Nâng cao năng lực QLNN thị trường nhà ở, đất ở đô thị - Nghiên cứu tại Hà Nội

-1- LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các tài liệu trích dẫn, các số liệu nêu trong luận án bảo đảm tính trung thực và có nguồn trích dẫn rõ ràng Người cam đoan Nguyễn Văn Hoàng -2- MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN. 2 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT. 5 DANH MỤC CÁC BẢNG.

6 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ VÀ PHỤ LỤC. 7 PHẦN MỞ ĐẦU. 8 Chương I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NÂNG CAO NĂNG LỰC QUẢN LÝ NHÀ 14 NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở, ĐẤT Ở ĐÔ THỊ. NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở, ĐẤT Ở ĐÔ 14 THỊ 1.

Khái niệm về thị trường nhà ở, đất ở đô thị 14 1. Các yếu tố cấu thành thị trường nhà ở, đất ở đô thị 15 1. Đặc điểm thị trường nhà ở, đất ở đô thị 24 1.NÂNG CAO NĂNG LỰC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ 27 TRƯỜNG NHÀ Ở, ĐẤT Ở ĐÔ THỊ. Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở, đất ở đô thị 27 1.

Năng lực quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở, đất ở 36 đô thị 1. Nâng cao năng lực quản lý nhà nước đối với thị trường 44 nhà ở, đất ở đô thị 1. Nội dung nâng cao năng lực QLNN đối với thị trường nhà 50 ở, đất ở đô thị 1. KINH NGHIỆM MỘT SỐ NƯỚC TRONG NÂNG CAO NĂNG LỰC 64 QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở, ĐẤT Ở ĐÔ THỊ 1.

Kinh nghiệm Trung quốc trong xây dựng cơ chế chính sách phát 64 triển nhà ở 1. Kinh nghiệm Australia và Neuzealand về xây dựng bộ máy quản 66 lý nhà nước về nhà đất đô thị và chính sách đầu tư 1. Kinh nghiệm Hàn quốc về xây dựng Chính phủ điện tử 68 -3- 1. Một số bài học rút ra cho Việt Nam về nâng cao năng lực quản 68 lý nhà nước đối với thị trường nhà ở, đất ở đô thị Chương II: ĐÁNH GIÁ NĂNG LỰC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ 72 TRƯỜNG NHÀ Ở, ĐẤT Ở HÀ NỘI.

THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở, ĐẤT Ở HÀ NỘI. Cung về nhà ở 72 74 2. Cầu về nhà ở 78 2. Đặc điểm thị trường nhà ở, đất ở Hà Nội 2.

NĂNG LỰC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở, 87 ĐẤT Ở HÀ NỘI. Bộ máy quản lý nhà nước về nhà đất 87 2. Nguồn nhân lực làm việc trong bộ máy quản lý nhà nước về nhà 95 đất 2. Thể chế quản lý nhà nước về nhà đất và thị trường nhà đất 99 2.

Hệ thống thông tin và truyền thông 115 Chương III: GIẢI PHÁP NÂNG CAO NĂNG LỰC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC 119 ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở, ĐẤT Ở HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2008 - 2015 3. PHƯƠNG HƯỚNG NÂNG CAO NĂNG LỰC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC 119 ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở, ĐẤT Ở ĐÔ THỊ HÀ NỘI 3. Đổi mới nhận thức về phát triển và quản lý thị trường nhà ở, đất 120 ở đô thị để tạo động lực thúc đẩy nền kinh tế - xã hội phát triển 3. Tập trung xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế 122 chính sách 3.

Tăng cường khả năng cung cấp hàng hoá cho thị trường, bảo 124 đảm chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung - cầu 3. Tạo môi trường thuận lợi cho thị trường hoạt động theo hướng 125 cạnh tranh lành mạnh, tháo gỡ khó khăn cho chủ đầu tư, đơn giản hóa các thủ tục đầu tư, giao dịch 3. Phát triển dịch vụ môi giới góp phần ổn định thị trường 126 3. GIẢI PHÁP NÂNG CAO NĂNG LỰC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI 127 VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở, ĐẤT Ở THÀNH PHỐ HÀ NỘI.

Giải pháp phát triển bộ máy quản lý nhà nước về nhà đất 128 -4- đô thị 3. Giải pháp phát triển nguồn nhân lực 131 3. Giải pháp phát triển thể chế, ban hành các chính 135 sách quản lý nhà nước. Giải pháp phát triển hệ thống thông tin và truyền thông 152 158 KẾT LUẬN ……………………………………………………………………….

163 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ TÀI LIỆU THAM KHẢO 164 169 PHỤ LỤC -5- CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CNTT-TT Công nghệ thông tin và truyền thông UNDP United Nations Development Programe (Chương trình phát triển của Liên Hợp Quốc) VNĐ Đồng Việt Nam USD Đồng đô la GCN Giấy chứng nhận HTTT-TT Hệ thống thông tin và truyền thông NHNN Ngân hàng nhà nước QLNN Quản lý nhà nước UBND Ủy ban Nhân dân WB World Bank (Ngân hàng thế giới) ADB Asian Development Bank (Ngân hàng phát triển Châu Á) KTXH Kinh tế - xã hội TW Trung ương WTO World Trade Organization (Tổ chức thương mại thế giới) GDP Gross Domestic Product (Tổng sản phẩm quốc nội) XHCN Xã hội chủ nghĩa -6- DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 1.1: Tiêu chí đánh giá năng lực QLNN đối với thị trường nhà ở, 43 đất ở đô thị Bảng 2.1: Số lượng m2 nhà ở sản xuất ra trong một số năm 73 Bảng 2.2: Thống kê dân số Hà Nội qua các năm 74 Bảng 2.3: Thống kê số lượng đăng ký giao dịch mua bán nhà ở qua 76 các năm Bảng 2.4: Dự đoán tỷ lệ cung – cầu trên thị trường nhà ở Hà Nội năm 78 2008 Bảng 2.5: Mật độ dân số phân bổ qua các năm (người/km2) 80 Bảng 2.6: Tình hình phát triển nhà ở năm 2000-2006 81 Bảng 2.7: Đánh giá kết quả thực hiện công tác của Sở Tài nguyên môi 92 trường và Nhà đất Hà nội Bảng 2.8: Cơ cấu ngành nghề được đào tạo của cán bộ địa chính 96 Bảng 2.9: Cơ cấu trình độ cán bộ trong ngành nhà đất Hà Nội 96 Bảng 2.10: Thống kê kết quả rà soát các văn bản do Uỷ ban Nhân dân 101 Thành phố ban hành thực hiện Luật đất đai từ 1988 đến hết 1998 Bảng 2.11: Phân tích nội dung các văn bản thực hiện luật đất đai do 102 UBND Thành phố ban hành từ 1988 đến 1998 Bảng 3.1: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hà Nội giai 125 đoạn 2004-2007 -7- DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Trang Hình 1. Mô tả yếu tố cấu thành thị trường nhà ở, đất ở đô thị 15 Hình 1.2: Các lực lượng tham gia thị trường nhà ở, đất ở đô thị 16 Hình 1.3: Biểu diễn đặc điểm cung không phản ứng nhanh với sự thay 26 đổi của cầu Hình 2.1: Đồ thị mô tả "sốt" giá trên thị trường nhà ở, đất ở đô thị Hà 85 Nội Hình 2.2 : Sơ đồ tổ chức của Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà 88 Nội Hình 2.3: Sơ đồ cơ cấu bộ máy QLNN về nhà đất Thành phố Hà Nội 91 DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC Trang Phụ lục 1: Bản đồ quy hoạch Thành phố Hà Nội đến năm 2010 169 Phụ lục 2: Phương pháp xác định lượng cầu trên thị trường nhà ở đô thị: 170 Kinh nghiệm quốc tế và khả năng áp dụng cho Việt nam Phụ lục 3: Kết quả điều tra xã hội học 177 Phụ lục 4: Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội của cả nước và một 183 số Thành phố năm 2006 Phụ lục 5: Danh mục văn bản hướng dẫn do UBND Thành phố Hà Nội 185 ban hành còn hiệu lực liên quan đến quản lý Tài nguyên Môi trường và Nhà đất giai đoạn 1997-2004 Phụ lục 6: Số liệu về dân số chuyển đến trên địa bàn Thành phố Hà Nội 189 Phụ lục 7: Phương pháp dự báo tăng trưởng dân số 190 -8- PHẦN MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết của đề tài Trong những năm qua, vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở, đất ở đô thị nói riêng ngày càng được củng cố và nâng cao. Nhà nước đã ban hành nhiều hệ thống các văn bản pháp luật nhằm điều chỉnh hoạt động của thị trường nhà ở, đất ở đô thị theo hướng tích cực. Hệ thống hành lang pháp lý này đã phần nào tạo môi trường thuận lợi thúc đẩy sự phát triển ổn định của thị trường nhà ở, đất ở tại các đô thị.

Bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở, đất ở đô thị cũng còn bộc lộ những mặt hạn chế. Hệ thống văn bản pháp luật do Nhà nước ban hành liên quan đến thị trường nhà ở, đất ở đô thị tuy nhiều, nhưng đôi khi còn chồng chéo, hiệu lực thi hành chưa cao. Nhiều đô thị trong cả nước còn thiếu vắng cơ quan chuyên trách có chức năng quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở, đất ở đô thị. Công tác quản lý nhà ở, đất ở tại một số đô thị không tập trung một đầu mối.

Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở đô thị tách riêng với cơ quan quản lý nhà nước về đất ở đô thị. Tình trạng này dẫn đến hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở, đất ở đô thị thấp, chưa tạo được những chuyển biến mạnh theo hướng tích cực trên thị trường. Những hạn chế quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở, đất ở đô thị do những nguyên nhân cơ bản sau : Thứ nhất, các cấp chính quyền chưa nhận thức đầy đủ về vai trò, vị trí của thị trường nhà ở, đất ở so với yêu cầu phát triển KTXH tại các đô thị. Tài sản nhà đất chưa được khai thác sử dụng có hiệu quả.

Các chính sách thuế về nhà đất chưa hợp lý, các nguồn thu thuế từ các hoạt động dịch vụ trên thị trường chưa được khai thác triệt để. Thứ hai, vai trò QLNN đối với thị trường chưa thực sự thể hiện rõ, công tác kiểm tra, giám sát thị trường chưa được quan tâm đúng mức. Nhà nước chưa tạo lập môi trường kinh doanh lành mạnh trên thị trường. Các hoạt động giao dịch mua bán -9- chuyển nhượng, giao dịch bảo đảm, thế chấp, giải chấp bị buông lỏng quản lý, gây ảnh hưởng tới các hoạt động đầu tư trên thị trường.

Thứ ba, hệ thống các văn bản pháp luật và bộ máy tổ chức QLNN về nhà đất chưa hoàn thiện. Tình trạng này gây ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động QLNN đối với thị trường. Trong thời gian mười năm trở lại đây, thị trường liên tục xảy ra tình trạng đầu cơ, kích cầu ảo, sốt giá nhà đất gây tác động xấu tới sự phát triển KTXH và đời sống của nhân dân ở các đô thị. Như vậy, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước với mục tiêu bình ổn thị trường, tạo điều kiện cho thị trường nhà ở, đất ở đô thị hoạt động lành mạnh có vai trò quan trọng, góp phần thúc đẩy phát triển về KTXH ở đô thị.