Hoàn thiện chính sách tài chính phát triển BĐS Hà Nội - Luận án TS Vương Minh Phương

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH VƢƠNG MINH PHƢƠNG HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ HÀ NỘI - 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH VƢƠNG MINH PHƢƠNG HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG MÃ SỐ: 62.01 NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC 1. Ngô Trí Long 2. Phạm Ngọc Ánh HÀ NỘI - 2018 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan bản Luận án là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận án là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.

Tác giả luận án Vƣơng Minh Phƣơng ii MỤC LỤC NỘI DUNG TRANG Lời cam đoan……………………………………………………………………. ii Danh mục các chữ viết tắt……………………………………………………… viii Danh mục các bảng……………………………………………………………. ix Danh mục các sơ đồ, biểu đồ………………………………………………… x Danh mục các hình……………………………………………………………… xi Mở đầu…………………………………………………………………………… 1 Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN……………………………………………… 14 1. Những vấn đề cơ bản về thị trƣờng bất động sản……………….

Nội dung cơ bản về bất động sản…………………………………. Khái niệm bất động sản………………………………………………. Đặc điểm chủ yếu của bất động sản…………………………………. Phân loại bất động sản……………………………………….

Nội dung cơ bản về thị trƣờng bất động sản……………………. Khái niệm thị trƣờng bất động sản…………………………………… 16 1. Đặc điểm thị trƣờng bất động sản……………………………………. Quan hệ cung cầu và giá bất động sản ……………………………….

Phát triển thị trƣờng bất động sản………………………………. Khái niệm phát triển thị trƣờng bất động sản………………………. Các tiêu chí phản ánh sự phát triển thị trƣờng bất động sản…………. Các nhân tố ảnh hƣởng đến phát triển thị trƣờng bất động sản…….

Chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản…………… 28 1. Tổng quan về chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản…………………………………………………………………… 28 1. Khái niệm, đặc điểm của chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản ……. Mục tiêu và vai trò của chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản…………………………………………………………….

Chủ thể và đối tƣợng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản………………………………………………………………. Chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản………… 32 1. Chính sách tài chính trong việc huy động, khai thác nguồn lực tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản……………………………. Chính sách thuế bất động sản………………………………………… 32 1.

Chính sách tài chính trong việc giao đất ……………………………. Chính sách tài chính trong việc cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất 37 1. Chính sách tài chính trong việc phân phối sử dụng nguồn lực tài chính 38 1. Chính sách tài chính trong việc thu hồi đất, trƣng mua, trƣng dụng bất động sản………………………………………………………… 38 1.

Chính sách tài chính ƣu đãi hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản 39 1. Các định chế phi ngân hàng để hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản 40 1. Chính sách giá bất động sản………………………………………. Tác động của chính sách tài chính đối với phát triển của thị trƣờng bất động sản……………………………………………….

Các nhân tố ảnh hƣởng đến chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản……………………………………………….3 Kinh nghiệm của một số nƣớc sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản và bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam, thành phố Hà Nội………………………………. Kinh nghiệm của một số nƣớc sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản ……………………………. Kinh nghiệm sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản của Trung Quốc………………………………………… 51 1. Kinh nghiệm sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản của Hàn Quốc………………………………………….

Kinh nghiệm sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản của Singapore…………………………………………. Kinh nghiệm sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản của Mỹ …………………………………………………… 61 1. Kinh nghiệm sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản của Nhật Bản và Đức……………………………………… 63 1. Bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam và thành phố Hà Nội 64 Kết luận chƣơng 1………………………………………………… 68 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI TRONG THỜI GIAN QUA………….1 Tổng quan về sự hình thành và phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội…………………………………………………………… 69 2.

Khái quát về thị trƣờng bất động sản Hà Nội từ năm 1993 đến nay 69 2. Những đặc điểm cơ bản của thị trƣờng bất động sản Hà Nội…… 75 2. Thực trạng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội …………………………………………………………. Thực trạng chính sách tài chính trong việc huy động, khai thác nguồn lực tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội 77 2.1 Thực trạng chính sách thuế bất động sản …………………………….1 Thực trạng chính sách thuế sử dụng đất nông nghiệp……………….

Thực trạng chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp……………. Thực trạng chính sách thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản. Thực trạng chính sách tài chính trong quá trình giao đất……………… 88 2.3 Thực trạng chính sách tài chính trong việc cho thuê và chuyển nhƣợng bất động sản………………………………………………….1 Thực trạng tiền thuê mặt đất, mặt nƣớc……………………………… 91 2.2 Thực trạng chính sách cho thuê, chuyển nhƣợng nhà thuộc sở hữu Nhà nƣớc…………………………………………………………… 96 2. Thực trạng chính sách tài chính trong việc phân phối sử dụng các nguồn lực tài chính…………………………………………….

Thực trạng chính sách đền bù thiệt hại khi nhà nƣớc thu hồi đất……. Thực trạng chính sách tài chính ƣu đãi hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội……………………………………………………. Thực trạng chính sách tài chính cho các định chế tài chính phi ngân hàng để hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội…………. Thực trạng kênh tài chính thế chấp………………………………….

Thực trạng trái phiếu bất động sản…………………………………. Thực trạng quỹ đầu tƣ bất động sản REIT…………………………. Thực trạng quỹ phát triển nhà ở……………………………………. Thực trạng quĩ tiết kiệm nhà ở…………………………………….

Thực trạng chính sách giá bất động sản…………………………. Thực trạng về giá đất………………………………………………… 114 2. Thực trạng về giá bất động sản giao dịch trên thị trƣờng…………… 116 2.3 Đánh giá thực trạng chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội trong thời gian qua ………………………… 118 2. Những thành công của chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội …………………………………………….

Tác động tích cực đến việc tăng cung trên thị trƣờng bất động sản Hà Nội…………………………………………………………………… 118 2. Tác động tích cực đến việc kích cầu bất động sản trên thị trƣờng bất động sản Hà Nội…………………………………………. Chính sách tài chính tác động tích cực giúp Nhà nƣớc quản lý, kiểm soát thúc đẩy thị trƣờng bất động sản Hà Nội phát triển lành mạnh… 122 2. Những hạn chế và nguyên nhân hạn chế trong chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội ……………….

Những hạn chế………………………………………………………. Về hệ thống thuế bất động sản………………………………………. Chính sách tài chính trong quá trình giao đất………………………. Chính sách tài chính trong việc cho thuê và chuyển nhƣợng bất động sản 131 2.

Chính sách tài chính đền bù thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất……. Về chính sách ƣu đãi hỗ trợ tài chính với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản…………………………………………………………. Các định chế phi ngân hàng để hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội…………………………………………………………. Chính sách giá bất động sản………………………………………… 138 2.

Nguyên nhân của những hạn chế…………………………………… 138 2. Yếu tố pháp lý………………………………………………………. Yếu tố thị trƣờng bất động sản……………………………………. 141 Kết luận chƣơng 2………………………………………………….

142 Chƣơng 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG ĐỘNG SẢN HÀ NỘI ……………………………….1 Dự báo và định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội đến năm 2025 và những năm tiếp theo ……………………. Dự báo xu hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội…… 144 3. Xu hƣớng phát triển kinh tế xã hội ảnh hƣởng đến thị trƣờng bất động sản Hà Nội……………………………………………………. Dự báo thay đổi về cung trên thị trƣờng bất động sản Hà Nội…….

Dự báo thay đổi về cầu trên thị trƣờng bất động sản Hà Nội………. Dự báo xu hƣớng phát triển của thị trƣờng bất động sản Hà Nội…. Định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội đến năm 2025 và những năm tiếp theo……………………………………… 148 3. Quan điểm, mục tiêu và yêu cầu về hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội………………… 149 3.2 Giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội đến năm 2025 và những năm tiếp theo …… 151 3.

Giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính trong việc huy động, khai thác nguồn lực tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội ………………………. Hoàn thiện chính sách thuế bất động sản phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội…………………………………………………. Chính sách thuế sử dụng đất nông nghiệp ………………………. Chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ……………………… 151 3.

Chính sách thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản…………. Hoàn thiện khoản thu lệ phí trƣớc bạ thành Luật đăng kí tài sản…… 155 3. Nghiên cứu ban hành luật thuế Nhà………………………………… 158 3. Hoàn thiện chính sách tài chính về giao đất phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội……………………………………………….

Hoàn thiện chính sách tài chính trong việc cho thuê và chuyển nhƣợng bất động sản phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội…. Tiền thuê mặt đất, mặt nƣớc………………………………………. Chính sách về quản lý và chuyển nhƣợng bất động sản thuộc sở hữu Nhà nƣớc…………………………………………………….2 Giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính trong việc phân phối, sử dụng nguồn lực tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội…………………………………………………. Hoàn thiện chính sách tài chính đền bù thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội ………………… 166 3.

Hoàn thiện chính sách ƣu đãi, hỗ trợ tài chính phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội ………………………………………………. Hoàn thiện các định chế tài chính phi ngân hàng nhằm hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội ……………………………… 170 3. Kênh tài chính thế chấp…………………………………………… 171 3. Trái phiếu bất động sản…………………………………………… 172 3.

Quỹ đầu tƣ bất động sản…………………………………………. Quĩ phát triển nhà ở………………………………………………. Quỹ tiết kiệm nhà ở………………………………………………. Hoàn thiện chính sách giá bất động sản phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội ……………………………………………… 177 3.

Nhóm giải pháp hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội…………………………………………………………………… 179 3. Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật tạo điều kiện vận hành hiệu quả và khuyến khích phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội…… 179 3. Giải pháp hoàn thiện về cơ chế chính sách thông thoáng để tạo lập hàng hóa thúc đẩy phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội ……. Giải pháp cải thiện nguồn vốn đầu tƣ cho các dự án bất động sản phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội ………………………… 182 3.

Giải pháp hoàn thiện bộ máy và tăng cƣờng năng lực cán bộ quản lý phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội…………………………… 183 3. Giải pháp hoàn thiện hệ thống thông tin phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội…………………………………………………….