Luận án TS Lê Hải - Phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS VN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ QUỐC PHÒNG HỌC VIỆN HẬU CẦN [ \ LÊ HẢI PHÁT TRIỂN CÁC SẢN PHẨM TÀI CHÍNH CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng Mã số: 62.01 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: 1. Quách Mạnh Hào 2. Trần Thị Thanh Tú HÀ NỘI - 2016 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận án: “Phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại Việt Nam” là công trình nghiên cứu độc lập của tôi, do chính tôi thực hiện. Các tài liệu tham khảo, trích dẫn, các số liệu thống kê phục vụ mục tiêu nghiên cứu của công trình này là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.

Nghiên cứu sinh Lê Hải ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN. i DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT. vi DANH MỤC BẢNG .viii DANH MỤC HÌNH VẼ. ix PHẦN MỞ ĐẦU.

1 Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN CÁC SẢN PHẨM TÀI CHÍNH CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN. Tổng quan về bất động sản - thị trường bất động sản. Bất động sản. Thị trường bất động sản.

Sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản. Khái niệm sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản. Các sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản theo từng giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản. Các mô hình phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản.

Phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản. Khái niệm phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản. Nội dung phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản. Các chỉ tiêu đánh giá sự phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản.

Các nhân tố ảnh hưởng tới sự phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản. 45 Kết luận chương 1. 50 Chương 2: KINH NGHIỆM THẾ GIỚI VỀ PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM TÀI CHÍNH CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN. Sản phẩm tài chính tại những quốc gia có thị trường bất động sản phát triển.

Sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại Đức. Sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại Mỹ. Sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại Nhật Bản. Sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại Malaysia.

Mô hình sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản phổ biến trên thế giới. Đối tác trách nhiệm hữu hạn về bất động sản (Real estate limited partnerships -RELPs). Quỹ đầu tư bất động sản (Real estate investment trusts - REITs). Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam.

Mô hình Ngân hàng Tiết kiệm Nhà ở với sản phẩm tài chính truyền thống cho thị trường bất động sản. Mô hình chứng khoán hóa các khoản vay bất động sản. 60 Kết luận chương 2. 62 Chương 3: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM TÀI CHÍNH CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM – TRƯỜNG HỢP NGHIÊN CỨU NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUÂN ĐỘI.

Khái quát về thị trường bất động sản tại Việt Nam. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản tại Việt Nam. Thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam. Thực trạng phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại Việt Nam.

Quy trình thực hiện một dự án bất động sản tại Việt Nam. Thực trạng phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại Việt Nam. Đánh giá thực trạng phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại Việt Nam. Giới thiệu khái quát về Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội và thực trạng sản phẩm tài chính bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội.

Giới thiệu khái quát về Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội. Thực trạng sản phẩm tài chính bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội. Nguyên nhân tác động đến mức độ phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại Việt Nam. 96 Kết luận chương 3.

98 Chương 4: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG NHU CẦU SẢN PHẨM TÀI CHÍNH CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM. Đánh giá nhu cầu sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản cho chủ dự án. Các nguồn tài chính bất động sản ở Việt Nam hiện nay. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc huy động các nguồn tài chính bất động sản.

Đánh giá nhu cầu về sản phẩm tài chính bất động sản cho người mua nhà. Mức độ khó khăn của các nguồn huy động đối với người mua nhà. Các yếu tố ảnh hưởng đến sản phẩm tài chính bất động sản cho người mua nhà. Mức độ quan trọng của các yếu tố đối với khả năng vay vốn của người mua nhà.

Mức độ hiểu biết các sản phẩm tài chính bất động sản của người mua nhà136 Kết luận chương 4. 139 Chương 5: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CÁC SẢN PHẨM TÀI CHÍNH CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM VÀ ỨNG DỤNG TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUÂN ĐỘI .1 Định hướng về phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam giai đoạn 2015 – 2020 .2 Quan điểm về phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại Việt Nam.3 Giải pháp phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại Việt Nam .1 Nhóm giải pháp đẩy mạnh phát triển sản phẩm tàichính hiện hữu:.2 Nhóm giải pháp phát triển sản phẩm tài chính bất động sản chuỗi liên kết 152 5. Ứng dụng các giải pháp phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội.1 Giải pháp phát triển các sản phẩm truyền thống đối với Người mua nhà và Chủ đầu tư – là khách hàng hoặc khách hàng tiềm năng của Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội. Nhóm giải pháp phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản chuỗi liên kết.

Nhóm giải pháp hướng tới mô hình tối ưu. Điều kiện thực hiện giải pháp. Điều kiện đối với Ngân hàng Nhà nước. Điều kiện đối với Bộ Tài chính.

Điều kiện đối với Bộ Xây dựng. 179 Kết luận chương 5. 181 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BĐS Bất động sản ACB Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu BIDV Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam MB Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân Đội NHNN Ngân hàng Nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại KHCN Khách hàng cá nhân TCTD Tổ chức tín dụng TMCP Thương mại Cổ phần TSBĐ Tài sản bảo đảm UBND Ủy ban nhân dân Đối tác trách nhiệm hữu hạn về BĐS (Real estate limited RELPs partnerships -RELPs) REITs Quỹ đầu tư BĐS (Real estate investment trusts – REITs) Chứng khoán có đảm bảo bằng thế chấp (Mortgage backed MBS securities - MBS) Nghĩa vụ thế chấp có thể cầm cố (Collateralized mortgage CMOs obligations - CMOs) Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế (Organization for Econmic OECD Cooperation and Development – OECD) Chứng khoán thế chấp thương mại – Commercial Mortgage- CMBSs Backed Securities (CMBSs) Chứng khoán hóa có tài sản thế chấp không thông qua trung gian MBB - The Mortgage Backed Bond (MBB) MRSs Quyền phục vụ thế chấp – Mortgage Servicing Rights (MRSs) SPC Công ty SPC (Special Purpose Company) Ngân hàng Tiết kiệm Ngân hàng tiết kiệm nhà ở Bausparkasse Schwabisch Hall AG Nhà ở BSH AG viii DANH MỤC BẢNG Bảng 2. Ưu điểm của mô hình Ngân hàng Tiết kiệm Nhà ở.

So sánh sản phẩm xây lắp của BIDV, Vietinbank, MB. Đặc điểm chính của sản phẩm cho vay mua, xây dựng, sữa chữa nhà đất. Các tiện ích tăng thêm của sản phẩm mua, xây dựng, sửa chữa nhà đất .1: Giá trị cho các yếu tố của khoản vay .130 ix DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 1.1: Mô hình MBS.2: Quy trình tạo chứng khoán CMO. Mô hình kết hợp giữa nhà tạo lập bất động sản, ngân hàng tín thác và công ty SPC.4: Mô hình xây dựng và vận hành dự án bất đống sản.5: Mô hình kết hợp giữa bên tạo lập bất động sản và công ty SPC .1: Mô hình Ngân hàng Tiết kiệm Nhà ở.

Lợi ích từ việc hỗ trợ chênh lệch tiền lãi tiết kiệm nhà ở. Tăng trưởng tín dụng tại Việt Nam giai đoạn 2001 - 2011. CPI của Việt Nam qua các tháng năm 2010-2011. Lượng căn hộ tồn kho tại Hồ Chí Minh và Hà Nội.

Dư nợ và nợ xấu bất động sản của Việt Nam giai đoạn 2010- 2012. Quy trình thực hiện một dự án bất động sản. Dư nợ cho vay thị trường BĐS và tổng dư nợ của thị trường. Mức độ quan trọng của quy trình nghiệp vụ.

Khả năng đáp ứng nhu cầu của chủ đầu tư. Khả năng đáp ứng nhu cầu của KHCN. Khả năng tiếp cận các sản phẩm dịch vụ của khách hàng. Tỷ lệ dư nợ bất động sản/dư nợ KHCN tại MB.

Tỷ trọng dư nợ nhà chung cư, đất dự án so với tổng dư nợ bất động sản tại MB. So sánh dư nợ cho vay Người mua nhà của MB với một số NHTM ở Việt Nam. Nguồn tài trợ của các dự án bất động sản .2: Mức độ quan trọng của nguồn vốn từ người mua nhà đối với chủ dự án 101 Hình 4.3: Mức độ quan trọng của vốn vay ngân hàng đối với chủ dự án .4: Mức độ quan trọng của vốn ngân sách đối với chủ dự án .5: Mức độ rủi ro của huy động tiền từ người mua nhà đối với chủ dự án .6: Mức độ rủi ro của huy động vốn vay ngân hàng đối với chủ dự án .7: Mức độ rủi ro của huy động vốn trái phiếu đối với chủ dự án.8: Mức độ rủi ro của huy động vốn từ quỹ đầu tư bất động sản đối với chủ dự án .9: Mức độ rủi ro của sử dụng vốn ngân sách đối với chủ dự án .10: Lý do không triển khai dự án nhà ở .11: Quy định pháp lý với vấn đề này không rõ ràng.12: Người mua nhà không tin tưởng năng lực chủ đầu tư .13: Người mua nhà không được bảo vệ về lộ trình dự án.14: Lộ trình trả tiền không phù hợp .15: Người mua nhà ngại rủi ro biến động giá bất động sản .16: Ngân hàng không tin tưởng vào năng lực chủ đầu tư .17: Ngân hàng không tin tưởng vào triển vọng thị trường bất động sản .