Luận án tiến sỹ đề tài định giá bất động sản thế chấp trong các ngân hàng thương

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN NGÔ THỊ PHƯƠNG THẢO DINH GIA BAT DONG SAN THE CHAP TRONG CAC NGAN HANG THUONG MAI VIET NAM CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG MÃ SỐ: 62311201 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: 1. TRAN DANG KHAM 2. HOANG VIET TRUNG HA NOI, NAM 2011 ‘a Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của riêng tôi. Các số LỜI CAM ĐOAN liệu trong luận ún là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.

Tác giả luận án NGÔ THỊ PHƯƠNG THẢO C J MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CÁC CHỮ VIỆT TÁT DANH MỤC BẢNG BIÊU DANH MỤC SƠ ĐÔ, HÌNH VỀ PHAN MO DAU 1 CHUONG 1. CO SO KHOA HOC VE DINH GIA BAT DONG SAN THE CHAP TRONG HOAT DONG CHO VAY CUA CAC NGAN HANG THUONG MAI 9 1. Bắt động sản thể chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại. Định giá bắt đông sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thuong mai.

Các nhân tổ ảnh hưởng đến định giá bắt động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các ngân hảng thương mại. Kinh nghiệm về định giá bắt động sản thế chấp ở một số nước trên thể giới. THUC TRANG DINH GIA BAT DONG SAN THE CHAP TRONG HOAT DONG CHO VAY CUA CAC NGAN HANG THUONG MAI VIET NAM. Khai quat vé cdc ngiin hang thuong mai Viet Nam o.

Thực trạng định giá bắt động sản thé chấp trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam thởi gian qua. Dánh giá kết quả định giá bất dong sé sản thé hé chip tr trong g hoạt dong ct cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam. S22 nh nh 2e rrrrereereerrrrrrree 107 CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ BÁT ĐỌNG SAN THE CHAP TRONG HOAT DONG CHO VAY CUA CÁC NGÂN HÀNG THUONG MAI VIET NAM.

Định hướng hoàn thiện định giá bắt động sản thể chấp trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại. Dự báo nhu cầu định giá bắt động sin thé chip tai các ngân hàng thương mại Việt nam. Giải pháp nhằm hoàn thiện định giá bắt động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các ngân hảng thương mại Việt Nam thời gian tới. Métsé kién nghi 155 KET LUAN 161 CONG TRINH NGHIEN CUU CHINH CUA TAC GIA TAI LIEU THAM KHAO PHY LUC Viết tắt BĐS QSDD GCNQSDD DKGDDB NHTM NHNN ACB OceanBank BIDV TCB NHNo & PTNT NHCT NHTM NN NHTMCP NHLD TCTD TSDB CVDG ROA ROE DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TÁT Viết đầy đủ Tiếng Việt Bat động sản Quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đăng ky giao dich dam bao Ngan hang thuong mai Ngân hàng Nhà nước Ngân hàng thương mại cỗ phần Á Châu Ngân hàng thương mại cỗ phần Đại Dương Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam Ngân hàng thương mại cỗ phần Kỹ thương Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Ngân hàng Công thương Việt Nam Ngân hàng thương mại Nhà nước Ngân hàng thương mại cổ phần Ngân hàng Liên doanh Tổ chức tín dụng Tài sản đảm bảo Chuyên viên định giá Thu nhập ròng/tỗng tài sản Thu nhập ròng/ vốn chủ sở hữu Viết đầy đủ Tiếng Anh Asian Commercial Bank Bank for Invesment and Development of Vietnam Technological and Commercial Joint Stock Bank Vietnam Argriculture and Rural Development Bank Vietnam Commercial and Industrial Bank Return on assets ratio Return on equity ratio DANH MUC BANG BIEU Bảng 2.1: Số lượng ngân hàng giai đoạn 1991- 2009.

Tăng trưởng tín dụng của hệ thống NHTM giai đoạn 2005-2009. Một số chỉ tiêu hoạt động của các ngân hàng thương mại. Tỷ lệ dư nợ cho vay thế chấp BĐS của một số NHTMVN Bang 2. Tổng hợp kết quả định giá tại NHNo &PTNT.

Một số chỉ tiêu tài chính chủ yếu của NHTMCP Techeombank. Kết quả cho vay có thế chấp bằng BĐS. Tổng hợp kết quả trường hợp định giá Techcombank Bang 2. Kết quả hoạt động của Ocean Bank 2008-2009 Bang 2.

Kết quả đảm bảo tiền vay bằng các loại tại sản. Gia tri BĐS thế chấp phân loại theo loại BĐS. Tổng hợp kết quả trường hợp định giá BĐS thế chấp tại OceanBank.So sánh giá trị thị trường và giá trị định giá QSDĐ của một số BĐS thế chấp tại các tuyến phố Hà nội Bang 2. Kết quả hoạt động của các NHTM 2008-2009 Bang 2.

Đánh giá việc đảm bảo qui định về thời gian định giá tối đa ti một số )J8 0. Đánh giá những khó khăn vả hạn chế khi sử dụng các phương pháp định giá BĐS thé chap ở một số ngân hàng thuong mai 22222 eee H9 Bảng 2. Đánh giá qui trình định giá của một số NHTM. Nhu cau tin dụng của NHTM qua các năm và các tham số tính toán trong OD.

137 vil DANH MỤC SƠ ĐỎ, HÌNH VẼ Sơ đỗ 1. Qui trình định giá BĐS thể chấp. c222czzrzs2222222rrr 27 So d6 1. Qua trình điều chỉnh giá trị BĐS theo phương pháp so sánh.

Qui trình định giá áp dung cho hệ thông NHTM. Phương pháp tính toán chi phi theo kỹ thuật thống kê của người xây Hình 2. Tăng trưởng tin dụng của các NHTM Hình 2.2 Tăng trưởng huy động vốn giai đoạn 2005 -2009 Hình 2. Cơ cấu huy động vốn 2009 Hình 2.z2zzcccccZ2zzzzze Hình 2.

Dư nợ cho vay theo loại hình doanh nghiệp 2009 Hình 2,6. Kết quả dư nợ 2009. 2222222 CCECVEVEEEZ22222212777EcECZzvvzzrvrvrrrree PHAN MO DAU 1. Giới thiệu nghiên cứu và mục tiêu nghiên cứu 1.Tính cấp thiết của đề tài luận án Định giá bất động sản (BĐS) thế chấp là một trong những nghiệp vụ quan trọng trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại (NHTM).

Một mặt, trên giác độ ngân hảng việc định giá giúp cho ngân hàng xác định được mức cho vay hợp lý trên cơ sở tính toán và dự báo được các rủi ro có thê xảy ra, đồng thời tăng tính cạnh tranh của các ngân hàng thương mại trong việc tạo lập uy tín và thu hút khách hảng trong lĩnh vực cho vay, nâng cao chất lượng hoạt động cho vay nói riêng và hoạt động tín dụng nói chung của các Ngân hảng thương mại. Trên giác độ là khách hàng, việc xác định chính xác vả hợp lý giá trị BĐS thế chấp sẽ thúc đầy quá trình chuyển hóa vốn trong sản xuất kinh doanh, đồng thời tạo niềm tin cho khách hàng vào chất lượng hoạt động của các NHTM, thực sự coi ngân hang như là “bà đỡ” khi khách hàng có nhu cầu về vốn. Mặt khác, đứng trên phương điện quản lý Nhà nước, việc định giá BĐS thế chấp giúp các cơ quan quản lý Nhà nước, đặc biệt là Ngân hàng Nhả nước quản lý và đánh giá chất lượng hoạt động cho vay, và xác định được mức độ rủi ro, đẻ từ đó có các chính sách hợp lý trong quản lý và điều hành hoạt động cho vay của các NHTM và có những định hướng đúng đắn trong việc phát triển thị trường tài chính tiền tệ. Kết quả khảo sát của Công ty tài chính quốc tế và Hiệp hội Ngân hàng Việt nam cho thấy 93% các ngân hàng đều muốn nhận bắt động sản làm tải sản thé chấp cho các khỏan vay.

Tỷ trọng dư nợ có thế chấp bằng BĐS chiếm khá lớn (80-90%) trong bảng dư nợ cho vay có tải sản đảm bảo của các NHTM. Điều này cho thấy xu hướng nhận BĐS làm tài sản thế chấp đang được các NHTM ưa chuộng. Nhiều ngân hàng thương mại đã cải tiến qui trình cho vay, coi trọng vai trò của định giá BĐS thế chấp, nâng cao hiệu quả và chất lượng hoạt động cho vay. Tuy nhiên bên cạnh đó, việc định giá bất động sản để xác định nN mức cho vay cũng còn nhiều bắt cập cả về qui trình và phương pháp thực hiện khiến nhiều ngân hàng khá lúng túng trong việc định giá tài sản BĐS thế chấp.

Đội ngũ cán bộ định giá còn kiêm nhiệm, công tác định giá chưa có sự đầu tư thích đáng, ảnh hưởng đến chất lượng định giá. Thêm vào đó thị trường BĐS Việt Nam đang trong giai đoạn đầu phát triển, có những bước phát triển nhanh nhưng kém ôn định và thiểu minh bạch, gây rủi ro cho ngân hang va bat lợi cho khách hàng. Nghiên cứu vẻ thị trường BĐS và định giá BĐS ở Việt nam chưa nhiều. Bởi vậy định giá BĐS đang là khó khăn lớn cho nhiều chủ thể, trong đó có ngân hàng thương mại.

Để nhằm khắc phục những hạn chế trên, tạo điều kiện cho việc phát triển hoạt động cho vay, giảm rủi ro cho các ngân hàng thương mại, tác giả đã lựa chọn dé tai: “Dinh gid bat động sản thế chấp trong các ngân hàng thương mại Việt nam hiện nay” làm nội dung nghiên cứu của luận án.Mục tiêu nghiên cứu -_ Nghiên cứu cơ sở lý luận vẻ định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay của Ngan hang thương mại ~_ Nghiên cứu kinh nghiệm định giá BĐS ở các nước để từ đó rút ra bài hoc vé định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay của các NHTM Việt Nam ~ _ Phân tích, đánh giá thực trạng định giá bắt động sản thé chap trong hoạt động cho vay của các ngân hảng thương mại Việt nam hiện nay, từ đó rút ra những kết quả đạt được, những hạn chế và nguyên nhân - Dé xuat định hướng và hệ thống giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay của các NHTM Việt Nam thời gian tới. Đối tượng và phạm vỉ nghiên cứu -_ Đối tượng nghiên cứu: Định giá BĐS thể chap trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại. Tuy nhiên định giá BĐS thé chap là một phạm trù tương đối rộng, bởi vậy luận án sẽ tập trung nghiên cứu một số vẫn đẻ chính như tổ chức định giá trong ngân hàng, qui trình và phương pháp áp dụng trong định giá BĐS thế chấp với mục đích cho vay của các NHTM. -_ Phạm vi nghiên cứu: Định giá BĐS thế chap trong hoạt động cho vay của các NHTM Việt nam từ năm 2005 đến nay.

Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng như phương pháp thống kê, tổng hợp, so sánh, khảo cứu tài liệu, nghiên cứu tỉnh huỗng vả sự kiện, phương pháp chuyên gia, phương pháp mô hình kinh tế lượng trong dự báo nhu cầu tín dụng và hoạt động định giá BĐS thế chấp, các phương pháp nghiên cứu ứng dụng khác trong điều tra khảo sắt thu thập thông tin.