công nghiệp hóa- hiện đại hóa Official Development Assistance - Nguồn vốn hỗ trợ phát ODA triển chính thức DNNN Doanh nghiệp Nhà nước DPRR Dự phòng rủi ro GCN Giấy chứng nhận HQTD Hiệu quả tín dụng HĐQT Hội đồng quản trị FED Federal Reserve System (FED) - Cục dự trữ Liên Bang Mỹ NLTC Năng lực tài chính NHNN Ngân hàng Nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại NSNN Ngân sách Nhà nước PTGĐ Phó tổng giám đốc ix PTTTBDS Phát triển thị trường bất động sản ROA Return On Asset – Tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản ROE Return On Equity – Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu RRTD Rủi ro tín dụng SPTKT Sự phát triển kinh tế SGTDS Sự gia tăng dân số TCTD Tổ chức tín dụng TP. HCM Thành phố Hồ Chí Minh TQTTTH Tập quán, truyền thống, thị hiếu TTNT Thông tin, niềm tin USD U.