Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá BĐS Việt Nam: Luận án TS Kinh tế

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH TRẦN THỊ THANH HÀ HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ HÀ NỘI - 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH TRẦN THỊ THANH HÀ HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG MÃ SỐ: 62.01 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC 1. Nguyễn Minh Hoàng 2. Đặng Hùng Võ HÀ NỘI - 2018 1 T i xin m o n yl ng tr nh nghi n u ri ng t i C số liệu, kết quả n u trong lu n n l trung th Nh ng tƣ liệu ƣ s ng trong lu n n ều nguồn gố tr h n r r ng T giả Lu n n Trần Thị Th nh H 2 MỤC LỤC MỤC NỘI DUNG TRANG TRANG BÌA PHỤ LỜI CAM ĐOAN 1 MỤC LỤC 2 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU CHỮ VIẾT TẮT 5 DANH MỤC CÁC BẢNG 6 DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ 8 DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC 8 LỜI MỞ ĐẦU 9 CHƢƠNG 1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG 27 PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan về bất động sản 27 1.1 Khái niệm bất động sản 27 1.2 Đặc điểm bất động sản 28 1.3 Phân loại bất động sản 30 1.2 Thẩm định giá bất động sản 33 1.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản 33 1.2 Cơ sở giá trị thẩm định giá bất động sản 34 1.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản 36 1.4 Mục đích thẩm định giá bất động sản 37 1.5 Các nguyên tắc cơ bản thẩm định giá bất động sản 37 1.3 Quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản 39 1.1 Quy trình thẩm định giá bất động sản 39 1.1 Khái niệm quy trình thẩm định giá bất động sản 39 1.2 Nội dung quy trình thẩm định giá bất động sản 41 1.2 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 49 1.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 50 1.2 Phương pháp thu nhập 55 1.3 Phương pháp chi phí 61 1.4 Phương pháp thặng dư 69 Mục tiêu, yêu cầu đối với quy trình và phương pháp thẩm định giá bất 1.3 71 động sản Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xây dựng, vận dụng quy trình và 1.4 72 phương pháp thẩm định giá bất động sản 1.1 Năng lực chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp của thẩm định viên 72 1.2 Hệ thống cơ sở dữ liệu bất động sản 73 1.3 Mức độ minh bạch và ổn định của thị trường bất động sản 74 1.4 Công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động thẩm định giá 75 1.5 Công tác tổ chức hoạt động thẩm định giá 75 Kinh nghiệm quốc tế và bài học rút ra cho Việt Nam về quy trình 1.4 76 và phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản 1.1 Kinh nghiệm quốc tế về quy trình và phương pháp thẩm định giá 76 3 bất động sản 1.1 Kinh nghiệm của Úc 77 1.2 Kinh nghiệm của Hoa kỳ 78 1.3 Kinh nghiệm của Pháp và Anh 81 1.4 Kinh nghiệm của Thái Lan 82 1.5 Kinh nghiệm của Singapore và Malaysia 83 Bài học rút ra cho Việt Nam về quy trình và phương pháp thẩm định 1.2 84 giá bất động sản KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 86 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP 87 THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 2.1 Khái quát về thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam 87 2.1 Sự phát triển của thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam 87 Các văn bản pháp lý chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá bất 2.2 95 động sản Thực trạng quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản ở 2.2 96 Việt Nam trong thời gian qua Quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản được ban hành 2.1 96 theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Quy trình thẩm định giá bất động sản được ban hành theo hệ thống tiêu 2.1 96 chuẩn thẩm định giá Việt Nam Phương pháp thẩm định giá bất động sản được ban hành theo hệ thống 2.2 100 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

Thực trạng xây dựng, vận dụng quy trình và phương pháp thẩm định 2.2 112 giá bất động sản tại các doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam. Thực trạng xây dựng và vận dụng quy trình thẩm định giá bất động sản 2.1 112 ở các doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam. Thực trạng vận dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản tại 2.2 115 các doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam Đánh giá thực trạng quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá bất 2.3 130 động sản ở Việt Nam Đánh giá chung về quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động 2.1 130 sản ở Việt Nam Thành công của quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản 2.2 134 ở Việt Nam Thành công của quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản 2.1 được ban hành theo hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 134 Thành công trong xây dựng quy trình và vận dụng các phương pháp 2.2 thẩm định giá bất động sản của các doanh nghiệp thẩm định giá ở 135 Việt Nam Hạn chế của quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt 2.1 Những hạn chế của quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản 136 4 trong tiêu chuẩn thẩm định giá Hạn chế trong xây dựng và vận dụng quy trình, phương pháp thẩm định 2.2 136 giá bất động sản tại các doanh nghiệp thẩm định giá 2.4 Nguyên nhân của những hạn chế 142 2.1 Nguyên nhân chủ quan 142 2.2 Nguyên nhân khách quan 146 KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 148 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT 149 NAM Định hƣớng hoàn thiện quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá 3.1 149 bất động sản ở Việt Nam đến năm 2025 3.1 Định hướng hoạt động thẩm định giá bất động sản Việt Nam 149 Quan điểm hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất 3.2 150 động sản ở Việt Nam Các giải pháp hoàn thiện quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá 3.2 152 bất động sản ở Việt Nam 3.1 Nhóm giải pháp hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản. 152 Bổ sung thêm các bước làm tăng tính chặt chẽ của quy trình và độ tin 3.1 152 cậy của kết quả thẩm định giá bất động sản Hoàn thiện nội dung các bước của quy trình thẩm định giá bất động sản 3.2 155 theo hướng chi tiết hơn và sửa đổi một số nội dung cho phù hợp 3.2 Nhóm giải pháp hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản 160 Hoàn thiện các Tiêu chuẩn thẩm định giá về phương pháp thẩm định giá 3.1 160 bất động sản 3.2 Hoàn thiện việc thu thập, lựa chọn thông tin về các bất động sản so sánh 164 Giải pháp về kiểm tra, phân tích các giao dịch về bất động sản so sánh 3.3 168 nhằm đáp ứng yêu cầu có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu Giải pháp về phân tích và điều chỉnh sự khác biệt giữa các bất động sản 3.4 169 so sánh với bất động sản mục tiêu cần thẩm định trong các phương pháp Giải pháp về lựa chọn mức giá đại diện làm cơ sở ước tính cho giá trị bất 3.5 170 động sản mục tiêu cần thẩm định Giải pháp về ước tính chi phí và mức độ giảm giá của công trình xây 3.6 dựng trong phương pháp chi phí, phương pháp chiết trừ, phương pháp 172 thặng dư Giải pháp về ước tính thu nhập, chi phí từ bất động sản trong phương 3.7 173 pháp thu nhập 3.8 Giải pháp về ước tính doanh thu phát triển trong phương pháp thặng dư 176 3.3 Nhóm giải pháp hỗ trợ 177 Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu hoàn chỉnh về bất động sản tại các 3.1 177 doanh nghiệp thẩm định giá Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ, chú trọng phẩm chất đạo đức 3.2 nghề nghiệp đồng thời có chế độ đãi ngộ phù hợp cho đội ngũ nhân sự 183 phục vụ cho thẩm định giá tại các doanh nghiệp thẩm định giá 3.3 Tăng cường vai trò quản lý nhà nước về thẩm định giá 184 5 3.3 Kiến nghị 190 Nhà nước cần tăng cường quản lý hoạt động của thị trường bất động 3.2 Kiến nghị với Hội Thẩm định giá Việt Nam 192 KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 193 KẾT LUẬN 194 DANH MỤC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ 196 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 197 PHỤ LỤC 202 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nội dung đầy đủ BĐS Bất ộng sản TĐG Thẩm ịnh gi TĐV Thẩm ịnh vi n 6 DANH MỤC BẢNG STT TÊN BẢNG TRANG 1 Bảng 1: Tiến ộ qu tr nh iều tr 25 Bảng 2 1: Số o nh nghiệp thẩm ịnh gi v số thẩm ịnh vi n hành 2 90 nghề 2009 – Tháng 6/2016 Bảng 2 2: Số TĐV tại o nh nghiệp TĐG v tỷ trọng o nh nghiệp 3 91 TĐG theo số TĐV trong tổng số o nh nghiệp TĐG năm 2016 4 Bảng 2 3: Loại t i sản ƣ TĐG h yếu tại o nh nghệp TĐG 94 5 Bảng 2 4: Điều hỉnh m gi hỉ n theo yếu tố so s nh 103 Bảng 2 5: Ý kiến về u hỏi “Do nh nghiệp x y ng quy tr nh TĐG 6 BĐS ri ng kh ng” 112 Bảng 2.