Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại TP Huế

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ HỮU NGỌC THANH NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRONG BỐI CẢNH PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ HUẾ LUẬN ÁN TIẾN SĨ NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI HUẾ, 2024 ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ HỮU NGỌC THANH NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRONG BỐI CẢNH PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ HUẾ Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 9850103 LUẬN ÁN TIẾN SĨ NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƯỜI HƯỚNG DẪN: PGS. NGUYỄN HỮU NGỮ HUẾ, 2024 i LỜI CAM ĐOAN Tôi đảm bảo rằng Luận án này là kết quả của quá trình nghiên cứu do chính bản thân tôi nỗ lực thực hiện. Tất cả thông tin và kết quả được trình bày trong Luận án đều được tiến hành một cách trung thực và khách quan và chưa từng được công bố trong bất kỳ Luận án nào khác. Tác giả Lê Hữu Ngọc Thanh ii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT 1 AHP Analytical Hierarchy Pricess 2 BĐS Bất động sản 3 CB Cá biệt 4 CB1 Diện tích thửa đất 5 CB2 Kích thước mặt tiền thửa đất 6 CB3 Chiều sâu thửa đất 7 CB6 Loại đường gắn liền với thửa đất (đất, bê tông, nhựa,…) 8 CB7 Độ rộng đường gắn với thửa đất 9 DN Doanh nghiệp 10 EFA Exploratory Factor Analysis 11 FAO Food and Agriculture Organization of the United Nations 12 FAHP Fuzzy Analytical Hierarchy Pricess 13 FDI Foreign Direct Investment 14 GĐ Giá đất 15 GIS Geographic Information System 16 GWR Geographically Weighted Regression 17 Ha Hecta 18 HT Hạ tầng 19 HT2 Hệ thống giao thông 20 HT3 Hệ thống cơ sở giáo dục, y tế 21 HT4 Tình trạng ngập lụt 22 QĐ Quyết định iii 23 QĐ-TTg Quyết định Thủ tướng 24 KMO Kaiser-Meyer-Olkin 25 KT Kinh tế 26 KT1 Nguồn cầu đất đai trên thị trường 27 KT2 Nguồn cung đất đai trên thị trường 28 KT3 Mức thu nhập bình quân của người dân 29 KT4 Mức sinh lời của thửa đất 30 KT5 Khả năng tạo ra dòng tiền 31 KT6 Mức lãi suất ngân hàng 32 KT7 Tình hình thị trường bất động sản 33 m mét 34 NĐ-CP Nghị định - Chính phủ 35 NQ/TW Nghị quyết Trung ương NQ- 36 Nghị quyết Ủy ban thường vụ Quốc Hội 14 UBTVQH14 37 PL Pháp lý 38 PL1 Mục đích sử dụng đất (toàn bộ thổ cư, ít thổ cư,….) 39 PL2 Chính sách thuế, phí, lệ phí 40 PL3 Quy hoạch xây dựng (lộ giới, chiều cao, mật độ) Thông tin quy hoạch (cơ sở hạ tầng, khu đô thị, trung tâm PL4 41 thương mại….) 42 TT-BTNMT Thông tư- Bộ Tài nguyên và Môi trường 43 UBND Ủy ban Nhân dân iv 44 VIF Variance Inflation Factor 45 VT Vị trí 46 VT1 Vị trí thửa đất (2MT, VT1, VT2, VT3, VT4.) 47 VT2 Khoảng cách đến trục đường lớn 48 VT4 Khoảng cách đến chợ 49 VT5 Khoảng cách đến trường học 50 VT6 Khoảng cách đến bệnh viện 51 XH Xã hội 52 XH1 Mật độ dân số khu vực quanh thửa đất 53 XH2 Trình độ dân trí khu vực quanh thửa đất 54 XH3 An ninh trật tự khu vực quanh thửa đất 55 XH4 Chất lượng cảnh quan, môi trường khu vực quanh thửa đất 56 XH5 Tốc độ đô thị hóa khu vực xung quanh thửa đất 57 XH6 Tình hình đầu cơ đất đai khu vực quanh thửa đất 58 XH7 Tâm linh v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .i DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT.

ii MỤC LỤC .v DANH MỤC BẢNG. viii DANH MỤC HÌNH. Tính cấp thiết của đề tài. Mục tiêu nghiên cứu.

Mục tiêu chung. Mục tiêu cụ thể. Ý nghĩa khoa học. Ý nghĩa thực tiễn.

Những điểm mới của Luận án. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU. Định giá đất. Đô thị và đô thị hóa.

Cơ sở thực tiễn. Tình hình giá đất ở trên thế giới. Tình hình giá đất ở tại Việt Nam. Thực tiễn công tác định giá đất tại một số nước trên thế giới.

Thực tiễn công tác định giá đất tại Việt Nam. So sánh định giá đất ở Việt Nam so với thế giới. Một số công trình nghiên cứu có liên quan đến Luận án. Các công trình nghiên cứu trên thế giới.

Các công trình nghiên cứu tại Việt Nam. Đánh giá chung về các công trình nghiên cứu liên quan. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU. Đối tượng nghiên cứu.

Phạm vi nghiên cứu. Nội dung nghiên cứu. Khung nghiên cứu Luận án. Phương pháp nghiên cứu.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp. Phương pháp phân tích và xử lý số liệu.

Phương pháp minh họa bằng bản đồ. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và hiện trạng sử dụng đất thành phố Huế. Điều kiện tự nhiên của thành phố Huế.

Tình hình kinh tế - xã hội thành phố Huế. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Huế. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Huế năm 2023. Tình hình biến động giá đất ở giai đoạn 2018-2022 tại thành phố Huế.

Tình hình biến động giá đất ở Nhà nước thành phố Huế. Tình hình biến động giá đất ở trên thị trường thành phố Huế. Mức độ chênh lệch giữa giá đất ở trên thị trường so với giá đất ở Nhà nước tại thành phố Huế. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Huế.

Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại khu vực trung tâm thành phố Huế. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại khu vực ven đô phía Nam thành phố Huế. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại khu vực ven đô phía Bắc thành phố Huế. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại khu vực nông thôn thành phố Huế.

Đánh giá chung các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Huế. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở tại thành phố Huế. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở khu vực trung tâm thành phố Huế. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở khu vực ven đô thành phố Huế.

Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở khu vực nông thôn thành phố Huế. Đánh giá chung mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở tại thành phố Huế. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý giá đất ở trên địa bàn thành phố Huế. Căn cứ đề xuất giải pháp.

Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý giá đất ở trên địa bàn thành phố Huế. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ. 152 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC ĐÃ CÔNG BỐ .163 viii DANH MỤC BẢNG Bảng 2. Chính sách đất đai và giá đất.

Các nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Sự khác nhau giữa quy định về định giá đất ở Việt Nam so với thế giới. Các nghiên cứu về giá đất sử dụng mô hình Hedonic. Mô tả các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở.

Danh sách tài liệu, số liệu thứ cấp. Số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại thành phố Huế. Dự báo tăng dân số xã hội theo số lao động tại các ngành nghề chính của thành phố Huế. Số lượng và cơ cấu lao động thành phố Huế giai đoạn 2021 - 2030.

Hiện trạng sử dụng đất thành phố Huế năm 2023. Cơ cấu, diện tích đất ở tại khu vực nghiên cứu. Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu tại phường An Đông. Tổng hợp kết quả phân tích các thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha.

Kết quả KMO, Bartlett's và tổng phương sai trích cho biến độc lập. Bảng kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA. Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu tại phường Thủy Vân. Tổng hợp kết quả phân tích các thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha tại phường Thủy Vân.

Kết quả KMO, Bartlett's và tổng phương sai trích cho biến độc lập. Bảng kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA. Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu tại phường Hương Sơ. Tổng hợp kết quả phân tích các thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha 100 Bảng 4.

Kết quả KMO, Bartlett's và tổng phương sai trích cho biến độc lập. Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA. Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu tại xã Hương Phong. Tổng hợp kết quả phân tích các thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha.

Kết quả KMO, Bartlett's và tổng phương sai trích cho biến độc lập. Bảng kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA. Diễn giải các biến trong mô hình tại phường An Đông. Kết quả mô hình Hedonic tại phường An Đông.

Các thông số của mô hình định giá đất ở tại phường An Đông. Mức độ ảnh hưởng các yếu tố đến giá đất ở tại phường An Đông. Kết quả kiểm định thực tế mô hình định giá đất ở tại phường An Đông. Diễn giải các biến trong mô hình tại phường Thủy Vân.

Kết quả mô hình Hedonic tại phường Thủy Vân. Các thông số của mô hình định giá đất ở tại phường Thủy Vân. Mức độ ảnh hưởng các yếu tố đến giá đất ở tại phường Thủy Vân. Kết quả kiểm định thực tế mô hình tại phường Thủy Vân.

Diễn giải các biến trong mô hình tại phường Hương Sơ. Kết quả mô hình Hedonic tại phường Hương Sơ. Các thông số của mô hình định giá đất ở tại phường Hương Sơ. Mức độ ảnh hưởng các yếu tố đến giá đất ở tại phường Hương Sơ.

Kết quả kiểm định thực tế mô hình định giá đất ở tại phường Hương Sơ131 Bảng 4. Diễn giải các biến trong mô hình định giá đất ở tại xã Hương Phong. Kết quả mô hình Hedonic tại xã Hương Phong. Các thông số của mô hình định giá đất ở tại xã Hương Phong.

Mức độ ảnh hưởng các yếu tố đến giá đất ở tại xã Hương Phong. Kết quả kiểm định thực tế mô hình định giá đất ở tại xã Hương Phong. Tóm tắt kết quả các mô hình Hedonic .139 x DANH MỤC HÌNH Hình 3. Khung lý thuyết nghiên cứu nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở.

Khung nghiên cứu của Luận án. Sơ đồ quy trình nghiên cứu .