Luận án Tiến sĩ: Phát triển Nhà ở Thu nhập Thấp Khu vực Đô thị - Nghiên cứu tại Thành phố Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN --------

-------- NGUYỄN NGỌC TUẤN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THU NHẬP THẤP KHU VỰC ĐÔ THỊ: NGHIÊN CỨU THỰC TẾ THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ (KHOA HỌC QUẢN LÝ) MÃ SỐ: 62340410 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: 1. NGUYỄN THỊ NGỌC HUYỀN 2. TRẦN KIM CHUNG HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật. Tôi cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này do tôi tự thực hiện và không vi phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật.

Hà Nội, ngày 18 tháng 7 năm 2017 Người hướng dẫn Tác giả luận án PGS.TS Nguyễn Thị Ngọc Huyền Nguyễn Ngọc Tuấn LỜI CẢM ƠN Tôi xin cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thị Ngọc Huyền và PGS.TS Trần Kim Chung đã tận tình hướng dẫn để tôi có thể hoàn thành bản luận án này. Tôi xin cảm ơn HĐND, UBND, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tài chính,… cùng các doanh nghiệp đầu tư xây dựng, các cá nhân tham gia vào Chương trình phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội đã tạo điều kiện để tôi phối hợp thực hiện việc điều tra, phỏng vấn, tọa đàm, thu thập dữ liệu phục vụ cho luận án. Tôi xin cảm ơn các thầy cô giáo khoa Khoa học Quản lý, Ban lãnh đạo, các cán bộ của Viện Đào tạo sau đại học - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã có những góp ý về mặt khoa học, có những trợ giúp về mặt quy trình, thủ tục để tôi hoàn thành luận án. Tôi xin cảm ơn gia đình đã chia sẽ, động viên và tạo điều kiện để tôi hoàn thành luận án.

Cuối cùng, tôi xin cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp đã luôn ủng hộ tôi hoàn thành tốt luận án. MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC HÌNH PHẦN MỞ ĐẦU. 1 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ THỰC TIỄN VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THU NHẬP THẤP KHU VỰC ĐÔ THỊ. Khái niệm, đặc điểm và sự cần thiết phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị.

Khái niệm và đặc điểm của nhà ở thu nhập thấp. Người thu nhập thấp và yêu cầu về nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị. Sự cần thiết phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị. Nội dung phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị.

Xây dựng chương trình phát triển nhà ở, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương. Quy hoạch bố trí (xác định) quỹ đất cho phát triển nhà ở thu nhập thấp. Quản lý nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị. Các tiêu chí đánh giá kết quả phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị.

Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị. Các chính sách khuyến khích phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị. Tài chính cho nhà ở thu nhập thấp. Sự phát triển của ngành xây dựng nhà ở.

Sự phát triển kinh tế và thị trường bất động sản. Năng lực của chủ đầu tư (doanh nghiệp). Kinh nghiệm của một số nước trong phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị. Kinh nghiệm của Hoa Kỳ.

Kinh nghiệm của Hàn Quốc. Kinh nghiệm của Singapore. Kinh nghiệm của Nhật Bản. Một số bài học rút ra đối với Việt Nam.

70 TÓM TẮT CHƯƠNG 1. 72 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THU NHẬP THẤP KHU VỰC ĐÔ THỊ: NGHIÊN CỨU CHUYÊN SÂU TRƯỜNG HỢP THÀNH PHỐ HÀ NỘI. Khái quát về thực trạng phát triển nhà ở đô thị Hà Nội. Thực trạng phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị Hà Nội.

Khái quát hệ thống các chính sách, đầu tư phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị. Nhu cầu nhà ở và chỉ tiêu phát triển nhà ở thu nhập thấp Hà Nội. Quy hoạch bố trí (xác định) quỹ đất cho phát triển nhà ở thu nhập thấp. Kết quả phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị Hà Nội.

Quản lý nhà ở thu nhập thấp. Đánh giá thực trạng phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp khu vực đô thị Hà Nội. Những kết quả đạt được. Hạn chế và nguyên nhân .113 TÓM TẮT CHƯƠNG 2.

118 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THU NHẬP THẤP KHU VỰC ĐÔ THỊ THÀNH PHỐ HÀ NỘI TRONG THỜI GIAN TỚI. Mục tiêu, quan điểm phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị nước ta trong thời gian tới. Dự báo đô thị hóa và nhu cầu và nhà ở đô thị. Mục tiêu phát triển nhà ở thành phố Hà Nội đến năm 2020 và kế hoạch phát triển hàng năm.

Quan điểm phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị. Một số giải pháp chủ yếu nhằm phát triển phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị thành phố Hà Nội. Rà soát quy hoạch, chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở thu nhập thấp. Phát triển quỹ đất xây dựng nhà ở thu nhập thấp.

Giải pháp về tài chính. Các giải pháp trong công tác quản lý. Các giải pháp khác .130 TÓM TẮT CHƯƠNG 3. 137 PHẦN KẾT LUẬN.

138 NHỮNG CÔNG TRÌNH ĐÃ CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN. 139 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO. 149 DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản BXD Bộ Xây dựng CTCP Công ty cổ phần GDP Tổng sản phẩm quốc nội GPMB Giải phóng mặt bằng HĐND Hội đồng nhân dân HTKT Hạ tầng kỹ thuật NHNN Ngân hàng nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại ODA Hỗ trợ phát triển chính thức TNHH Trách nhiệm hữu hạn TNT Thu nhập thấp UBND Ủy ban nhân dân DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1: Diện tích nhà ở toàn thành phố Hà Nội từ năm 2011 đến 2014 .2: Kết quả phát triển nhà ở toàn thành phố Hà Nội từ năm đến hết năm 2014 .3: Quỹ đất 20% chủ đầu tư đang thực hiện GPMB, xây dựng HTKT phải bàn giao cho UBND .4: Quỹ đất 20% Trung tâm Phát triển quỹ đất Hà Nội đã tiếp nhận.5: Các dự án nhà ở cho người thu nhập đến đến năm 2015 đã hoàn thành .6: Kết quả phát triển nhà ở thu nhập thấp toàn thành phố .7: So sánh kết quả phát triển nhà ở thu nhập thấp với chỉ tiêu phát triển theo Chương trình phát triển nhà ở của Thành phố Hà Nội đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt .8: Các dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp dự kiến hoàn thành trong năm 2016 .9: Khả năng tiết kiệm bình quân theo ngũ phân vị thu nhập hộ gia đình, 2014 .10: Nhu cầu nhà ở thực theo thu nhập hộ gia đình tại Hà Nội năm 2014 .11: Nhu cầu nhà ở thực theo thu nhập hộ gia đình tại thành phố Hà Nội năm 2014 .12: Giá tham khảo một số dự án nhà ở thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội .13: Kết quả khảo sát một số tiêu chí đánh giá chất lượng nhà ở dành cho người TNT. 101 DANH MỤC HÌNH Hình 1: Khung nghiên cứu của luận án .1: Khung lý thuyết đánh giá chất lượng nhà ở TNT.

54 1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do lựa chọn đề tài Nhà ở cung cấp “nền tảng cơ bản” giúp cho con người sống và duy trì các hoạt động xã hội và hoạt động thể chất (Byrne và Diamond, 2007). Giá cả thị trường bất động sản trở nên bất ổn kể từ khi nền kinh tế của nhiều quốc gia phát triển mạnh mẽ sau Chiến tranh Thế giới II. Nhà ở trở nên “đắt đỏ” tại nhiều quốc gia kể từ đầu thế kỷ 21 (Haffner và Boumeester, 2010).

Có khoảng cách rõ rệt giữa nhóm thu nhập cao và nhóm có thu nhập thấp. Đối với nhóm thu nhập thấp, sở hữu một ngôi nhà thoải mái trở thành một trong những giấc mơ ngoài tầm chi trả đối với họ. Ở tất cả các nước trên thế giới, phát triển con người luôn đi cùng với phát triển đô thị. Đô thị hóa đến từ các hoạt động của con người, tập hợp từ những hoạt động phân phối thực phẩm, thảm thực vật, cơ sở hạ tầng để tạo ra môi trường tốt hơn cho sự sống của con người.

Hơn nữa, việc đầu tư mở rộng nhà ở là biểu tượng của sự phát triển đô thị vì nhà ở là cơ sở nền tảng cần thiết cho sự phát triển xã hội và kinh tế cho tất cả mọi người (Byrne và Diamond, 2007). Với sự tăng trưởng nhanh chóng của các thành phố, ngày càng nhiều người chuyển đến các khu đô thị này và hệ quả của quá trình di cư này là sự gia tăng dân số tại các thành phố. Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản của cuộc sống con người, quan trọng không kém vai trò của thực phẩm, nhà ở cung cấp nơi cư trú riêng tư và an toàn cho người dân (Sheng và Mehta, 2008). Khi số lượng người dân sống trong thành phố trở nên đông đúc và cạnh tranh, nhu cầu nhà ở sẽ tăng, sau đó khoảng cách giữa nguồn cầu và nguồn cung nhà sẽ rộng ra nếu tốc độ xây dựng chậm hơn tốc độ tăng cầu.

Các hộ gia đình trẻ và các hộ gia đình có thu nhập thấp có sức cạnh tranh thấp hơn và có thể khả năng trở thành vô gia cư vì họ gặp khó khăn khi gia nhập thị trường nhà ở. Nếu tình trạng các hộ gia đình vô gia cư trở nên tồi tệ hơn, phát triển đô thị không thể tiếp tục ổn định được. Để giữ sự ổn định và sự phát triển bền vững của đô thị, chính quyền thành phố phải thực hiện một số biện pháp để giúp các hộ gia đình trẻ và các hộ gia đình thu nhập thấp thâm nhập vào thị trường nhà ở. Sheng và Mehta chỉ ra rằng sở hữu nhà là một “quyền con người”; không chính phủ nào có thể bỏ qua quyền quan trọng này của các công dân (Sheng và Mehta, 2008).

Ở Việt Nam, các mục tiêu của chính sách nhà ở được căn cứ vào Luật Nhà ở đầu tiên năm 1991, trong đó quy định rằng mọi công dân Việt Nam đều có quyền hợp 2 pháp và chính đáng trong việc mua nhà.