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Outils d’urbanisme et investissements immobiliers privés : fabrication de l’espace central de Hô Chi Minh-ville Cam Duong Ly Nguyen To cite this version: Cam Duong Ly Nguyen. Outils d’urbanisme et investissements immobiliers privés : fabrication de l’espace central de Hô Chi Minh-ville. Architecture, aménagement de l’espace. Université Paris-Est, 2013.

<tel-01142530> HAL Id: tel-01142530 https://tel.fr/tel-01142530 Submitted on 15 Apr 2015 HAL is a multi-disciplinary open access L’archive ouverte pluridisciplinaire HAL, est archive for the deposit and dissemination of sci- destinée au dépôt et à la diffusion de documents entific research documents, whether they are pub- scientifiques de niveau recherche, publiés ou non, lished or not. The documents may come from émanant des établissements d’enseignement et de teaching and research institutions in France or recherche français ou étrangers, des laboratoires abroad, or from public or private research centers. publics ou privés. ENPC, ENSA Paris-Belleville, Paris-Est UNIVERSITE PARIS-EST ECOLE DOCTORALE VILLE, TRANSPORTS, TERRITOIRES THESE pour obtenir le grade de DOCTEUR DE L’UNIVERSITE PARIS-EST ECOLE DOCTORALE VILLE, TRANSPORTS, TERRITOIRES Discipline : Aménagement de l’espace et urbanisme présentée et soutenue publiquement par NGUYỄN CẨM DƯƠNG LY le 18 décembre 2013 Titre : OUTILS D’URBANISME ET INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS PRIVES FABRICATION DE L’ESPACE CENTRAL DE HO CHI MINH-VILLE Directeur de thèse : Charles GOLDBLUM JURY : M.

Charles GOLDBLUM (Directeur de recherche) – Professeur des Universités émérite, IFU Mme Manuelle FRANCK – Professeur des Universités, INALCO Mme Natalie LANCRET - Directrice de l'UMR AUSser M. Patrick GUBRY - Directeur de recherche émérite, IRD A mes parents 3 REMERCIEMENTS Mes remerciements vont, en premier lieu, à Monsieur Charles Goldblum, professeur des Universités à l’Institut Français d’Urbanisme qui a accepté de diriger ma thèse et qui m’a apporté un soutien généreux et infatigable durant ce long travail. Sans sa connaissance érudite, ses critiques et ses encouragements, mon travail n’aurait pas pu aboutir. Je tiens à remercier Madame Manuelle Franck (professeur des Universités et présidente de l’INALCO), Madame Natalie Lancrét (directrice de l’UMR AUSser) et Monsieur Patrick Gubry (directeur de recherche émérite à l’IRD) qui ont accepté d’être membres de jury de ma thèse.

Je voudrais aussi remercier Monsieur Christian Pédelahore de Loddis, avec qui j’ai eu de nombreuses discussions qui ont beaucoup enrichi ma réflexion autour de ce travail, Monsieur Đỗ Đình Đầu, Monsieur Trương Quang Thao, Mademoiselle Trần Thị Thu Hằng, les experts du Service de l’urbanisme et de l’architecture et du Service de plan et d’investissement de HCMV qui m’ont aimablement laissé consulter leurs archives et m’ont donné de nombreuses et fructueuses informations. Ils vont également à l’équipe de l’I., notamment à Madame Christine Belmonte pour sa disponibilité et son aide chaleureuse pour les démarches administratives, et à Madame Aude Beernaert, qui a gentiment fait la relecture de ce texte plusieurs fois. Je remercie Madame Fanny Quertamp (directeur de PADDI), Emmanuel Cerise, Clément Musil pour leurs aides et leurs encouragements. Cette thèse n’existerait pas sans l’aide des bibliothécaires, des archivistes à Paris, Aix-en-Provence, et à Hô Chi Minh-ville.

Elle n’existerait pas non plus sans l’appui de mes amis, de mes collègues à l’Université d’architecture de Hô Chi Minh-ville. Je ne voudrais pas non plus oublier le professeur Jacques Dalibard, les professeurs de la Faculté de l’aménagement (Université de Montréal) et mes enseignants à Hô Chi Minh-ville pour leur confiance donnée. Pour finir, je tiens à exprimer ma gratitude envers ma famille, mes parents, mon frère, qui me soutiennent pleinement dès le début de mes études. Cette thèse a reçu le soutien du Gouvernement Français, par l’attribution d’une bourse de formation et d’allocation de recherche en France.

5 TABLE DES MATIERES INTRODUCTION…………………………………………………………………………………. 11 Contexte et Problématique………………………………………………………………………. 11 L’espace central en question……………………………………………………………………. 16 Elaboration et formulation des hypothèses…………………………………………………….

23 Méthode et sources ……………………………………………………………………………… 26 Constitution de l’étude…………………………………………………………………………… 34 PREMIERE PARTIE :…………………………………………………………………………… 35 L’ESPACE CENTRAL DE SAIGON - HO CHI MINH-VILLE. ENTRE PROJETS D’URBANISME ET INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS PRIVES (1861-2002) Introduction de la première partie…………………………………………………………. La formation du centre de la ville coloniale – Saigon………………………………. Des principes du développement aux initiatives individuelles - Le projet de ville de 38 500.

Les premiers lotissements………………………………………………………………… 47 I. Formation du quartier administratif français - Programme de construction des édifices publics de prestige……………………………………………………………………… 59 I. Lotissement des terrains privés dans la ville basse, au Marais Boresse et au nord 61 de la ville…………………………………………………………………………………………… I. Grands projets urbains et investissements immobiliers privés (1894-1929)…….

Marais Boresse – grands projets d’utilité publique et spéculation immobilière sur les compartiments chinois (1894-1929)…………………………………………………………… 68 I. Afflux de l’investissement immobilier et industriel et développement vertical – Formation du secteur des banques dans les années 1920………………………………… 79 I. Programmes d’équipements publics et d’aménagement de quartiers (1924-1929). Crise de logement et les nouvelles formes d’habitation pour la classe 85 travailleuse ……………………………………………………………………………………….

Crise économique et crise de logement en 1929………………………………………. Les projets d’habitation pour les travailleurs urbains …………………………………. L’espace central dans le Projet de la région urbaine (Puginaire-Cerutti du 1943) – Immeubles d’habitation en hauteur……………………………………………………………. Les projets d’aménagement de Saigon des années 1955-75 : visions ambitieuses et réalités urbaines …………………………………………………………….

Le projet de conurbation de Saigon – Cholon de Ngô Viết Thụ (1959) : les nouvelles formes et identité nationale…………………………………………………………. L’espace central dans les projets d’aménagement des années 1960 et 1970 : à la recherche d’un nouveau modèle pour une métropole en voie de développement …. Réutilisation des édifices publics coloniaux et aménagements militaires - La ville de consommation et la ville en guerre ………………………………………………………. Le centre de HCMV dans les plans d’urbanisme des années 1993-1998………….

Le centre dans les « Master Plans » de 1988, de 1993 et de 1998 …………………. L’espace central interprété par les Plans d’aménagement généraux des arrondissements 1 et 3 et par les plans d’aménagement détaillés des « phường » (quartiers) …………………………………………………………………………………………. Plan détaillé de rénovation, d’aménagement du centre existant de 1997 …………. 155 Conclusion de la première partie …………………………………………………………….

163 DEUXIEME PARTIE : …………………………………………………………………………… 165 L’ESPACE CENTRAL DE SAIGON – HO CHI MINH-VILLE, ENTRE GESTION URBAINE ET INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS PRIVES (1919-2002) Introduction de la deuxième partie …………………………………………………………. Textes réglementaires sur l’hygiène publique et l’esthétique urbaine de la ville coloniale ………………………………………………………………………………………. La question de la salubrité de l’habitat et la délimitation du Quartier des habitations européennes (1910 – 1920) ……………………………………………………………………. La misère des quartiers populaires …………………………………………………… 180 II.

Application de la loi Cornudet aux villes indochinoises (1919) …………………… 185 II. Gestion du centre avant 1975 …………………………………………………………. Vagues de migration et crise urbaine …………………………………………………. Les cités (« cư xá ») : une nouvelle forme d’investissement individuel dans les programmes de construction et de régénération urbaine …………………………………… 194 II.

La gestion urbaine, volonté politique et contrôle des initiatives individuelles : la question des « constructions désordonnées et illégales……………………………………… 202 II. Lotissements privés en maisons-tubes dans la zone réservée à la construction de villas et impuissance des outils de gestion spatiale …………………………………………. Le développements en hauteur dans le centre d’affaires ou les nouvelles opportunités d’investissement privé d’une ville en guerre …………………………………… 216 II. La disgrâce du centre-ville (1975-1986) 222 II.

Rénovation socialiste du commerce et transformations typo-morphologiques des quartiers de commerces et de services du centre-ville ………………………………………. Etatisation de propriétés immobilières et transformations typologiques du parc immobilier dans le centre…………………………………………………………………………. Changements fonctionnels du centre-ville ……………………………………………. L’espace central sous la gestion du Comité des grands travaux (1975-1989) …….

De la dépréciation à la revalorisation du parc immobilier du centre après 1986 247 II. Renouveau économique (Đổi Mới) et privatisation de logements d’Etat par l’Arrêté No. La loi sur les investissements étrangers de 1987 et les co-entreprises (joint- ventures) ………………………………………………………………………………………… 254 II. Conversion civile et tertiarisation de terrains de l’Armée et des institutions politiques ………………………………………………………………………………………….

La gestion urbaine par le Service de la construction (1989-1993) et le boom foncier et immobilier des années 1992-1993 …………………………………………………………. L’investissement immobilier privé sous l’autorité de l’architecte en chef (1992- 2002) ……………………………………………………………………………………………. Le Bureau de l’architecte en chef et le rôle de l’Institut d’urbanisme de la ville en matière d’aménagement ……………………………………………………………………… 270 II. Les premières réglementations de l’architecture urbaine (1996-1999) et leurs violations par les promoteurs petits et moyens ……………………………………………… 275 II.

Expansion de compartiments verticaux par les autopromoteurs (1997-98) ………. Vente de villas coloniales (1998) et explosion d’investissements privés nationaux sur les immeubles en cours de verticalisation ……………………………………………… 286 II. Boom des investissements étrangers et crise financière - Les projets de joint- ventures urbains (à partir de 1991) …………………………………………………………. 292 Conclusion de la deuxième partie ………………………………………………………… 301 TROISIEME PARTIE : …………………………………………………………………………… 304 LES NOUVEAUX OUTILS D’URBANISME AU SERVICE DE L’AMENAGEMENT DU CENTRE DE HO CHI MINH-VILLE (DE 2002 A NOS JOURS) Introduction à la troisième partie …………………………………………………………… 305 III.

L’urbanisme réglementaire et la valorisation foncière du centre-ville sous la gestion du Service de l’urbanisme et de l’architecture depuis 2002 …………………. Du Bureau de l’architecte en chef au Service de l’urbanisme et de l’architecture : une décentralisation du pouvoir ? ……………………………………………………………. De l’Arrêté gouvernemental à la première réglementation nationale sur les maisons mitoyennes en rangée ………………………………………………………………. Première réglementation municipale d’un quartier de villas à HCMV : patrimonialisation ou pragmatisme « politico-économique » ? …………………………….

Immeubles d’habitation et cités : entre programmes sociaux et culture du profit 328 III. Des grands terrains publics aux îlots entiers – La conquête des « terrains d’or » par les grands investisseurs nationaux (2005-2010) ………………………………………… 339 III. Les projets publics d’infrastructures urbaines et les initiatives privées dans la formation de nouveaux types spatiaux ……………………………………………………. L’assainissement de canaux et l’effacement de bidonvilles - Exemple de la rue Trường Sa (Nhiêu Lộc – Thị Nghè) …………………………………………………………….

L’élargissement de rues principales et la construction privée – Rue Nguyễn Văn Trỗi et du boulevard Est-Ouest ……………………………………………………………… 360 III. Stratégie municipale en faveur de la rénovation des quartiers de taudis – L’exemple du quartier de Mả Lạng …………………………………………………………. Initiatives privées et conquête des espaces souterrains dans le centre ……………. Le retour à l’expertise internationale en urbanisme depuis 2003 ……………… 383 III.

Le centre en relation avec le Centre des affaires de Thủ Thiêm ………………… 383 III. La ville-centre dans le Schéma directeur révisé de HCMV (2007) ………………… 390 III. L’échec des plans d’urbanisme – Apparition du terme de « design urbain » dans la Loi de la construction de 2003 …………………………………………………………. La Compétition de design urbain pour le centre-existant en 2007 ……………… 394 III.

Projet lauréat de Nikken Sekkei (Japon) ……………………………………………. Etablissement du plan du zonage et du Règlement de gestion architecturale urbaine du centre historique existant par Nikken Sekkei …………………………………… 424 III. La recréation d’identité urbaine et des valeurs patrimoniales par l’initiative privée …………………………………………………………………………………………… 427 III. Formation des quartiers de forte identité par l’initiative privée dans le centre - Exemples des quartiers d’auberges pour touristes « routards » occidentaux de Phạm Ngũ Lão et du « Petit Japon » ……………………………………………………………….

La préservation de patrimoine urbain, entre initiatives privées et orientation publique …………………………………………………………………………………………. 438 452 Conclusion de la troisième partie …………………………………………………………… 454 CONCLUSION GENERALE : …………………………………………………………………. UNE VILLE-CENTRE DANS LE NOUVEAU MILLENAIRE ASIATIQUE BIBLIOGRAPHIE ………………………………………………………………………………. 459 LISTE DES CARTES ET DES ILLUSTRATIONS …………………………………………….

478 LISTE DES TABLEAUX ………………………………………………………………………. 485 LISTE DES ABRIVIATIONS UTILISEES ……………………………………………………. 486 10 INTRODUCTION Contexte et problématique Depuis la Réforme économique1 en 1986, Hô Chi Minh-ville et Hanoi – les deux pôles politiques, économiques, culturels, scientifiques et techniques les plus importants du Vietnam, font l’objet de nombreuses mutations économiques, sociales et urbaines2. Tandis que Hanoi joue un rôle politique plus conservateur et rigide, Hô Chi Minh-ville – ancienne capitale du Vietnam du Sud, avec un rôle économique majeur dans la région, semble plus dynamique et apte à s’adapter rapidement à la tendance d’ouverture du pays, en attirant toujours plus d’investissements directs étrangers, particulièrement en matière de développement immobilier.

Selon les chiffres du Service du plan et de l’investissement en 2006, Hô Chi Minh-ville regroupe de 1988 à 2005 121 projets d’investissement immobilier internationaux, soit un total de plus de 5,5 milliards de dollars américains – un total d’investissements plus important que celui de l’industrie. Hô Chi Minh-ville, comme plusieurs autres métropoles de l’Asie du Sud-est, s’ouvre à un contexte économique de mondialisation et d’internationalisation.