Luận án Tiến sĩ: Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án tại Tổng công ty HUD

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH LÊ THỊ BÍCH NGA HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ HÀ NỘI - 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH LÊ THỊ BÍCH NGA HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ Chuyên ngành : Tài chính - Ngân hàng Mã số : 9.01 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC 1. NGUYỄN LÊ CƯỜNG HÀ NỘI - 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của tôi. Những đánh giá trong nghiên cứu thể hiện quan điểm của cá nhân tôi dựa trên những thông tin tôi thu thập được, không vì bất cứ động cơ và mục đích nào khác. NGHIÊN CỨU SINH Lê Thị Bích Nga MỤC LỤC MỞ ĐẦU.

1 Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA DOANH NGHIỆP. KHÁI QUÁT VỀ DỰ ÁN VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN CỦA DOANH NGHIỆP. Dự án của doanh nghiệp. Thẩm định dự án của doanh nghiệp.

THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA DOANH NGHIỆP. Khái niệm thẩm định tài chính dự án của doanh nghiệp. Quy trình thẩm định tài chính dự án của doanh nghiệp. Phương pháp thẩm định tài chính dự án.

Nội dung thẩm định tài chính dự án. Các nhân tố ảnh hưởng tới thẩm định tài chính dự án của doanh nghiệp. KINH NGHIỆM THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA MỘT SỐ DOANH NGHIỆP VÀ BÀI HỌC ĐỐI VỚI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ. Kinh nghiệm thẩm định tài chính dự án của một số doanh nghiệp.

Bài học kinh nghiệm đối với Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị. 76 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1. 79 Chương 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ. KHÁI QUÁT VỀ TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ.

Lịch sử hình thành phát triển và cơ cấu tổ chức của HUD. Hoạt động kinh doanh của HUD. THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ. Khái quát về các dự án đầu tư của HUD.

Thực trạng thẩm định tài chính dự án tại Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị. Minh họa thẩm định tài chính dự án tại Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị qua dự án HUD TOWER. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ. Những kết quả đạt được.

Hạn chế và nguyên nhân.131 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2. 140 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ. ĐỊNH HƯỚNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ CỦA TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ. Định hướng phát triển của Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị.

Định hướng hoạt động đầu tư của Tổng công ty. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ. Nguyên tắc hoàn thiện thẩm định tài chính dự án. Các giải pháp đề xuất.

Vận dụng các giải pháp hoàn thiện thẩm định tài chính dự án tại HUD tái thẩm định dự án HUD TOWER. KIẾN NGHỊ NHẰM THỰC HIỆN GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ. Kiến nghị với Quốc hội. Kiến nghị với Chính phủ.

178 KẾT LUẬN CHƯƠNG 3. 184 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU. 186 TÀI LIỆU THAM KHẢO. 187 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản DN Doanh nghiệp EPV Quan điểm chủ sở hữu (Equity Point of view) HĐTV Hội đồng thành viên HUD Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị IRR Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (Internal Rate of Return) LNST Lợi nhuận sau thuế MIRR Tỷ suất hoàn vốn nội bộ điều chỉnh (Modified internal rate of return) NCS Nghiên cứu sinh NPV Giá trị hiện tại ròng (Net Present Value) PI Chỉ số doanh lợi (Profitability Index) PP Thời gian hòa vốn (Payback of Period) REIT Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (Real estate invesment trust) TIPV Quan điểm tổng đầu tư (Total Investment Point of view) TSCĐ Tài sản cố định TTCK Thị trường chứng khoán WACC Chi phí vốn bình quân DANH MỤC BẢNG Bảng 2.

Kết quả sản xuất kinh doanh của HUD giai đoạn 2011 - 2020. Các dự án đang thực hiện giai đoạn 2011 - 2020. Phân loại các dự án của HUD. Tốc độ gia tăng số lượng các dự án giai đoạn 2011 -2020.

Tốc độ gia tăng quy mô của dự án. Tỷ lệ các dự án điều chỉnh tổng mức đầu tư sau thẩm định tài chính. Mức độ sử dụng các chỉ tiêu đánh giá dự án. Bảng tổng hợp vốn đầu tư dự án HUD TOWER.

So sánh điều chỉnh tổng mức đầu tư của dự án Hud Tower. So sánh chỉ tiêu hiệu quả tài chính trước và sau thẩm định. Mức dộ phải hoàn thiện trong thẩm định tài chính dự án. Chỉ tiêu phát triển nhà giai đoạn 2019 – 2025.

Các chỉ tiêu được sử dụng để tính hệ số bê ta. Thị trường nhà cho thuê tại Hà Nội năm 2013. Giá cho thuê văn phòng khu vực Tây Hà Nội. Tỉnh toán chi phí vốn chủ sở hữu (re) và WACC.

Tính toán giá trị các thông số quan trọng của dự án. So sánh các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dự án. Biến động của các thông số quan trọng (biến giả thuyết). 172 DANH MỤC BIỂU Biểu 2.

Diễn biến doanh thu và lợi nhuận của HUD. Tỷ trọng các dự án xây dựng nhà và đô thị của HUD. Quy mô dự án giai đoạn 2011 – 2020. Quy mô vốn các dự án của HUD.

Tỷ lệ các phương pháp sử dụng tỷ suất chiết khấu. Tỷ lệ cán bộ thẩm định thực hiện phân tích rủi ro. Tỷ lệ các phương pháp phân tích rủi ro được áp dụng. Tỷ lệ các dự á đã qua thẩm dịnh hoạt động thiếu hiệu quả.

Tỷ lệ hàng tồn kho của các dự án BĐS so với tổng tài sản. Các chỉ tiêu tổng hợp kế hoạch 2019 – 2025. Giá trị đầu tư từ 2019 – 2025. Mức độ hợp lý và khoa học của quy trình thẩm định.

Đánh giá mức độ tổ chức công tác thẩm định. 163 SƠ ĐỒ - HÌNH VẼ Hình 1. Chu trình dự án của doanh nghiệp. Quy trình thẩm định tài chính dự án.

Quá trình phân tích rủi ro. Sơ đồ tổ chức bộ máy của HUD. Quy trình thẩm định dự án tại HUD. Tính cấp thiết của đề tài Đầu tư là một trong những hoạt động chủ yếu, quyết định sự phát triển của doanh nghiệp.

Trong đầu tư, doanh nghiệp bỏ vốn dài hạn bổ sung những tài sản cần thiết nhằm thực hiện những mục tiêu kinh doanh. Hoạt động đầu tư của doanh nghiệp thường được tiến hành tập trung theo các dự án. Vì vậy, hiệu quả của các dự án sẽ ảnh hưởng đến sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp. Làm thế nào để ra một quyết định đầu tư đúng đắn là một câu hỏi thường trực của các chủ doanh nghiệp.

Theo các nhà nghiên cứu và các nhà kinh doanh: Để góp phần đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn và hiệu quả, thẩm định dự án nhất là thẩm định tài chính dự án có vai trò đặc biệt quan trọng. Một dự án dù được được chuẩn bị, phân tích kỹ lưỡng đến đâu nhưng vẫn thể hiện tính chủ quan của người lập dự án. Vì vậy, nhằm đảm bảo tính khách quan, phòng ngừa tối đa các rủi ro có thể xảy ra trong đầu tư, thẩm định tài chính dự án cần được coi là một trong những ưu tiên hàng đầu của doanh nghiệp. Hơn thế, thẩm định tài chính dự án còn giúp doanh nghiệp loại bỏ các dự án đầu tư không hiệu quả, tìm ra những cơ hội đầu tư tốt, tránh thiệt hại, lãng phí nguồn lực; là cơ sở đưa ra quyết định lựa chọn dự án phù hợp nhất để đầu tư; thẩm định tài chính dự án cũng là thủ tục bắt buộc đối với các dự án cần vay vốn từ các tổ chức tín dụng.

Thẩm định tài chính dự án đã và đang được nhiều doanh nghiệp quan tâm, nhờ đó nhiều dự án được triển khai và hoạt động có hiệu quả. Tuy vậy, không ít khiếm khuyết phát sinh trong quá trình thẩm định tài chính dự án đã dẫn đến mục tiêu thẩm định tài chính dự án không được hiện thực hóa, gây tổn thất lớn cho nhiều doanh nghiệp. Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị ( viết tắt là HUD) không phải là trường hợp ngoại lệ. HUD là một doanh nghiệp nhà nước hoạt động trong lĩnh vực xây dựng và cung cấp dịch vụ bất động sản, có nhiều năm dẫn đầu các doanh nghiệp trên thị trường bất động sản với số lượng dự án lớn.

Tuy nhiên giai đoạn 2010- 2016, HUD gặp nhiều khó khăn về tài chính trong triển khai các dự án. Ngoài nguyên nhân chính do mở rộng quy mô, một vấn đề cũng được HUD nghiêm túc xem xét là những khiếm khuyết trong công tác thẩm định dự án đặc biệt là thẩm 2 định tài chính dự án. Từ năm 2016 đến nay, HUD đã có những thay đổi quan trọng trong chiến lược đầu tư và đã đạt được những kết quả nhất định. Với một vị thế quan trọng, nhu cầu thẩm định tài chính các dự án của HUD cũng rất lớn.

Nếu không hoàn thiện thẩm định tài chính dự án, hiệu quả của các dự án sẽ bị suy giảm, sự phát triển của HUD sẽ khó được bền vững. Đứng trước thực tế đó tác giả đã lựa chọn nghiên cứu vấn đề thẩm định tài chính dự án tại HUD trong luận án: Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án tại Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu : Thẩm định tài chính dự án của doanh nghiệp. - Phạm vi nghiên cứu  Phạm vi không gian: Thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng mới của Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD).

 Phạm vi thời gian: + Các số liệu thứ cấp trong khoảng thời gian từ năm 2011 -2020 +Số liệu sơ cấp: Phiếu khảo sát được tiến hành trong năm 2018 - 2019. Khảo sát được tiến hành đối với các cán bộ thẩm định trong HUD và một số doanh nghiệp nhà nước hoặc có vốn nhà nước hoạt động cùng ngành.