Luận án tiến sĩ áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI NCS. NGUYỄN DƯ MINH ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐIỀU CHỈNH ĐẤT TRONG TRIỂN KHAI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ TẠI ĐÔ THỊ TRUNG TÂM THỦ ĐÔ HÀ NỘI LUẬN ÁN TIẾN SỸ CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH Hà Nội - 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI NCS. NGUYỄN DƯ MINH ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐIỀU CHỈNH ĐẤT TRONG TRIỂN KHAI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ TẠI ĐÔ THỊ TRUNG TÂM THỦ ĐÔ HÀ NỘI LUẬN ÁN TIẾN SỸ CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH MÃ SỐ: 62.06 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. LÊ TRỌNG BÌNH TS.

TRẦN THỊ LAN ANH Hà Nội - 2021 i LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện Luận án, tôi đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ nhiệt tình và đóng góp quý báu của các tập thể cá nhân để hoàn thành Luận án này. Lời đầu tiên cho tôi bày tỏ lòng kính trọng và cảm ơn chân thành đối với TS. Lê Trọng Bình, TS. Trần Thị Lan Anh, người Thầy, người Cô đã trực tiếp hướng dẫn và chỉ bảo tận tình, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện Luận án.

Tôi xin chân thành cảm ơn sự chỉ bảo, đóng góp nhiệt tình của các thầy, cô giáo, các cán bộ thuộc khoa Sau Đại học và bộ môn Quản lý đô thị và công trình trường Đại học kiến trúc Hà Nội. Tôi xin chân thành cảm ơn. Hà Nội, ngày tháng năm 2021 Tác giả luận án Nguyễn Dư Minh ii LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của riêng tôi, các số liệu trong luận án là trung thực, có nguồn gốc và được trích dẫn rõ ràng. Đề tài không trùng lặp với bất kỳ công trình khoa học nào đã được công bố.

Tác giả luận án Nguyễn Dư Minh iii MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN.i LỜI CAM ĐOAN. ii MỤC LỤC. iii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC TỪ VIẾT TẮT. vii DANH MỤC CÁC BẢNG.

viii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ. ix MỞ ĐẦU. Sự cần thiết của đề tài. Mục đích nghiên cứu.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu. Phương pháp nghiên cứu. Nội dung nghiên cứu. Các kết quả nghiên cứu và những đóng góp mới của luận án.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài. Các khái niệm, thuật ngữ. Cấu trúc luận án. 11 CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ PHƯƠNG PHÁP ĐIỀU CHỈNH ĐẤT TRONG TRIỂN KHAI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ.

Phương pháp điều chỉnh đất. Quá trình hình thành phát triển của phương pháp điều chỉnh đất. Khái niệm về phương pháp điều chỉnh đất. Phương thức thực hiện và nội dung của phương pháp điều chỉnh đất.

Đặc điểm của phương pháp điều chỉnh đất. Triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trên thế giới. Mục tiêu và phạm vi áp dụng. Loại hình dự án áp dụng phương pháp điều chỉnh đất.

Quy trình triển khai dự án áp dụng phương pháp điều chỉnh đất. Điều kiện thực hiện. Những lợi ích khi thực hiện dự án theo phương pháp điều chỉnh đất. Những khó khăn khi thực hiện dự án áp dụng phương pháp điều chỉnh đất.

Đánh giá việc triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội theo phương pháp điều chỉnh đất. Vai trò, vị trí và tình hình đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội. Sự tham gia của người sử dụng đất trong đầu tư xây dựng khu đô thị. Huy động và khai thác sử dụng nguồn lực đất đai trong đầu tư xây dựng khu đô thị.

Chia sẻ lợi ích giữa các bên liên quan. Các đề tài nghiên cứu khoa học, luận án, hội thảo khoa học tại Việt Nam có liên quan. Nhóm các đề tài nghiên cứu, luận án. Hội thảo khoa học.

Những vấn đề cần nghiên cứu. 49 CHƯƠNG II. CƠ SỞ KHOA HỌC ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐIỀU CHỈNH ĐẤT TRONG TRIỂN KHAI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ. Cơ sở lý thuyết áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị.

Quy hoạch và quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị. Quản lý và khai thác hiệu quả đất đô thị. Vai trò của của cộng đồng trong đầu tư phát triển đô thị. Vai trò quản lý của Nhà nước.

Cơ sở pháp lý áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị. Khung pháp lý về đầu tư phát triển đô thị. Quản lý sử dụng đất trong đầu tư xây dựng khu đô thị. Sự tham gia của người sử dụng đất trong đầu tư xây dựng.

Trình tự đầu tư xây dựng khu đô thị. Cơ sở thực tiễn áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án. Một số dự án tại Việt Nam có cơ chế triển khai tương đồng phương pháp điều chỉnh đất. Một số dự án tại Thủ đô Hà Nội có cơ chế triển khai tương đồng phương pháp điều chỉnh đất.

Kinh nghiệm quốc tế về mô hình liên danh của các chủ sở hữu đất. Kinh nghiệm quốc tế về chuyển đổi quyền sở hữu đất. Kinh nghiệm quốc tế về hệ thống tiêu chí quản lý dự án. Những yếu tố tác động khi áp dụng phương pháp điều chỉnh đất tại Việt Nam.

Bối cảnh thế chế. Điều kiện về kinh tế, xã hội. 100 CHƯƠNG III: ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐIỀU CHỈNH ĐẤT TRONG TRIỂN KHAI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ TẠI ĐÔ THỊ TRUNG TÂM THỦ ĐÔ HÀ NỘI. Quan điểm, mục tiêu và nguyên tắc áp dụng.

Áp dụng quy định góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử dụng đất. Thành lập doanh nghiệp để triển khai dự án từ vốn góp bằng quyền sử dụng đất. Phương án góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử dụng đất. Thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, giao đất và cho thuê đất.

Điều chỉnh lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi hoàn thành xây dựng. Lấy ý kiến các chủ thể có liên quan. Lựa chọn dự án áp dụng. Loại hình dự án áp dụng.

Tiêu chí đánh giá sự phù hợp của dự án. Quy trình triển khai dự án áp dụng quy định góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử dụng đất. Áp dụng thí điểm đối với dự án “Khu nhà ở IEC”. Nguyên tắc thực hiện thí điểm.

Mô tả chung về dự án được chọn thí điểm. Triển khai thực hiện thí điểm. So sánh hiệu quả về kinh tế sau khi áp dụng thí điểm. Bàn luận về các kết quả nghiên cứu của luận án.

Về áp dụng quy định góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử dụng đất. Về việc lựa chọn khu vực và dự án áp dụng. Về quy trình triển khai dự án áp dụng quy định góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử dụng dất. Về kết quả áp dụng thí điểm.

145 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ. 147 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN. x TÀI LIỆU THAM KHẢO. xi vii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC TỪ VIẾT TẮT DNDA: Doanh nghiệp dự án DAĐCĐ: Dự án điều chỉnh đất ĐTXD: Đầu tư xây dựng BCNCKT: Báo cáo nghiên cứu khả thi GPMB: Giải phóng mặt bằng HTKT: Hạ tầng kỹ thuật HTXH: Hạ tầng xã hội KĐT: Khu đô thị KĐTM: Khu đô thị mới PPĐCĐ: Phương pháp Điều chỉnh đất PTĐT: Phát triển đô thị QHCĐT: Quy hoạch chung đô thị QHĐT: Quy hoạch đô thị QHPK: Quy hoạch phân khu QHCT: Quy hoạch chi tiết UBND: Ủy ban nhân dân VBQPPL: Văn bản quy phạm pháp luật viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1: Các loại hình dự án ĐTXD tại Hàn Quốc được thực hiện theo PPĐCĐ 23 Bảng 1.2: Các loại dự án áp dụng PPĐCĐ tại Nhật Bản đến năm 2002 24 Bảng 1.3: Thống kê số lượng các khu vực dự án áp dụng các cơ chế đất đai 28 đến 2011 tại Hàn Quốc Bảng 1.4: Tổng hợp các loại hình pháp nhân thực hiện dự án áp dụng 29 PPĐCĐ tại một số quốc gia trên thế giới Bảng 1.5: So sánh hiệu quả sử dụng đất của dự án điều chỉnh đất Misato Chuo.6: So sánh tỷ lệ yêu cầu đồng thuận khi thực hiện dự án áp dụng 31 PPĐCĐ tại một số quốc gia Bảng 1.7: So sánh về tỷ lệ góp đất tại một số quốc gia 31 Bảng 1.

So sánh Thu – Chi của Dự án điều chỉnh đất Misato Chuo 34 Bảng 1.9: Danh mục số lượng các dự án nhà ở, khu đô thị tại các quy hoạch 36 phân khu trong khu vực đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội Bảng 2.1: Mẫu quy định về một số thông tin trên Giấy chứng nhận QSDĐ 71 Bảng 2.2: So sánh hiệu quả Dự án cải tạo, xây dựng lại toà I1, I2, I3 Thái Hà 88 Bảng 3.1: Đề xuất loại hình dự án ĐTXD áp dụng thí điểm 117 Bảng 3.2: Tổng hợp chung về các hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ hợp pháp 131 trong dự án Bảng 3.3: So sánh giá trị kinh tế trước và sau thực hiện dự án 132 Bảng 3.4: Xác định tỷ lệ góp vốn theo từng phương án giá trị của QSDĐ 135 Bảng 3.5: So sánh hiệu quả sử dụng vốn đầu tư việc áp dụng phương án thí điểm 136 Bảng 3.6: So sánh lợi nhuận đầu tư giữa hai phương án 137 Bảng 3.7: So sánh phương án phân bổ lợi nhuận/ sản phẩm 138 ix DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ Hình 1.1: Sơ đồ minh họa quá trình đô thị hóa của một khu vực đô thị theo 12 các kịch bản khác nhau Hình 1.2: Trình tự 03 bước khi điều chỉnh đất 17 Hình 1.3: Minh họa cơ chế của PPĐCĐ 18 Hình 1.4: Dự án điều chỉnh đất để xây dựng lại Tokyo sau trận động đất Kanto 21 Hình 1.5: Dự án điều chỉnh đất để xây dựng thành phố mới Tama.6: Dự án điều chỉnh đất để xây dựng, nâng cấp cơ sở hạ tầng đô thị 22 tại thành phố Cao Hùng, Đài Loan.7: Những nội dung trong hoạt động ĐTXD được điều chỉnh khi áp 26 dụng PPĐCĐ trong triển khai dự án Hình 1.8: Dự án điều chỉnh đất Misato Chuo, tỉnh Saitama, Nhật Bản 30 Hình 1.9: Bản vẽ thể hiện các ranh giới đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội 35 với các phân vùng của Khu vực nội đô và Khu vực nội đô mở rộng Hình 1.10: Thống kê số lượng các loại hình dự án phát triển đô thị tại đô 39 thị trung tâm Thủ đô Hà Nội phân loại theo mục đích đề xuất ban đầu Hình 1.