Tăng cường vai trò quản lý của nhà nước đối với đất đai trong quá trình đô thị h

i lêi cam ®oan Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các tư liệu, kết quả nghiên cứu của Luận án chưa được công bố ở bất kỳ tài liệu nào khác. T¸c gi¶ TrÇn Tó C−êng ii môc lôc Lêi cam ®oan i Môc lôc ii Danh môc ch÷ viÕt t¾t iii Danh môc s¬ ®å biÓu b¶ng iv Më ®Çu 1 Ch−¬ng 1. Mét sè vÊn ®Ò lý luËn vµ thùc tiÔn vÒ vai trß qu¶n lý cña Nhµ n−íc ®èi víi ®Êt ®ai trong qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ 10 1.

§Êt ®« thÞ vµ sù cÇn thiÕt t¨ng c−êng vai trß qu¶n lý cña Nhµ n−íc ®èi víi ®Êt ®ai 10 1. Qu¶n lý nhµ n−íc ®èi víi ®Êt ®ai trong qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ 46 1. Kinh nghiÖm qu¶n lý ®Êt ®ai cña mét sè n−íc trªn thÕ giíi vµ mét sè tØnh, thµnh phè trong n−íc 60 Ch−¬ng 2. Thùc tr¹ng Qu¶n lý nhµ n−íc ®èi víi ®Êt ®ai trong qu¸ tr×nh §« thÞ ho¸ ë thµnh phè Hµ néi tõ khi cã luËt ®Êt ®ai n¨m 1987 ®Õn nay 72 2.

§iÒu kiÖn tù nhiªn vµ kinh tÕ - xD héi cña thµnh phè Hµ Néi ¶nh h−ëng tíi vai trß qu¶n lý cña Nhµ n−íc ®èi víi ®Êt ®ai trong qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ 72 2. Thùc tr¹ng qu¶n lý nhµ n−íc ®èi víi ®Êt ®ai ë thµnh phè Hµ Néi tõ khi cã LuËt ®Êt ®ai n¨m 1987 ®Õn nay 84 Ch−¬ng 3. ®Þnh h−íng vµ gi¶i ph¸p c¬ b¶n t¨ng c−êng vai trß qu¶n lý cña Nhµ n−íc ®èi víi ®Êt ®ai ë thµnh phè Hµ Néi trong thêi gian tíi 140 3. Dù b¸o vÒ sù ph¸t triÓn cña thµnh phè Hµ Néi vµ xu h−íng biÕn ®éng cña ®Êt ®« thÞ trong qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ ë thµnh phè Hµ Néi 141 3.

§Þnh h−íng t¨ng c−êng vai trß qu¶n lý cña Nhµ n−íc ®èi víi ®Êt ®ai ë thµnh phè Hµ Néi trong qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ 149 3. Mét sè gi¶i ph¸p c¬ b¶n nh»m t¨ng c−êng vai trß qu¶n lý cña Nhµ n−íc ®èi víi ®Êt ®ai trong qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ ë thµnh phè Hµ Néi 168 KÕt luËn 192 Danh môc tµi liÖu tham kh¶o C¸c c«ng tr×nh khoa häc ®D c«ng bè cña t¸c gi¶ Phô lôc iii Danh môc nh÷ng ch÷ viÕt t¾t B§S : BÊt ®éng s¶n BCHTW : Ban chÊp hµnh Trung −¬ng §¶ng Céng s¶n ViÖt Nam CNXH : Chñ nghÜa XD Héi CHXHCN : Céng hoµ xD héi chñ nghÜa ViÖt Nam CNTB : Chñ nghÜa t− b¶n CNH : C«ng nghiÖp ho¸ §TH : §« thÞ ho¸ §GHC : §Þa giíi hµnh chÝnh GPMB : Gi¶i phãng mÆt b»ng GCN : GiÊy chøng nhËn H§BT : Héi ®ång Bé tr−ëng H§CP : Héi ®ång ChÝnh phñ H§ND : Héi ®ång nh©n d©n H§H : HiÖn ®¹i ho¸ QLNN : Qu¶n lý Nhµ n−íc QSD§ : QuyÒn sö dông ®Êt QHSX : Quan hÖ s¶n xuÊt LLSX : Lùc l−îng s¶n xuÊt TNHH : Tr¸ch nhiÖm h÷u h¹n TLSX : T− liÖu s¶n xuÊt WTO : Tæ chøc Th−¬ng m¹i ThÕ giíi SD§ : Sö dông ®Êt SHTN : Së h÷u t− nh©n SHTT : Së h÷u tËp thÓ SHNN : Së h÷u nhµ n−íc Së TNMT&N§ : Së Tµi nguyªn M«i tr−êng vµ Nhµ ®Êt Phßng TN&MT : Phßng Tµi nguyªn vµ M«i tr−êng UBTVQH : Uû ban th−êng vô quèc héi. UBND : Uû ban nh©n d©n NSD§ : Ng−êi sö dông ®Êt NXB : Nhµ xuÊt b¶n KTTT : Kinh tÕ thÞ tr−êng VN§ : TiÒn ViÖt Nam USD : TiÒn Mü iv Danh môc c¸c b¶ng biÓu sö dông trong luËn ¸n BiÓu 2. ChuyÓn ®æi c¬ cÊu kinh tÕ thµnh phè Hµ Néi (theo GDP gi¸ thùc tÕ) 77 BiÓu 2.

T×nh h×nh sö dông ®Êt cña mét sè lo¹i ®Êt chñ yÕu trªn ®Þa bµn thµnh phè Hµ Néi 80 BiÓu 2. Tæng hîp kÕt qu¶ ®o vÏ b¶n ®å §Þa chÝnh c¬ së ë thµnh phè Hµ Néi 92 BiÓu 2. KÕt qu¶ giao ®Êt vµ cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®©t n«ng nghiÖp ë thµnh phè Hµ néi (Theo NghÞ ®Þnh 64/CP) 96 BiÓu 2. KÕt qu¶ kª khai, ®¨ng ký cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt theo NghÞ ®Þnh sè 60/CP ë thµnh phè Hµ Néi (Thêi ®iÓm n¨m 1998) 97 BiÓu 2.

KÕt qu¶ cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ë ®« thÞ Hµ Néi 98 BiÓu 2. KÕt qu¶ cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ë khu vùc n«ng th«n thµnh phè Hµ Néi (tÝnh ®Õn n¨m 2005) 99 BiÓu 2. T×nh h×nh sö dông quü nhµ ®Êt chuyªn dïng (Tæng hîp theo QuyÕt ®Þnh 2841/Q§-UB ngµy 04/08/1995) 100 BiÓu 2. Tæng hîp kÕ ho¹ch vµ kÕt qu¶ thùc hiÖn kÕ ho¹ch chuyÓn môc ®Ých sö dông tõ ®Êt n«ng nghiÖp sang ph¸t triÓn c«ng nghiÖp vµ x©y dùng ®« thÞ ë thµnh phè Hµ Néi – Giai ®o¹n 1996 - 2000 104 BiÓu 2.

KÕt qu¶ thùc hiÖn kÕ ho¹ch sö dông ®Êt giai ®o¹n 2001 – 2005 ë thµnh phè Hµ Néi 105 BiÓu 2. So s¸nh gi¸ ®Êt ë t¹i mét sè thêi ®iÓm theo c¸c QuyÕt ®Þnh vÒ khung gi¸ ®Êt cña UBND thµnh phè Hµ Néi – Tõ n¨m 1994 - 2005 112 BiÓu 2. C¸c kho¶n thu ng©n s¸ch tõ ®Êt trªn ®Þa bµn thµnh phè Hµ Néi giai ®o¹n 1991-2006 118 BiÓu 3. Dù b¸o nhu cÇu sö dông ®Êt ®« thÞ ®Õn n¨m 2020 trªn ®Þa bµn thµnh phè Hµ néi 147 1 Më ®Çu 1.

TÝnh cÊp thiÕt cña ®Ò tµi Hà Nội là Thủ đô của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa (CHXHCN) Việt Nam, “là trung tâm đầu não chính trị - hành chính quốc gia, trung tâm lớn về văn hoá, khoa học giáo dục, kinh tế và giao dịch quốc tế của cả nước, là nơi đặt trụ sở của các cơ quan Trung ương của Đảng và Nhà nước, các tổ chức chính trị - xã hội, các cơ quan đại diện ngoại giao, tổ chức quốc tế và là nơi diễn ra các hoạt động đối nội, đối ngoại quan trọng của cả nước” [71-31]. Trong sự nghiệp xây dựng và phát triển đất nước, thủ đô Hà Nội có vị trí quan trọng hàng đầu, không chỉ đóng góp tiềm lực kinh tế cho quốc gia, Hà Nội còn là nơi nghiên cứu, phát hiện và tổ chức thực hiện, nhân rộng những chủ trương đường lối kinh tế của Đảng, phục vụ việc hoạch định những chiến lược kinh tế của đất nước. Một trong những mục tiêu lớn đã được Đảng và Nhà nước đặt ra là xây dựng, phát triển Thủ đô xứng đáng với vị thế Thủ đô của đất nước có 100 triệu dân vào năm 2020. Chính vì vậy vấn đề đô thị hoá (ĐTH) ở thành phố Hà Nội không chỉ có ý nghĩa về mặt phát triển kinh tế, mà còn là mục tiêu, là động lực để xây dựng, phát triển thành phố Hà Nội “…văn minh, hiện đại, kế thừa và phát huy truyền thống lịch sử ngàn năm văn hiến Thăng Long - Hà Nội” [71-31].

Đất đai là nguồn nội lực quan trọng hàng đầu của sự nghiệp ĐTH không chỉ để đáp ứng nhu cầu về mặt bằng, mà còn là hàng hoá đặc biệt để khai thác nhằm tạo ra nguồn vốn đầu tư xây dựng và phát triển đô thị. Kể từ sau khi có Luật Đất đai năm 1987, đặc biệt sau Luật Đất đai năm 1993, tốc độ ĐTH ở Thành phố Hà Nội diễn ra ngày càng nhanh. Do ảnh hưởng của ĐTH, đất đai ở Hà Nội biến động mạnh cả về mục đích sử dụng và đối tượng sử dụng. Diện tích đất nông nghiệp nông thôn thu hẹp dần, diện tích đất đô thị tăng lên nhanh chóng, quan hệ kinh tế đất đô thị cũng được tiền tệ hoá theo quy luật của KTTT.

Quan hệ sử dụng đất đô thị có những phát sinh phức tạp mà nhiều khi đã vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước - đó là tình trạng tự chuyển 2 mục đích sử dụng đất trái pháp luật, sự quá tải của hạ tầng kỹ thuật đô thị; ô nhiễm môi trường; thiếu vốn đầu tư cho ĐTH… Đặc biệt đô thị phát triển không theo đúng mục tiêu định hướng của Nhà nước do công tác xây dựng và quản lý quy hoạch kém (trong đó có cả quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất). Giá cả đất đô thị trên thị trường bất động sản có những biến động rất phức tạp, gây ra những khó khăn cho phát triển kinh tế xã hội. Do biến động của quan hệ sử dụng đất trong quá trình ĐTH, tình hình chính trị - xã hội cũng có những biểu hiện xấu như: cách biệt giàu nghèo ngày càng lớn; tình trạng khiếu kiện ngày càng gia tăng, đặc biệt khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai chiếm tỷ lệ lớn… Để cải tạo và phát triển đô thị, Thành phố đã phải đầu tư hàng tỷ USD, trong đó chủ yếu là từ các nguồn vốn vay của các nhà đầu tư nước ngoài. Trong khi đó, nguồn vốn này không phải hoàn toàn được sử dụng để đầu tư trực tiếp cho các công trình đô thị, nó còn được sử dụng cho chi phí đền bù giải phóng mặt bằng (GPMB).

Để giải quyết vấn đề vốn đầu tư, từ năm 1997 thành phố Hà Nội đã thí điểm đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ). Chủ trương này đã góp phần tháo gỡ khó khăn về vốn đầu tư cho một số dự án trọng điểm. Tuy nhiên thực tế ở thành phố Hà Nội, vấn đề khai thác nguồn lực đất đai thông qua hình thức giao đất bằng đấu giá, đấu thầu nhằm đáp ứng nhu cầu về mặt bằng đất đai cho các nhà đầu tư và vốn đầu tư cho ĐTH chỉ mới ở mức làm điểm. Vai trò của Nhà nước trong quản lý, sử dụng đất với chức năng là đại diện cho sở hữu toàn dân về đất đai chưa rõ ràng, hiệu quả quản lý thấp; quan hệ kinh tế giữa đại diện sở hữu đất đai với người sử dụng đất (SDĐ) chưa minh bạch và nhiều bức xúc nảy sinh., trong quá trình ĐTH ở thành phố Hà Nội.

Đó là những nội dung cần được nghiên cứu và lý giải cả về lý luận và thực tiễn. Là cán bộ công tác nhiều năm về quản lý đất đai, quản lý đô thị tại thành phố Hà Nội, nghiên cứu sinh nhận thức: ĐTH và vấn đề đất đai trong quá trình ĐTH; quản lý nhà nước về ®Êt ®ai trong nền KTTT ở nước ta trong đó có thành phố Hà Nội là những vấn đề mang tính cấp thiết hiện nay. Nhằm góp phần làm sáng tỏ những vấn đề nêu trên, nghiên cứu sinh lựa chọn đề tài luận án là “Tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai trong quá trình Đô thị hoá ở thành phố Hà Nội”. Tæng quan t×nh h×nh nghiªn cøu ®Ò tµi Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất (TLSX) không thể thay thế được trong sản xuất nông lâm nghiệp, là mặt bằng để phát triển đô thị trong quá trình ĐTH.