Luận án Tiến sĩ: Pháp luật giao đất đầu tư xây dựng nhà ở thương mại - Lê Hồng Hạnh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI LÊ HỒNG HẠNH PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2020 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI LÊ HỒNG HẠNH PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 9380107 LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: 1. Trần Quang Huy 2. Nguyễn Thị Nga HÀ NỘI - 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận án tiến sĩ “Pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại” là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu sử dụng phân tích trong luận án có nguồn gốc rõ ràng, đã công bố theo đúng quy định.

Các kết quả nghiên cứu trong luận án do tôi tự tìm hiểu, phân tích một cách trung thực, khách quan và chưa từng được công bố trong bất kỳ nghiên cứu nào khác. Nghiên cứu sinh Lê Hồng Hạnh LỜI CẢM ƠN Trước hết, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất tới TS. Trần Quang Huy và PGS. Nguyễn Thị Nga - những người đã dành nhiều tâm huyết và công sức hướng dẫn, động viên tôi trong suốt quá trình thực hiện Luận án.

Tôi xin chân thành cảm ơn những ý kiến đóng góp quý báu và có giá trị của các nhà khoa học, các thầy cô tại các buổi thảo luận ở Bộ môn, Bảo vệ các chuyên đề và Hội đồng bảo vệ luận án cấp cơ sở đã giúp tôi hoàn thiện Luận án. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của tập thể Khoa Đào tạo sau Đại học - Trường Đại học Luật Hà Nội, Khoa Pháp luật Kinh tế - Trường Đại học Luật Hà Nội, lãnh đạo và các đồng nghiệp đã tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành Luận án. Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè và họ hàng thân thiết trong gia đình, những người luôn cổ vũ, động viên, cáng đáng phần lớn công việc gia đình để tôi yên tâm theo đuổi công trình nghiên cứu của mình. Hà Nội, ngày 16 tháng 3 năm 2020 Tác giả Luận án Lê Hồng Hạnh DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TT Từ viết tắt Từ đầy đủ 1.

BĐS Bất động sản 2. DAĐT Dự án đầu tư 4. DN Doanh nghiệp 5. LĐĐ Luật đất đai 6.

LNO Luật nhà ở 8. LTM Luật thương mại 9. NƠTM Nhà ở thương mại 10. SDĐ Sử dụng đất 11.

SHĐĐ Sở hữu đất đai MỤC LỤC MỞ ĐẦU. Tính cấp thiết của đề tài. Tổng quan tình hình nghiên cứu. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu. Những đóng góp mới của luận án. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI.

Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài. Các công trình nghiên cứu ở nước ngoài. Các công trình nghiên cứu ở trong nước. Đánh giá kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài và định hướng nghiên cứu của luận án.

Đánh giá kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài. Định hướng nghiên cứu của luận án. Cơ sở lý thuyết của luận án. Lý thuyết vận dụng trong nghiên cứu đề tài luận án.

Câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu. 48 Kết luận chương 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI. Lý luận về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam và sự ảnh hưởng đến phương thức trao quyền sử dụng đất cho chủ thể sử dụng đất. Khái niệm nhà ở thương mại. Khái niệm giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Các phương thức giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Nguyên tắc giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Lý luận chung về pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Khái niệm pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Cơ cấu pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Các yếu tố chi phối, tác động đến pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở Việt Nam. 82 Kết luận chương 2. PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM.

Nội dung pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Căn cứ giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Điều kiện được giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Chủ thể được giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Thẩm quyền giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Trình tự, thủ tục giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Quyền và nghĩa vụ của chủ thể được giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Thanh tra, giám sát về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại 120 3.

Thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở Việt Nam. Những kết quả đạt được trong thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở Việt Nam. Những hạn chế, vướng mắc trong thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở Việt Nam và nguyên nhân 128 Kết luận chương 3. QUAN ĐIỂM, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM.

Quan điểm hoàn thiện pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải đảm bảo chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải đảm bảo tôn trọng cơ chế thị trường, phù hợp với các quy luật của nền kinh tế thị trường: quy luật giá trị, quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh. Pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải đảm bảo tính minh bạch, công khai, công bằng trong tiếp cận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư.

Pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải đảm bảo động viên được tốt nhất nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đảm bảo khai thác hiệu quả giá trị của quyền sử dụng đất. Pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải phù hợp với nhu cầu nhà ở của xã hội, đảm bảo an sinh xã hội và bảo vệ môi trường. Những giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Sửa đổi, bổ sung một số quy định của pháp luật đất đai về căn cứ giao đất và điều kiện giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Không quy định trường hợp giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại không thông qua đấu giá. Cần quy định hội đồng định giá độc lập với cơ quan quản lý nhà nước để định giá đất phù hợp với giá thị trường. Luật Đất đai cần làm rõ khái niệm thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Những giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Nâng cao năng lực chuyên môn và phẩm chất đạo đức của cán bộ có thẩm quyền trong quản lý đất đai. Minh bạch hóa thông tin thông qua việc đẩy mạnh việc xây dựng chính phủ điện tử. Nâng cao hiệu quả của hoạt động lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giảm tình trạng điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra hoạt động giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

173 Kết luận chương 4. 176 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN ĐÃ ĐƯỢC CÔNG BỐ.179 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.180 DANH MỤC BẢNG Bảng 3. Tình hình giao đất xây dựng nhà ở thương mại tại Thành phố Hà Nội năm 2014 đến hết năm 2017 123 Bảng 3. Thống kê diện tích nhà ở qua các năm.

Thống kê diện tích nhà ở chung cư được hoàn thành mỗi năm giai đoạn 2013 - 2016 126 Bảng 3. Thống kê thu ngân sách nhà nước từ nhà đất. Tính cấp thiết của đề tài Thực tế hiện nay nhu cầu về nhà ở của người dân sống tại các đô thị, đặc biệt là những đối tượng có thu nhập thấp là rất lớn. Để đáp ứng đủ nhu cầu về nhà ở cho dân cư đô thị nói chung, Bộ Xây dựng cho biết ít nhất cần phải xây dựng khoảng 700 nghìn căn hộ.

Trong đó, đối với bộ phận người có thu nhập thấp và công nhân các khu công nghiệp nói riêng, đến năm 2020, con số về nhà ở cần để đáp ứng nhu cầu sẽ tăng thêm khoảng 200 nghìn căn. Đặc biệt, nhu cầu này càng trở nên bức thiết hơn tại các thành phố, đô thị lớn, tập trung nhiều khu công nghiệp, khu chế 1 xuất như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai … Trong thời gian qua, Việt Nam đã có nhiều chủ trương và quyết sách đúng đắn của Đảng và Nhà nước, bao gồm việc ban hành các Nghị quyết của Đảng, Chính phủ, ban hành hàng loạt chính sách pháp luật về kinh doanh BĐS nói chung và NƠTM nói riêng… Thực tế, sự bùng nổ của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, kéo theo là sự bùng nổ của thị trường NƠTM trong thời gian gần đây đã cho thấy, thị trường NƠTM đã và đang là thị trường nổi trội, chiếm vị trí thống lĩnh trong thị trường BĐS, là phân khúc thị trường mà sức hút của chúng luôn tạo sự hứng khởi và là cái đích cho việc tìm kiếm lợi nhuận của bất kỳ nhà đầu tư nào trong thị trường BĐS.