Luận án nghiên cứu: Thế chấp quyền sử dụng đất theo luật Việt Nam - Trường Đại học Luật Hà Nội

Université Francois Rabelais de Tours Ecole Supérieure de Commerce Extérieur TRUNG TAM THONG TIN TeU VIEA TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT 4A NỆ PHÒNG ĐỌC — ¢. 4 2 DESS Droits des Affaires Internationales de Hanoi PHAN THI NGOC HOA Sous la direction du maitre de conférence Mme. DO THI HUONG NHU L’ECOLE DE FORMATION DES PROFESSIONNELS DU DROIT Hanoi - septembre 2003 N'58ö2 Mứmoinø de fin ótiiifo DESS - 2”"* Promotion Falculté de Droit de Tours REMERCIEMENTS Je tiens a exprimer ma profonde gratitude à Mme Do Thi Huong Nhu qui a bien voulu me guider, me donner des conseils trés utiles tout au long de ce travail et qui m’a beaucoup aidé dans la révision de ce mémoire. Ma profonde reconnaissance s’adresse également au Département de Formation Post - Universitaire de l'Ecole Supérieure de Commerce Extérieur qui m’a accordé des primes d’encouragements tout au long de mes études supérieures.

Je profite de cette occasion pour exprimer ma gratitude aux professeurs de la Falculté de Droit de Tours - L’Université de Tours et de l’ESCE, a la Banque d’Industrie et de Commerce du Vietnam qui m’ont créé des conditions favorables pour l’accés aux informations nécessaires et aux documents concernés Que toute ma famille et tous mes amis trouvent ici mes sincéres remerciements. PHAN THI NGOC HOA Hypothéque du droit d'usage du terrain en droit vietnamien - 2 étude historique, pratique et proposition de solutions Memoire de fin détude DESS - 2°" Promotion Falculté de Droit de Tours SOMMAIRE SOMMAIRE 3 INTRODUCTION 5 CHAPITRE 1: DROIT D’USAGE DU TERRAIN ET HYPOTHEQUE 7 1.1 NOTION DU DROIT D’ USAGE DU TERRAIN 7 1.1 De droit de possession fonciére au droit d’ usage AU t6FFQL1. sees eee HH HH ri. 7 a REFORME DE TERRE EN 1953 ~ 1960 - 1970 8 | NATIONALISATION DE TERRE EN 1980 9 a DROIT FONCIER EN 1993:.

13 (A2 Definition du-droit d’usagée du [6TTÙ1úcoasedaiigieitiakbStiEE02559ã30X38KDAESES2S184GEISSSS-EOGSGGYESSSXESEESSREESSE 14 1.2 DEFINITION DE L'HYPOTHEQUE DU DROIT D'USAGE DU TERRAIN 15 1.1 Définition de Lhypothèque du droit d'usage du terrain dans les les textes eN VIBH€MF.2 Caractéristiques de l'hypothéque du droit d’usage du I€FTÌH.3 ROLE DE L’H YPOTHEQUE DU DROIT D’USAGE DU TERRAIN 23 CHAPITRE II: ETUDE HISTORIQUE DE L?HYPOTHEQUE DU DROIT D’USAGE DU TERRAIN AU VIETNAM 26 2.1 PROCESSUS DE CREATION ET DEVELOPPEMENT LES FORMES D’HYPOTHEQUE DU TERRAIN ET DROIT D’ USAGE DU TERRAIN.2 EPOQUE DE DROIT ANCIEN DU VIETNAM AVEC LA VENTE A REMERE 26 2. SOUS LA COLONISATION FRANCAISE 29 ZS. Vente G r€MEr ooo.2 Nantissement tmmobilier 1n nan ne.3 Hypotne que 7n nh ố. 35 CHAPITRE III: LA PRATIQUE DES HYPOTHEQUES DU DROIT D’USAGE DU TERRAIN AU VIETNAM 38 3.1 CADRE JURIDIQUE REGISSANT L’ACTE D’HYPOTHEQUE DU DROIT D’USAGE DU TERRAIN 38 3.

LACUNES EXISTANTS DU SYSTEME LEGISLATIF EN RAPPORT AVEC L’ HYPOTHEQUE DU DROIT D’ USAGE DU TERRAIN 39 3.1 Les problémes du code civil et les textes législatifs guidant l’exécution du code civil en ce qui 2112/10/02 7/8. Les problémes du Droit foncier et les autres textes normatifs COHC€FHỀS.3 LES DIFFICULTES DANS LA PRATIQUE D’ APPLICATION 45 3. Problémes lors de Uexécution des décisions de justice en rapport avec le droit dusage du terrain 56 CHA PIERE TV no niienidrdniiibiogiaST1866881ã06611616K61ã4g86040115806G6134563EiS64EX4ãt3SNÄfgiASSi40XS3SWgNgtstEtNel81E3GS6505085413861 58 Hypothéque du droit d'usage du terrain en droit vietnamien - 3 étude historique, pratique et proposition de solutions Memoire de fin d'étuda DESS - 2°TM Promotion Falculté de Droit de Tours PROPOSITIONS POUR RENFORCER L’EFFICACITE DES SURETES DU DROIT D’USAGE DU TERRAIN AU VIETNAM 58 4.1 MESURES MACRO ECONOMIQUES 58 4.1 Edifier une stratégie de réorganiser les inscriptions de terrain par voie modernisée.2 Innover la promulgation des projets de textes normatifs relatifs a la réforme de terre et des Structures administratifs de 809.2 MESURES MICRO ECONOMIQUES 62 4.1 Les mesures souplesses des banques en recevant le droit d’usage du terrain hypothéqué. L’organisation des formations continues en faveur du personnel chargé de l'inscription des Suretes prevanit lệ PO d'USARO CU TEETHÍÍÍ scsessceucenewucneersucsseeeneauecaruarseyeareaceest muerte exer siresmenernaeeateneoaess 65 4.3 Faciliter l’accés et l'utilisation du droit d'usage du terrain des entreprises à participation étrangère, les foyers familiQux et DAFIÍCHỈÏÊF.

SG SH TS. HH1 TH HT HT TH HH 65 4. Encourager la collaboration entre les banques, les organisations de crédit et les autorités locales dans la réalisation des hvpothèques portant sur le droit d’usage AU t€FFiH. ào sec serey 66 4.5 Appliquer les progrés techniques et de hautes technologies aux activités d'inscription et de RESTON.

dOS SUCCES cccccu2x0110581111511111211145811410 5145611 4011k tk han Hy ke T sen nh than 1Š kh Hà na re 67 BIBLIOGRAPHIE: 71 Hypothéque du droit d’usage du terrain en droit vietnamien - 4 étude historique, pratique et proposition de solutions Mémoire de fin túfUIlÐ DESS - 2°TM* Promotion Falculté de Droit de Tours INTRODUCTION ‘utilisation des dispositifs fonciers au niveau national, ayant des aspects politique, Economique et juridique est une pratique bien connue des Etats. La disposition de la terre nationale est la condition primordiale pour déterminer l”existence d’un pays. L’intégralité territoriale est un facteur bien attaché à la souvraineté d’un pays. La législation internationale moderne ne peut avoir une valeur normale sans aborder la notion de terrain.

La propriété fonciére et le droit d’usage de terrain font l’objet des régles applicables importants dans la loi nationale. En fait, des arguments fondamentaux de propriété du terrain constitue |’ origine du droit d’usage du terrain en attribuant directement ou indirectement le statut de l’objet d’un acte civil ou commercial. Plus la législation fonciére se perfectionne, plus le droit d’usage du terrain est impliqué dans les transactions économiques, ’hypothéque devient donc une des conditions préalables de l’économie de marché qui permet aux différents acteurs économiques de faire face au besoin de fonds d’ investissement. Au Vietnam, pour des raisons historiques, la propriété fonciére à lheure actuelle appartient toujours a lEtat qui se considére comme un représentant souverain du peuple.

La propriété d'Etat dans le contexte d’une société socialiste est un point sensible et fortement politique. Par conséquent, il n'est pas anormal que les droits des utilisateurs de terre au Vietnam dépendent plus des politiques de courte durée sur la terre, que de la loi elle-méme. La difficulté est enregistrée méme dans |’ utilisation du terme “hypothèque”. En fait, ce terme a été officiellement reconnu par la législation fonciére vietnamien mais les outils requis restent modestes, ce qui résulte en grande partie du manque d’un systéme cadastral compléte et des compétences requises.

Les Hypothéque du droit d'usage du terrain en drou vietnamien - 5 étude historique, pratique et proposition de solutions Mứmire de fin d'étude DESS - 2°TM* Promotion Falculté de Droit de Tours particularités reflétées dans la pratique resemblaient à un acte de nantissement en droit francais. En outre, Il existe encore des dilémmes dans le cadre juridique avec des contradictions dans le code civil, le droit foncier et autres textes législatifs des organisations de crédit. Il existe aussi des écarts entre les définitions et la réalité. Les modalités d’application, 4 côté de cette base déterminée, se varient en fonction des changements sous plusieurs aspects au cours des années historiques.

Cette réalité explique pourquoi ce mémoire au sujet d’hypothéque du droit d’usage du terrain, réserve une partie importante a une étude historique avant d’entrer dans les détails des analyses de la situation réelle et des solutions. L’ouvrage assure l’accés aux informations des contextes de création des notions relatives à l’acte d’hypothéque du droit d’usage du terrain, du temps féodal à travers des années coloniales, du temps de guerre au période de paix actuelle, avec ses nombreux analyses et comparaisons des dispositifs fonciers apparus dans les textes de droit anciens, pré-contemporains et modernes. Dans espoir de couvrir une trés longue durée de temps, le mémoire aborde presque toutes les étapes importantes de riches contenus relatifs 4 la question de terrain, on note alors des périodes de pleine puissance juridiques et de siretés dans le domaine de I’hypothéque du droit d’usage du terrain, des années “tranquilles” ainsi que celles fortement influencées par les cultures juridiques étrangerés. Deux derniers chapitres continuent a offrir aux lecteurs une vue d’ensemble de la problématique de l'hypothèque du droit d’usage du terrain, des causes des obstacles auxquels on s’affronte actuellement.

Sur la base de ces obstacles mentionnés, des solutions recommandables termineront l’ouvrage qui cependant contient encore des limites auxquels se heurte |’ auteur en essayant de trouver des améliorations. Hypotheque du droit d ‘usage du terrain en droit vietnamien 6 étude historique, pratique et proposition de solutions Memoire de fin tÍ ứfUltfo DESS - 2°"* Promotion Falculté de Droit de Tours CHAPITRE 1: DROIT D’USAGE DU TERRAIN ET HYPOTHEQUE 1. Notion du droit d’usage du terrain 1.1 De droit de possession fonciére au droit d’usage du terrain = Propriété du terrain aux temps féodaux La terre est la propriété de premiére importance dans la société agricole Vietnamienne. La diversité dans la propriété du terrain était reconnu dés la premiére phase du développement du Vietnam traditionnel.

L’ article 32 du Code des Le de 1460! a défini au moins quatre types de propriété terrienne: la terre publique, la terre des nobles et des mandarins, la terre des villages et terre privée. La terre publique pouvait étre utilisée par l'Etat lui-méme, ou étre accordée à de hauts fonctionnaires ou impérial "clansmen" selon leur régime de propriété. Les récepteurs de la terre publique distribuée pouvaient employer ou louer la terre, mais ils ne pouvaient pas la vendre. A la différence de la terre publique, la terre des villages appartient a tous les membres du village.

Un conseil des nobles a exercé le droit de propriété. Vu la diversité de la propriété de la terre, les paysans pourraient étre des locataires de différents types de propriétaires fonciers: l'Etat, les mandarines ou les villages et d'autres propriétaires privés. La notion de la terre accordée, ainsi que la séparation de la propriété et du droit d'usage du terrain, atteinte en arriére, avait été prévue depuis Hypothéque du droit d’usage du terrain en droit vietnamien - 7 étude historique. pratique et proposition de solutions Memoirs de fin tÏ 6†IIlÐ DESS - 2Ê"* Promotion Falculté de Droit de Tours bien longtemps par des textes législatifs anciens, datés des premiéres années de la dynastie des Le immédiatement aprés sa montée sur le trône en 1428.

Cependant, le droit du propriétaire et de l'utilisateur du terrain nétait pas absolus dans le Code des Lê de 1460; dans lobjectif d'augmenter la production agricole, certaines restrictions ont été imposées a ces droits, sans pour autant les endommager. Le point remarquable ici est l'injonction provisoire permettant au laboreur habituel d'effectuer la moisson; les propriétaires qui n'ont pas cultivé ou qui n’ont pas habité la terre pendant plus de trente ans pourraient perdre la protection légale de leurs droits contre les réclamations des occupants; ou les propriétaires de terre ont di donner des droits de servitude aux propriétaires voisins. La diversité de la propriété terrienne n'a pas changé sous le régime colonial frangais. Au contraire, le précis de la législation civile de 1883 ne contient que les dispositions de base concernant le statut juridique des personnes et la propriété privée, laissant d'autres issues relatives 4 l'usage du terrain par les ressortissants vietnamiens aux champs d’application des lois usuelles.

La propriété privée de terrain existait pendant tout au long du période féodale. Le locataire légal est considéré comme propriétaire, il était permit donc de vendre, d’acheter, de transmettre la terre comme s’il s’agit d’un bien normal. Le propriétaire a le droit de tout faire vis 4 vis de ses biens, à condition qu’il ne viole pas certains régles légales et morales ordinaires.