Luận án thạc sĩ: Giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn xét xử TP.HCM

TRẦN MẠNH THẮNG VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI TRẦN MẠNH THẮNG NGÀNH LUẬT KINH TẾ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC KHÓA IX HÀ NỘI - NĂM 2020 1 HÀ NỘI năm luan an VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI TRẦN MẠNH THẮNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS. ĐẶNG VŨ HUÂN HÀ NỘI - NĂM 2020 2 luan an LỜI CAM ĐOAN Luận văn này là công trình nghiên cứu của cá nhân tôi, được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Các số liệu, những kết luận nghiên cứu được trình bày trong luận văn này hoàn toàn trung thực. Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan này.

HỌC VIÊN Trần Mạnh Thắng 3 luan an MỤC LỤC MỞ ĐẦU .1 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN. Khái quát về tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Khái niệm và đặc điểm nhà ở hình thành trong tương lai. Bản chất pháp lý của tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Các loại tranh chấp phát sinh từ nhà ở hình thành trong tương lai. Giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật tại Tòa án nhân dân. Khái niệm và đặc điểm của giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo theo pháp luật tại Tòa án nhân dân.21 Kết luận Chương 1.26 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.

Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại Tòa án nhân dân. Quy định về các loại tranh chấp được giải quyết tại Tòa án. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp tại Tòa án theo pháp luật hiện hành. Thực tiễn áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Khái quát chung về tình hình giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay. Những vướng mắc trong giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại Tòa án nhân dân.36 Kết luận Chương 2 .63 Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN. Phương hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Bối cảnh chung về tình hình kinh tế - xã hội và dự báo tình hình tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong thời gian tới ở thành phố Hồ Chí Minh.

Phương hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai của Tòa án nhân dân ở thành phố Hồ Chí Minh. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai của Tòa án nhân dân ở thành phố Hồ Chí Minh. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai của Tòa án nhân dân. Các giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai của Tòa án nhân dân.72 Kết luận Chương 3.77 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 5 luan an MỞ ĐẦU 1.

Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Cha ông chúng ta từ xa xưa đã có câu “an cư lạc nghiệp”, nôm na có thể hiểu là có chỗ ở ổn định thì mới an tâm chăm lo sự nghiệp, yên tâm làm việc. Câu nói này dường như vẫn còn luôn thích ứng với mọi thời đại ít nhất là cho đến ngày hôm nay. Và đúng như vậy, ngày nay nhà ở là tài sản đặc biệt quan trọng, gắn liền với cuộc sống của mỗi cá nhân, gia đình và của toàn xã hội, đảm bảo cho sự ổn định và phát triển của mỗi con người Việt Nam. Nhà ở là vấn đề được Đảng và Nhà nước hết sức quan tâm chú trọng trong công cuộc phát triển đất nước.

Đề cao nội dung này, Hiến pháp 2013 tại Điều 32 đã quy định: “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác”. Trước đó, các bản Hiến pháp năm 1959 (Điều 18), Hiến pháp năm 1980 (Điều 27) hay Hiến pháp năm 1992 có sửa đổi (Điều 58) cũng đã đề cập rất rõ về vấn đề này. Nhắc lại để thấy rằng, tầm quan trọng về nhà ở đối với tất cả chúng ta và là vấn đề cốt yếu trong chiến lược xây dựng, phát triển đất nước nhất là trong giai đoạn hiện nay. Từ cơ sở đó, các Bộ luật, luật chuyên ngành, các văn bản dưới luật đã từng bước được ban hành để điều chỉnh các quan hệ phát sinh liên quan đến nhà ở.

Mặt khác, khi xã hội ngày càng phát triển, dân số ngày càng gia tăng, sự dịch chuyển cơ cấu kinh tế ngày càng mạnh mẽ, đồng thời với nhu cầu thực tế của con người thì các giao dịch liên quan đến nhà ở là hoạt động thường xuyên, sôi động và gần như gắn liền nhất đối với con người, đặc biệt là ở các thành phố lớn, nơi có sự gia tăng dân số không ngừng nhất là dân số cơ học theo hướng cấp số nhân. Và cũng như các ngành khác, luật pháp luôn là công cụ đồng hành để nhằm đảm bảo sự ổn định, trật tự, trong đó có cả phòng ngừa, ngăn chặn trong xã hội ngày một phát triển như hiện nay. Qua mỗi thời kỳ, với sự “đòi hỏi” của tình hình thực tế, pháp luật được ra đời để điều chỉnh bằng các quy phạm pháp luật khác nhau cho phù hợp, tương ứng với sự “đòi hỏi” đó trong điều kiện kinh tế - xã hội ngày càng phát triển. Tuy nhiên, chúng ta cũng phải thừa nhận rằng, pháp luật luôn chạy theo cuộc sống, mặc dù 1 luan an pháp luật cũng có tính dự báo nhưng pháp luật cũng không thể bao quát, không thể “quét” hết các quan hệ ngóc ngách trong đời sống xã hội “muôn hình vạn trạng” như hiện nay.

Đồng thời để đưa pháp luật vào cuộc sống, thực tiễn áp dụng pháp luật vẫn không tránh khỏi thiếu sót, mâu thuẫn, chồng chéo, thậm chí xung đột nên việc khắc phục, cải tiến, đổi mới luôn là điều hết sức cần thiết để tạo sự thuận lợi trong đời sống xã hội. Ngoài ra, trên thực tế hiện nay, tốc độ phát triển của các đô thị lớn , đặc biệt là tại thành phố Hồ Chí Minh hàng loạt các dự án về nhà ở được cấp phép xây dựng, nhằm kịp thời giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho người dân. Tuy nhiên, sự phát triển quá nóng của loại hình nhà ở này nhưng thiếu các cơ chế, biện pháp quản lý chặt chẽ đã và đang làm nảy sinh những bất cập gây bức xúc dư luận, đòi hỏi cần sớm có giải pháp tháo gỡ. Trên thực tế cho thấy, các tranh chấp về nhà ở hình thành trong tương lai thường phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà chung cư là rất phổ biến, và thực chất gần như là chủ đề chính, là loại hình tranh chấp chủ đạo trong vấn đề về tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Các tranh chấp này đang ngày một gia tăng ở Việt Nam nhất là các thành phố lớn. Về bản chất, cũng có thể nói đây là các tranh chấp liên quan đến tiêu dùng phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng lại chưa được các bên có liên quan và cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhìn nhận thấu đáo vì nhà ở hình thành trong tương lai, suy cho cùng cũng là một loại hàng hóa, nhưng đó là hàng hóa đặc biệt, do đó, việc giải quyết tranh chấp chưa đạt hiệu quả nhất định, tình trạng tranh chấp kéo dài. Từ những lý do trên, đề tài “Giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh” được nghiên cứu dựa trên những cơ sở lý luận và thực tiễn, nhằm giải quyết các vấn đề hạn chế, từ đó đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về giải quyết những tranh chấp, những vướng mắc phát sinh liên quan đến giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai để công tác quản lý, vận hành, sử dụng. từng bước đi vào nề nếp, góp phần bảo đảm trật tự, an toàn xã hội, cải thiện điều kiện ở và xây dựng nếp sống văn minh cho cư dân đô thị tại thành phố Hồ Chí Minh.

Tình hình nghiên cứu đề tài 2 luan an Qua tìm hiểu khi nghiên cứu đề tài, tác giả nhận thấy, trong thời gian qua, đã có rất nhiều nhà khoa học quan tâm nghiên cứu, và thực tế đã có một số công trình về vấn đề này, cụ thể: Trong các công trình nghiên cứu như “Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử”, Nxb Chính trị quốc gia năm 2015 của Luật gia Tưởng Duy Lượng, “Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật Dân sự năm 2015”, Nxb Hồng Đức năm 2016 của PGS. Các công trình nghiên cứu đã có nhiều nội dung đi sâu nghiên cứu một số vấn đề lý luận và thực tiễn pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở nói chung, trong đó có một số nguyên tắc chung liên quan đến các giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai nhất là loại hình nhà chung cư, phương thức giải quyết tranh chấp.