Luận án TS Luật học: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam - Nguyễn Văn Hiến

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC Xà HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC Xà HỘI NGUYỄN VĂN HIẾN CHUYÓN NH¦îNG QUYÒN Sö DôNG §ÊT THEO PH¸P LUËT VIÖT NAM LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2017 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC Xà HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC Xà HỘI NGUYỄN VĂN HIẾN CHUYÓN NH¦îNG QUYÒN Sö DôNG §ÊT THEO PH¸P LUËT VIÖT NAM Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 62 38 01 07 LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: 1.TS TRẦN ĐÌNH HẢO 2. TRẦN QUANG HUY HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi. Các số liệu trong luận án đều được trích dẫn nguồn trung thực. Những kết luận khoa học của Luận án chưa được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.

TÁC GIẢ LUẬN ÁN Nguyễn Văn Hiến MỤC LỤC MỞ ĐẦU .1 Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI. Tổng quan tình hình nghiên cứu. Cơ sở lý thuyết nghiên cứu.28 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1.31 Chương 2: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT. Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất .45 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2.71 Chương 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM. Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Thực tiễn thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam .103 KẾT LUẬN CHƯƠNG 3.124 Chương 4: ĐỊNH HƯỚNG, YÊU CẦU VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM. Định hướng và yêu cầu hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam.

Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất .137 KẾT LUẬN CHƯƠNG 4.150 DANH SÁCH CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN .151 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .152 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS: Bộ luật dân sự BLTTDS: Bộ luật tố tụng dân sự BTP: Bộ Tư pháp NĐ-CP: Nghị định Chính phủ NSDĐ Người sử dụng đất QSDĐ: Quyền sử dụng đất SL: Sắc lệnh TAND: Tòa án nhân dân TANDTC: Tòa án nhân dân tối cao TTLT: Thông tư liên tịch TTLT-TANDTC- Thông tư liên tịch của Tòa án nhân dân VKSNDTC: tối cao-Viện kiểm sát nhân dân tối cao UBND: Ủy ban nhân dân MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Quyền chuyển nhượng QSDĐ là quyền cơ bản trong các quyền chuyển QSDĐ của NSDĐ; đồng thời cũng là quyền được thực hiện thường xuyên, liên tục và chiếm tỷ lệ lớn vào loại bậc nhất trong các giao dịch dân sự về đất đai trên thị trường trong bối cảnh đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Theo đó, NSDĐ không có quyền sở hữu đất đai mà chỉ có QSDĐ được Nhà nước trao hoặc do nhận chuyển QSDĐ trên thị trường. Trên thực tế, đây là phương thức dịch chuyển linh hoạt về QSDĐ trên thị trường, tuân thủ đầy đủ các quy luật của thị trường như cung – cầu, cạnh tranh, giá cả, tôn trọng quyền tự do ý chí, thỏa thuận của các chủ thể giao dịch mà ít có sự can thiệp và tham gia sâu của Nhà nước trong quá trình xác lập và thực hiện giao dịch.

Từ tính chất linh hoạt này, chuyển nhượng QSDĐ cũng là hình thức góp phần thúc đẩy tích tụ và tập trung đất đai vào tay những người có nhu cầu và khả năng sử dụng đất, biết làm giàu trên đất, làm cho đất đai từ một thứ tài nguyên thuần túy được thiên nhiên ban tặng trở thành tài sản có giá, là hàng hóa có giá trị lưu thông trên thị trường. Qua đó, giải phóng và khai thác hàng vạn hecta đất bị hoang hóa, không được sử dụng do không có khả năng, không biết cách khai thác. Đây cũng là một trong những yếu tố góp phần giải quyết được thực trạng quy hoạch treo, dự án treo xảy ra trong thực tế. Nhận thấy được tầm quan trọng của đất đai đối với sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước nói chung và tính chất linh hoạt nhưng cũng rất phức tạp của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ trên thực tế nói riêng, pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan qua các thời kỳ được xây dựng, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện theo hướng ngày càng hợp lý hơn, toàn diện và đầy đủ hơn.

Đặc biệt, với hàng loạt các văn bản được ban hành trong thời gian gần đây như: Luật đất đai năm 2013, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Bộ luật dân sự năm 2015, Luật doanh nghiệp năm 2015, Luật nhà ở 2014, Luật đầu tư 2014. đã tạo ra hành lang pháp lý tương đối đầy đủ cho các chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường. Sự thay đổi đáng ghi nhận có thể được nhận thấy rõ nét ở các nội dung cơ bản như: pháp luật mở rộng hơn chủ thể có quyền được tham gia chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường trên cơ sở điều chỉnh hợp lý về điều kiện, tư cách chủ thể khi tiếp cận đất đai; về cơ sở pháp lý để đảm bảo cho QSDĐ được vận hành trong thị trường được an toàn, thuận lợi, phòng ngừa được các rủi ro; các quy trình, thủ tục hành chính và các thể chế trung gian hỗ trợ giao dịch được quy định khá đầy đủ, chi tiết, rõ ràng và dễ tiếp cận; các định chế tài chính được điều chỉnh nhằm hướng tới việc điều tiết thu nhập hợp lý hơn từ chuyển nhượng QSDĐ. Sự thay đổi trên đã tạo những tiền đề cơ bản thúc đẩy cho giao dịch chuyển nhượng QSDĐ được thiết lập và vận hành trong môi trường pháp lý an toàn hơn, đầy đủ hơn, theo đó, các giao dịch "ngầm" vốn chiếm ưu thế 1 trong thời gian trước đây đã được nhường chỗ cho các giao dịch hợp pháp, minh bạch và công khai hóa.

Nhờ đó, thị trường chuyển nhượng QSDĐ nói riêng và thị trường bất động sản nói chung dần được ổn định hơn, tình trạng "sốt đất" và diễn biến "nóng lạnh" thất thường của thị trường bất động sản cũng được đẩy lùi. Tuy nhiên, nhìn nhận một cách khách quan cũng không thể phủ nhận được rằng, trên thực tế, hoạt động chuyển nhượng QSDĐ vẫn còn nhiều diễn biến phức tạp diễn ra trong thời gian qua; các giao dịch bất động sản nói chung và giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói riêng được "biến tướng" với nhiều sai phạm tinh vi hơn, khó phát hiện hơn như: giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trái pháp luật được thực hiện trên cơ sở có sự thỏa thuận, "thông đồng ý kiến" của cả các bên trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nhằm đối phó với pháp luật, trốn lậu thuế với giá trị lớn, trục lợi bất chính từ các hợp đồng chuyển nhượng các dự án đầu tư mà trong đó giá trị chủ yếu là QSDĐ. Nhiều hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ diễn ra ngầm hoặc "ẩn nấp" dưới hình thức như: hợp đồng ủy quyền, hợp đồng góp vốn, hợp đồng chuyển nhượng vốn và quyền thực hiện dự án đầu tư, giao dịch dân sự có điều kiện. gây hỗn loạn thị trường, trốn lậu thuế, tạo ra những cơn sốt đất đai giả tạo, cục bộ để trục lợi.

Đây cũng là nguyên nhân cơ bản dẫn đến các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày càng gia tăng về số lượng và phức tạp về tính chất…vv. Dưới góc độ pháp luật, mặc dù hàng loạt các văn bản pháp luật được ban hành và điều chỉnh ở nhiều khía cạnh khác nhau về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, song xét trong mối quan hệ tổng thể của sự thống nhất pháp luật nhằm điều chỉnh các giao dịch về QSDĐ nói chung và giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ nói riêng cho thấy, pháp luật hiện hành vẫn còn nhiều quy định chưa thống nhất, thậm chí còn mâu thuẫn và loại trừ lẫn nhau, nhiều quy định xét về mục đích, ý nghĩa là sự cần thiết, song lại xa rời với thực tiễn thực thi và khó hiện thực hóa được trên thực tế; nhiều quy định tỏ ra lỏng lẻo và thiếu cơ chế bảo đảm để thực thi có hiệu quả trên thực tế và chúng là hệ lụy cho những động thái "lách luật", vi phạm khi ký kết và thực hiện hợp đồng. Không chỉ dừng lại ở đó, đặt trong điều kiện của nền kinh tế thị trường và xu thế kinh tế hội nhập cũng cho thấy, vẫn còn nhiều rào cản cho việc tiếp cận đất đai thông qua cơ chế chuyển nhượng QSDĐ để đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài, sự vận hành giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trên thực tế còn nhiều vướng mắc về quy trình, thủ tục và còn nhiều rào cản bởi các quy định về cơ chế "xin - cho". Vì vậy, hiệu quả điều chỉnh của pháp luật trên thực tế chưa cao, quản lý nhà nước về thị trường bất động sản nói chung và giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trên thực tế chưa đạt được mục đích đề ra, QSDĐ chưa thực sự là hàng hóa lưu thông rộng mở trên thị trường, đất đai chưa thực sự trở thành tư bản dịch chuyển linh hoạt trong một nền kinh tế thị trường đầy năng động.

Điều đáng nói hơn là, giữa vô vàn những quy định điều chỉnh giao dịch chuyển nhượng thì đáng lý ra giao dịch đó phải được vận động trong một trạng thái an toàn cho các chủ thể tham gia giao dịch, song trái lại, trên thực tế, chuyển nhượng QSDĐ vẫn chứa đựng vô cùng nhiều rủi ro, bất trắc. 2 Thực tế nêu trên cho thấy, sự cần thiết khách quan ở cả hiện tại và tương lai vẫn đang và sẽ rất cần phải có các công trình tiếp tục được nghiên cứu vừa mang tính tổng thể, toàn diện, vừa mang tính chuyên sâu ở cả khía cạnh lý luận, pháp luật thực định, cũng như thực tiễn thực thi về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, sự nghiên cứu cần phải đặt trong mối quan hệ gắn bó mật thiết và phù hợp với nền kinh tế thị trường, với hội nhập kinh tế quốc tế. Đó là lý do tác giả lựa chọn đề tài: “Chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam” để nghiên cứu và thực hiện luận án tiến sĩ của mình. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án 2.