Luận án tiến sĩ Đỗ Thị Hải Yến: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ĐỖ THỊ HẢI YẾN HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI – 2020 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ĐỖ THỊ HẢI YẾN HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY Ngành: Luật Kinh tế Mã số: 9.07 LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS. PHẠM HỮU NGHỊ HÀ NỘI – 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi dưới sự hướng dẫn của người hướng dẫn khoa học. Các số liệu trong luận án đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực. Những kết quả nghiên cứu nêu trong luận án chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào.

Tác giả luận án Đỗ Thị Hải Yến MỤC LỤC MỞ ĐẦU.1 Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT NGHIÊN CỨU. Tổng quan tình hình nghiên cứu. Đánh giá tổng quan tình hình nghiên cứu. Cơ sở lý thuyết nghiên cứu.27 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1.29 Chương 2: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.

Khái quát lý luận về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Khái quát lý luận pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.55 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2.64 Chương 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY. Thực trạng quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay. Thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam thời gian qua.95 KẾT LUẬN CHƯƠNG 3.117 Chương 4: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.

Định hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.149 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.151 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật Dân sự HĐ : Hợp đồng HĐTC : Hợp đồng thế chấp HĐTCQSDĐ : Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất LĐĐ : Luật Đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất TCTD : Tổ chức tín dụng MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Cùng với sự vận động của nền kinh tế và xu hướng hội nhập quốc tế, đặc biệt là sự đa dạng và phát triển của các dự án bất động sản, đầu tư phát triển sản xuất, nhu cầu về vốn của các tổ chức và cá nhân càng ngày càng lớn. Mặc dù các giao dịch dân sự được xác lập trên cơ sở tự nguyện, nhưng nó luôn chịu sự điều chỉnh bởi những quy định pháp luật mang tính định hướng và sự giám sát thực hiện của các chủ thể khác.

Quan hệ dân sự nói chung và quan hệ vay tài sản nói riêng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, ảnh hưởng tới lợi ích của các bên trong giao dịch. Thời gian qua, thị trường tín dụng hình thành thông qua quan hệ vay - cho vay, việc sử dụng bất động sản là tài sản bảo đảm phát sinh nhiều vướng mắc về việc xử lý tài sản, gây nên khủng hoảng cho thị trường tín dụng. Vì vậy, khi xác lập quan hệ này, điều đầu tiên các bên quan tâm đó là lợi ích của mình được bảo đảm như thế nào. Trong trường hợp này, thế chấp tài sản nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) nói riêng chính là một trong những cơ sở để bảo đảm cho lợi ích của bên có quyền (bên cho vay) bởi sự đảm bảo bằng tài sản của bên có nghĩa vụ (bên đi vay).

Đối với các nước có chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai như Việt Nam thì nội hàm QSDĐ có phần khác biệt hơn. Theo đó, QSDĐ vừa mang tính phụ thuộc vào quyền đại diện chủ sở hữu đất đai của Nhà nước, nhưng trong quá trình khai thác và sử dụng đất, QSDĐ của mỗi chủ thể lại mang tính độc lập tương đối. Người có QSDĐ có quyền chủ động khai thác và sử dụng cho các nhu cầu và mục đích khác nhau, tuy nhiên chịu sự giám sát, hạn chế của Nhà nước. Hiến pháp Việt Nam 1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, lâu dài và được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật” (Điều 18).

Quy định này là nền tảng pháp lý cơ bản đánh dấu việc QSDĐ nói chung và thế chấp QSDĐ nói riêng được tham gia, vận hành trong nền kinh tế thị trường. Điều 54 Hiến pháp năm 2013 tiếp tục quy định theo hướng này “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được 1 chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”.

Cụ thể hoá tinh thần nêu trên của Hiến pháp, Luật Đất đai năm 1993 và lần lượt trong các LĐĐ năm 2003 và LĐĐ năm 2013 đã quy định theo hướng ngày càng mở rộng, phát triển quyền của cá nhân, tổ chức đối với QSDĐ hợp pháp của mình. Bên cạnh đó, ngoài QSDĐ thì ngày nay có nhiều quyền mới đã được ghi nhận trong pháp luật như quyền bề mặt, quyền địa dịch, quyền hưởng dụng gắn với QSDĐ, cần thiết phải có các nghiên cứu thấu đáo, toàn diện. Thế chấp QSDĐ là một trong những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất được pháp luật đất đai, pháp luật dân sự và các quy định pháp luật khác quy định. Cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội, các giao dịch thế chấp tài sản vay vốn, trong đó có quyền sử dụng đất được thực hiện ngày càng nhiều thông qua các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (HĐTCQSDĐ).

Quan sát thực tế diễn biến của thị trường tài chính, hoạt động của các tổ chức tín dụng (TCTD) và của thị trường bất động sản cũng như thực trạng các vụ án tranh chấp có căn nguyên từ các giao dịch và thực hiện các HĐTCQSDĐ, chúng tôi nhận thấy, quy định của pháp luật khó có thể theo kịp các diễn biến của sự vận động của xã hội. Các tranh chấp về HĐTCQSDĐ diễn ra liên quan rất nhiều đến chủ thể, đối tượng, hình thức của hợp đồng. Các bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật khó thi hành trên thực tế. Vì vậy, cần thiết phải có sự nhận thức đầy đủ, đúng đắn các quy định của pháp luật về HĐTCQSDĐ.

Việc nghiên cứu chuyên sâu, hệ thống bằng các phương pháp nghiên cứu khoa học sẽ chỉ ra được những điểm bất cập, thiếu sót, không phù hợp hoặc còn thiếu trong các quy định của pháp luật và chính sách của Nhà nước. Đồng thời sẽ đưa ra được những giải pháp để xử lý những bất cập đó nhằm phát huy vai trò của HĐTCQSDĐ như công cụ pháp lý xác lập biện pháp bảo đảm cho các giao dịch giữa các bên trong đó phổ biến áp dụng đối với giao dịch vay - cho vay trong thị trường tín dụng. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một vấn đề rộng có thể nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau về kinh tế, chính trị, xã hội, pháp luật. Có rất nhiều công trình nghiên cứu về thế chấp QSDĐ nói chung và 2 HĐTCQSDĐ nói riêng, nhưng thực tế cho thấy, vẫn luôn tồn tại một loạt khía cạnh lý luận pháp luật và thực tiễn về HĐTCQSDĐ chưa được nghiên cứu thấu đáo.

Trong khi đó, loại HĐ này không chỉ quan trọng đối với các bên trong giao dịch bảo đảm, mà còn liên quan đến sự an toàn của hệ thống TCTD trong các hoạt động cấp tín dụng có bảo đảm, tác động đến nền kinh tế Việt Nam. Chính vì vậy, tác giả lựa chọn đề tài “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay” để nghiên cứu và làm Luận án Tiến sĩ luật học, nhằm giải mã những bất cập, tồn tại và mong muốn đóng góp một phần các luận cứ khoa học cho việc hoàn thiện cơ sở pháp lý về loại hợp đồng này. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 2. Mục đích nghiên cứu Luận án nghiên cứu các vấn đề lý luận và thực tiễn pháp luật Việt Nam về HĐTCQSDĐ, từ đó, đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực này, góp phần thúc đẩy các giao dịch bảo đảm về QSDĐ trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam phát triển.

Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt được mục tiêu nghiên cứu ở trên, tác giả xác định những nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể như sau: - Thực hiện tổng quan tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài, chỉ rõ những vấn đề nghiên cứu đã đề cập mà tác giả có thể kế thừa, nhận diện những vấn đề cần tiếp tục triển khai nghiên cứu trong nội dung luận án. - Khái quát nghiên cứu những vấn đề lý luận về HĐTCQSDĐ; làm rõ khái niệm, đặc điểm và nội dung của pháp luật về HĐTCQSDĐ. - Đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về HĐTCQSDĐ ở Việt Nam hiện nay, chỉ ra những kết quả đạt được, những hạn chế, bất cập và nguyên nhân chủ yếu. - Căn cứ vào mô hình lý luận, những bất cập trong pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật, Luận án đề xuất những giải pháp hoàn thiện pháp luật cũng như nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về HĐTCQSDĐ.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận án là các quan điểm, công trình nghiên cứu, học thuyết pháp lý về HĐTCQSDĐ; hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật của Việt Nam và những minh chứng thông qua các vụ việc cụ thể được thể hiện trong luận án đối với HĐTCQSDĐ; thực tiễn quy định pháp luật và áp dụng pháp luật về HĐTCQSDĐ. Phạm vi nghiên cứu Về nội dung, Luận án nghiên cứu HĐTCQSDĐ giữa bên thế chấp có QSDĐ là đất ở và bên nhận thế chấp là các TCTD (đặc biệt là ngân hàng) cho vay tín dụng. Đối tượng thế chấp là QSDĐ đối với các loại đất khác, bên nhận thế chấp là chủ thể khác cũng như nghĩa vụ được bảo đảm khác không thuộc đối tượng nghiên cứu của luận án.

Về thời gian: HĐTCQSDĐ được phân tích và bình luận trên cơ sở pháp luật hiện hành lấy mốc thời điểm Luật Đất đai năm 2013 và sau này là Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực thi hành.