Luận án TS: Yếu tố ảnh hưởng giá đất đô thị tại TP Thái Nguyên

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN ---------------------- NGUYỄN NGỌC ANH NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - NĂM 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN ----------- ----------- NGUYỄN NGỌC ANH NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN Ngành: Quản lý đất đai Mã số : 62.03 LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS NGUYỄN THẾ HÙNG THÁI NGUYÊN - NĂM 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu đƣợc trình bày trong luận án là trung thực, khách quan và chƣa từng để bảo vệ ở bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận án đã đƣợc cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận án này đều đƣợc chỉ rõ nguồn gốc. Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận án Nguyễn Ngọc Anh i LỜI CẢM ƠN Luận án này đƣợc thực hiện tại trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên. Trƣớc tiên, tôi xin trân trọng cám ơn PGS.

Nguyễn Thế Hùng đã tận tình hƣớng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận án. Tôi xin chân thành cám ơn BGH trƣờng Đại học Nông lâm - Đại học Thái Nguyên, phòng Đào tạo, khoa Quản lý Tài nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình nghiên cứu và học tập. Tôi cũng xin đƣợc gửi lời cám ơn đến tập thể các thầy cô bộ môn Trắc địa GIS và Viễn thám, các đồng nghiệp, bạn bè đã luôn động viên, giúp đỡ để tôi hoàn thành nghiên cứu này. Cuối cùng, tôi xin đƣợc bày tỏ sự biết ơn sâu sắc tới các thành viên trong gia đình của tôi, những ngƣời đã luôn ở bên cạnh tôi để động viên, khích lệ tinh thần để tôi có đủ quyết tâm hoàn thành luận án.

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận án Nguyễn Ngọc Anh ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN. ii MỤC LỤC. iii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT. vii DANH MỤC BẢNG.

ix DANH MỤC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ. Tính cấp thiết của đề tài. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài. Mục tiêu chung.

Mục tiêu cụ thể. Ý nghĩa của đề tài. Về ý nghĩa khoa học lý luận. Về ý nghĩa thực tiễn.

Các điểm mới của đề tài. 4 Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU. Đất đai và thị trƣờng đất đai. Thị trƣờng, thị trƣờng đất đai.

Giá đất và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở đô thị. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở đô thị. Định giá đất và các phƣơng pháp định giá đất. Định giá và định giá đất.

Các phƣơng pháp định giá đất. Công tác quản lý và định giá đất ở Việt Nam và trên thế giới. Ở trên thế giới. Một số mô hình nghiên cứu về định giá đất và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở Việt Nam và trên Thế giới.

Các mô hình nghiên cứu trên Thế giới. Các mô hình nghiên cứu ở Việt Nam. Kinh nghiệm về định giá đất hàng loạt. Các kết luận qua phân tích tổng quan.

43 Chƣơng 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .1 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu. Đối tƣợng nghiên cứu.2 Phạm vi nghiên cứu. Nội dung nghiên cứu. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và tình hình sử dụng đất thành phố Thái Nguyên.

Đánh giá công tác xây dựng, quản lý và biến động giá đất ở đô thị theo quy định của Nhà nƣớc trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. Sự khác biện giữa giá đất ở đô thị theo quy định và giá đất thị trƣờng trên địa bàn thành phố. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. Kết quả bƣớc đầu xây dựng mô hình xác định giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.

Đề xuất các giải pháp thực hiện hiệu quả công tác quản lý và định giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. Phƣơng pháp nghiên cứu. Phƣơng pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp. Phƣơng pháp chọn điểm nghiên cứu và tuyến đƣờng điều tra.

Phƣơng pháp chọn mẫu điều tra, phỏng vấn. Phƣơng pháp thống kê, tổng hợp. Phƣơng pháp phân tích, so sánh. Phƣơng pháp phân tích xác định yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất.

Phƣơng pháp xây dựng mô hình hồi quy giá đất. 54 Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và tình hình sử dụng đất thành phố Thái Nguyên. Điều kiện tự nhiên.

Điều kiện kinh tế, xã hội. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai. Đánh giá công tác xây dựng, quản lý và biến động giá đất ở đô thị theo quy định của Nhà nƣớc trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. Công tác quản lý giá đất.

Công tác xây dựng giá đất. Biến động giá đất ở đô thị theo quy định của Nhà nƣớc trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2014. Sự khác biện giữa giá đất ở đô thị theo quy định và giá đất thị trƣờng trên địa bàn thành phố. Sự khác biệt giữa giá đất ở theo quy định và giá đất thị trƣờng trên một số tuyến đƣờng trung tâm (khu vực I).

74 Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra. Sự khác biệt giữa giá đất ở theo quy định và giá đất thị trƣờng trên một số tuyến đƣờng cận trung tâm (khu vực II). Sự khác biệt giữa giá đất ở theo quy định và giá đất thị trƣờng trên một số tuyến đƣờng xa trung tâm (khu vực III). Đánh giá chung.

Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố. Tiêu chí phân tích các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở đô thị. Phân tích và đánh giá mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố đến giá đất. Kết quả bƣớc đầu xây dựng mô hình định giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.

Lựa chọn và định dạng biến cho mô hình nghiên cứu. Ứng dụng mô hình để ƣớc tính giá đất ở đô thị. Đề xuất các giải pháp thực hiện hiệu quả công tác quản lý và định giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. Cơ sở đề xuất các giải pháp.

Giải pháp thực hiện công tác quản lý và định giá đất. 115 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ. 120 DANH MỤC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA TÁC GIẢ. 121 TÀI LIỆU THAM KHẢO.

129 vi DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BTC : Bộ Tài chính BXD : Bộ Xây dựng BTNMT : Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng CT-TTg : Chỉ thị Thủ tƣớng ĐVT : Đơn vị tính GPMB : Giải phóng mặt bằng GIS : Hệ thống thông tin địa lý (Geographic Information System) HĐND : Hội đồng nhân dân JPPH : Cục dịch vụ định giá bất động sản NSDĐ : Ngƣời sử dụng đất NXB : Nhà xuất bản NĐ-CP : Nghị định Chính phủ NQ-CP : Nghị quyết Chính phủ NQ-HĐND : Nghị quyết Hội đồng nhân dân PRA : Phƣơng pháp điều tra có sự tham gia của ngƣời dân (Participatory Rural Appraisal) Phòng TN&MT : Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng QLNN : Quản lý Nhà nƣớc QSDĐ : Quyền sử dụng đất QĐ-TTg : Quyết định Thủ tƣớng QĐ-UBND : Quyết định Ủy ban nhân dân QSH : Quyền sở hữu RM : Tiền Malaysia Sở TN&MT : Sở Tài nguyên và Môi trƣờng TTLT : Thông tƣ liên tịch TT : Thông tƣ vii TTBD-ĐBDC : Trung tâm bồi dƣỡng đại biểu dân cử TP. HCM : Thành phố Hồ Chí Minh TNHH : Trách nhiệm hữu hạn UBTVQH : Uỷ ban thƣờng vụ quốc hội. UBND : Uỷ ban nhân dân USD : Tiền Mỹ (US Dollar) VNĐ : Tiền Việt Nam CHXHCNVN : Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam viii DANH MỤC BẢNG Trang Bảng 3.1: Tình hình sử dụng đất ở thành phố Thái Nguyên năm 2014 62 Bảng 3.2: Khung giá đất ở đô thị TP Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2014 68 Bảng 3. Tổng hợp giá đất ở tại một số tuyến đƣờng phố trung tâm theo quy 69 định trên địa bàn thành phố Thái Nguyên từ năm 2010 - 2014 Bảng 3.

Tổng hợp giá đất ở tại một số tuyến đƣờng phố cận trung tâm theo 70 quy định trên địa bàn thành phố Thái Nguyên từ năm 2010 - 2014 Bảng 3. Tổng hợp giá đất ở tại một số tuyến đƣờng phố xa trung tâm theo 72 quy định trên địa bàn thành phố Thái Nguyên từ năm 2010 - 2014 Bảng 3.6: Chênh lệch giá đất ở quy định với giá đất ở trên thị trƣờng ở một số 75 tuyến đƣờng khu vực I trên địa bàn thành phố Thái nguyên Bảng 3.7: Chênh lệch giá đất ở quy định với giá đất ở trên thị trƣờng ở một số 79 tuyến đƣờng khu vực II trên địa bàn thành phố Thái nguyên Bảng 3.8: Chênh lệch giá đất ở quy định với giá đất ở trên thị trƣờng ở một số 82 tuyến đƣờng khu vực III trên địa bàn thành phố Thái nguyên Bảng 3.9: Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất 87 Bảng 3.10: Kết quả kiểm định thang đo qua đánh giá Cronbach’ Alpha 90 Bảng 3.11: Thang đo các yếu tố ảnh hƣởng sau phân tích Cronbach’s Alpha 91 Bảng 3.12: Các biến đặc trƣng đƣợc đƣa vào phân tích nhân tố EFA 92 Bảng 3.13: Mô hình điều chỉnh qua kiểm định Cronbanh’s Alpha và EFA 94 Bảng 3.14: Kết quả hệ số hồi quy - Coefficients 95 Bảng 3. Mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố đến giá đất 97 Bảng 3.16: Định dạng biến cho mô hình hồi quy giá đất 99 Bảng 3.17: Thống kê mô tả các biến định tính 105 Bảng 3.18: Kết quả mô hình hồi quy lần thứ nhất 106 Bảng 3.19: Kết quả kiểm định bằng mô hình hồi quy đơn với các biến độc lập 107 Bảng 3.20: Kết quả mô hình hồi quy lần thứ hai 109 2 Bảng 3.21: Kết quả xác định R của mô hình hồi quy phụ các biến độc lập 110 Bảng 3.22: Ƣớc tính giá đất bằng mô hình hồi quy 113 ix DANH MỤC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ Trang Hình 2.1: Quy trình nghiên cứu mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố tới giá đất 51 Hình 2.2: Sơ đồ phân tích quá trình chạy hồi quy 55 Hình 3.1: Bản đồ hành chính tp Thái Nguyên 56 Hình 3.