Luận án phát triển dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam - Đại học Kinh tế TP.HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. TÔ CÔNG THÀNH PHÁT TRIỂN DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM Chuyên Ngành : Thương mại Mã số : 62.01 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: GS.TS NGUYỄN ĐÔNG PHONG TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012 i MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG DANH MỤC BIỂU ĐỒ VÀ HÌNH VẼ MỞ ĐẦU 1. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU.

TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN. ĐỐI TƢỢNG NGHIÊN CỨU VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU. QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU.

TÍNH MỚI VÀ ĐÓNG GÓP CỦA LUẬN ÁN. KẾT CẤU CỦA LUẬN ÁN. 9 CHƢƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ PHÁT TRIỂN DVTĐG TRONG NỀN KINH TẾ QUỐC DÂN 1. KHÁI NIỆM VỀ TĐG VÀ DVTĐG.

Khái niệm dịch vụ. Phân loại các loại hình dịch vụ. Thẩm định giá. Mối quan hệ giữa TĐG và kiểm toán.

Mục đích TĐG tài sản. Các phƣơng pháp trong TĐG. Quy trình TĐG. Dịch vụ thẩm định giá.

Khái niệm DVTĐG. Đặc điểm DVTĐG. Vai trò của DVTĐG. Phát triển DVTĐG.

CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ PHÁT TRIỂN DVTĐG. Lý thuyết cung và cầu về DVTĐG. Lý thuyết cầu DVTĐG. Lý thuyết cung DVTĐG.

Mối quan hệ về cung – cầu đối với sự phát triển của DVTĐG. Cơ sở lý thuyết liên quan đến xu hƣớng sử dụng DVTĐG. Cơ sở lý thuyết về cạnh tranh tác động đến DVTĐG. Các yếu tố vĩ mô tác động đến sự phát triển của DVTĐG.

Đề xuất mô hình các nhân tố tác động đến phát triển DVTĐG. NGHIÊN CỨU KINH NGHIỆM PHÁT TRIỂN DVTĐG TẠI MỘT SỐ QUỐC GIA. DVTĐG tại Singapore. DVTĐG tại Malaysia.

DVTĐG tại Thái Lan. Những bài học kinh nghiệm cho Việt Nam. 47 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN DVTĐG Ở VIỆT NAM THỜI GIAN QUA 2.1 TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN DVTĐG TỪ 1997 ĐẾN 2011 .1 Tình hình phát triển DVTĐG giai đoạn từ 1997 – 2005 .2 Tình hình phát triển DVTĐG giai đoạn từ 2005 đến 2011 .3 Phân tích kết quả khảo sát tình hình cung ứng DVTĐG của các doanh nghiệp cung ứng .1 Về mẫu nghiên cứu .2 Về sản phẩm DVTĐG của công ty .3 Phƣơng thức tiếp cận khách hàng .4 Khó khăn các doanh nghiệp cung ứng DVTĐG gặp phải .5 Các doanh nghiệp tự đánh giá .4 Phân tích kết quả khảo sát từ phía ngƣời sử dụng DVTĐG .1 Mẫu nghiên cứu .2 Mục đích và tiêu thức sử dụng DVTĐG của ngƣời sử dụng DV .3 Kênh thông tin tiếp cận DN cung ứng DVTĐG .4 Tiêu thức lựa chọn DN cung ứng DVTĐG .2 PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN SỰ PHÁT TRIỂN DVTĐG .1 Mô hình các nhân tố ảnh hƣởng đến DVTĐG tại Việt Nam .2 Xây dựng, kiểm định thang đo các nhân tố tác động đến DVTĐG tại Việt Nam .1 Cơ sở xây dựng và kiểm định thang đo các nhân tố .2 Kết quả phân tích Cronbach alpha của thang đo các nhân tố tác động đến sự phát triển DVTĐG .3 Kết quả phân tích nhân tố EFA của thang đo các yếu tố tác động đến sự phát triển DVTĐG .3 Mô hình điều chỉnh các nhân tố ảnh hƣởng đến DVTĐG tại Việt Nam .4 Phân tích mô hình hồi quy tuyến tính các nhân tố tác động đến DVTĐG .1 Phân tích tƣơng quan các nhân tố - hệ số Pearson .2 Phân tích mối tƣơng quan các nhân tố bằng mô hình hồi quy tuyến tính .3 Kiểm định giả thuyết .3 ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG DVTĐG TẠI VN .4 Thách thức. 97 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN DVTĐG Ở VIỆT NAM 3.1 QUAN ĐIỂM PHÁT TRIỂN DVTĐG Ở VN ĐẾN NĂM 2020 .2 GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN DVTĐG Ở VN .1 Mục tiêu của các giải pháp phát triển DVTĐG ở VN .2 Căn cứ đề xuất các giải pháp phát triển DVTĐG ở VN .3 Nội dung các giải pháp phát triển DVTĐG ở VN .1 Giải pháp nâng cao chất lƣợng và giá trị DVTĐG .2 Nâng cao năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp cung ứng DVTĐG104 3.3 Hoàn thiện môi trƣờng pháp lý cho phát triển DVTĐG .4 Phát triển doanh nghiệp cung ứng DVTĐG .5 Cung ứng DVTĐG tài sản vô hình .6 Phát triển hợp tác quốc tế và cung ứng DVTĐG ra thị trƣờng thế giới.7 Phát triển số lƣợng các doanh nghiệp kinh doanh DVTĐG .4 Kiến nghị với cơ quan nhà nƣớc và Hội TĐG VN .1 Nhận thức về vai trò của Chính phủ trong DVTĐG .2 Tăng cƣờng năng lực quản lý Nhà nƣớc về DVTĐG .3 Thành lập viện TĐG Nhà nƣớc .4 Kiến nghị đối với Hội TĐG Việt Nam.5 Tăng cƣờng hợp tác quốc tế trong lĩnh vực TĐG .6 Kiến nghị nâng cao năng lực của đội ngũ thẩm định viên cả về số lƣợng và chất lƣợng .7 Tăng cƣờng cơ sở vật chất, hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu phục vụ hoạt động của DVTĐG .8 Thành lập hội đồng TĐG quốc gia.

128 CÁC CÔNG TRÌNH ĐÃ ĐƢỢC CÔNG BỐ TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT API : Viện bất động sản Australia (Australian Property Institute) ASA : ASEAN Valuers Association (Hiệp hội TĐG các nƣớc ASEAN) ASEAN : Cộng đồng các nƣớc Đông Nam Á (Asia – Pacific Economic Co- oporation) AVA : American Society of Appraisers (Hiệp hội các Thẩm định viên Mỹ) BĐS : Bất động sản BVAEA : Hội đồng các nhà định giá, nhà TĐG và đại lý kinh doanh bất động sản (The Board of Valuers, Appraisers and Estate Agents) DVTĐG : Dịch vụ thẩm định giá DN : Doanh nghiệp DV : Dịch vụ GDP : Tổng sản phẩm quốc nội (Gross Domectis Product) GNP : Tổng sản phẩm quốc dân (Gross National Product) IAAO : International Association of Assessing Officers (Hiệp hội các nhà TĐG quốc tế). ISM : Viện các nhà giám định Malaysia (Institution of Surveyors, Malaysia) IVSC : International Valuation Standards Council (Hội đồng tiêu chuẩn TĐG quốc tế). MUTRAP : Dự án hỗ trợ thƣơng mại đa biên (Multilateral Trade Assistance Project) NCS : Nghiên cứu sinh vii NH : Ngân hàng NH TMCP : Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Hiệp hội các nhà TĐG khu vực tƣ nhân (Association Of Valuer, PEPS : Property Managers, Estate Agents And Property Consultants In The Private Sector Malaysia) PVB : Văn phòng TĐG bất động sản (Property Valuation Bureau) RICS : Royal Institution of Chartered Surveyors (Viện TĐG hoàng gia Anh). SISV : viện các nhà TĐG và khảo sát Singapore (Singapore Institute of Surveyors and Valuers) TĐG : Thẩm định giá TĐV : Thẩm định viên VAT : Hiệp hội các nhà TĐG Thái Lan (Valuation Association of Thailand) VN : Việt Nam WAVO : World Association of Valuation Organisations (Hiệp hội các tổ chức thẩm định thế giới).

WTO : Tổ chức thƣơng mại thế giới (World Trade Organization) viii DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 2.1: Chiến lƣợc đối phó của Doanh nghiệp cung ứng DVTĐG.2: Kết quả Cronbach’s Alpha của các thang đo thành phần .3: Kết quả phân tích nhân tố EFA .4: Kết quả phân tích tƣơng quan giữa các nhân tố .5 : Kết quả kiểm định giả thuyết mối liên hệ các nhân tố. 94 ix DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ VÀ HÌNH VẼ Trang Hình 0.1: Quy trình thực hiện nghiên cứu .1: Mô hình mối liên hệ các nhân tố cung và cầu tác động đến xu hƣớng phát triển thị trƣờng .2: Mô hình chỉ số hài lòng khách hàng của Mỹ (American Customer Satisfaction Index – ACSI) .3: Mô hình phân tích các nhân tố tác động đến phát triển DVTĐG .1: Khối lƣợng thẩm định ở một số địa phƣơng (2008 – 2010).2: Số lƣợng hợp đồng DVTĐG qua các năm .3: Tốc độ tăng trƣởng doanh thu qua các năm .4: Phân tích cầu thị trƣờng.5: Số lƣợng các doanh nghiệp và doanh thu năm 2010 .6: Tỷ lệ Doanh thu của các doanh nghiệp .7: Phân bố các Doanh nghiệp và chi nhánh doanh nghiệp TĐG trên phạm vi cả nƣớc (năm 2011).8: Loại hình doanh nghiệp TĐG .9: Số năm đã hoạt động của doanh nghiệp DVTĐG .10: Nhóm SP DVTĐG chủ lực của công ty.11: Nhóm SP DVTĐG chủ lực của công ty trên tổng doanh thu .12: Loại hình DVTĐG của doanh nghiệp .13: Các hoạt động xúc tiến thƣơng mại của DN cung ứng DVTĐG .14: Các khó khăn của DNDVTĐG .15: Mức độ giám sát chất lƣợng .16: Mức giá dịch vụ cung cấp của các DN .17: Đánh giá về mức độ nhận biết thƣơng hiệu của DN .18: Đánh giá về mức độ cạnh tranh của các DN trong nƣớc .19: Đánh giá về mức độ cạnh tranh của các DN trong nƣớc và nƣớc ngoài 74 Hình 2.20: Loại hình hoạt động của phía sử dụng dịch vụ đƣợc khảo sát.21: Ngành nghề hoạt động của phía sử dụng dịch vụ đƣợc khảo sát .22: Mục đích sử dụng DVTĐG .23: Tiêu thức yêu cầu khi sử dụng DVTĐG .24: Kênh thông tin ngƣời sử dụng tiếp cận DN cung ứng DVTĐG .25: Tiêu thức lựa chọn DN cung ứng DVTĐG .26: Mô hình các nhân tố ảnh hƣởng đến sự phát triển DVTĐG .27: Mô hình nghiên cứu điều chỉnh. Dịch vụ thẩm định giá (DVTĐG) là một dịch vụ tồn tại khách quan trong đời sống kinh tế xã hội của tất cả các nước có nền kinh tế hoạt động theo cơ chế thị trường. DVTĐG có vai trò quan trọng trong tất cả các loại quyết định của các tổ chức và các cá nhân có liên quan đến việc quản lý, sở hữu, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố và kinh doanh tài sản, … Chính vì thế mà DVTĐG trên thế giới đã phát triển và được chấp nhận là một nghề nghiệp cần thiết bắt đầu từ thập kỷ 40 của thế kỷ 20 trở lại đây [9, tr 4].

Trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế đã diễn ra sâu rộng, nhu cầu về liên doanh, liên kết kinh tế với các doanh nghiệp nước ngoài; vay nợ của chính phủ và vay nợ nước ngoài cần có sự bảo lãnh của chính phủ cho các dự án ngày một gia tăng, từ đó xuất hiện yêu cầu ngày càng nhiều, đa dạng trên nhiều lĩnh vực của nền kinh tế nước ta như: xác định giá trị tài sản mua sắm từ nguồn vốn Nhà nước; xác định giá trị tài sản để góp vốn, cổ phần hóa doanh nghiệp, thế chấp, mua bán, chuyển nhượng tài sản, tài sản trong việc thi hành án. của các bên có liên quan. Vì vậy, việc xác định đúng đắn giá trị của các nguồn lực, từng loại hình tài sản thuộc nguồn lực này có ý nghĩa rất quan trọng trong việc quản lý, sử dụng tài sản mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất cho nền kinh tế nước ta trong thời kỳ hiện nay.