Giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản Việt Nam - Luận án tiến sĩ kinh tế

Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế, liên quan trực tiếp đối với một lượng tài sản lớn và trực tiếp tác động đến nền kinh tế quốc dân. Bất động sản (BĐS) là tài sản lớn của mỗi quốc gia, tỷ trọng BĐS trong tổng của cải xã hội ở các nước tuy mức độ có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế [51]. Chính vì vậy, sự cần thiết phát triển TTBĐS ở nước ta đã được xác định tại Nghị quyết Đại hội VIII của Đảng: “.

cần tổ chức, quản lý tốt TTBĐS. Chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân. khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà theo sự hướng dẫn và quản lý của Nhà nước.” và được nhấn mạnh trong Báo cáo chính trị tại Đại hội IX của Đảng: Phát triển TTBĐS, trong đó có thị trường quyền sử dụng (QSD) đất, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển QSD đất; mở rộng cơ hội cho các công dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được dễ dàng có đất và sử dụng đất (SDĐ) lâu dài cho sản xuất kinh doanh (SXKD). Sửa đổi các quy định về việc chuyển QSD đất và sở hữu nhà, thúc đẩy quá trình bán nhà ở của Nhà nước tại các đô thị, mở rộng các hình thức kinh doanh BĐS.

Từng bước mở rộng TTBĐS cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư. Trong thời gian vừa qua, TTBĐS ở nước ta tuy mới hình thành, nhưng đã có bước phát triển tích cực, nhiều dự án nhà ở, công trình dịch vụ, thương mại, SXKD đã được đầu tư xây dựng và đưa vào khai thác, sử dụng đạt hiệu quả cao, nhiều khu nhà ở, khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng đồng bộ đã được đầu tư làm thay đổi bộ mặt, cảnh quan đô thị. TTBĐS đã thu hút được đáng kể nguồn vốn trong nước và ngoài nước, góp phần quan trọng thúc đẩy 2 tăng trưởng kinh tế và ổn định xã hội. Bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của TTBĐS cũng đã bộc lộ những mặt yếu kém.

Tình trạng đầu cơ, đẩy giá giao dịch BĐS lên quá cao so với giá trị thực gây ảnh hưởng không tốt đến hoạt động đầu tư, giảm nguồn thu cho ngân sách nhà nước (NSNN), gây tác động xấu tới tâm lý và đời sống xã hội, quản lý nhà nuớc đối với thị trường này còn nhiều yếu kém, chưa theo kịp sự biến động của thị trường. Một trong những nguyên nhân cơ bản của tình trạng trên là do hệ thống các chính sách tài chính mà Nhà nước đã sử dụng nhằm để quản lý và phát triển TTBĐS vừa thiếu, vừa yếu và đến nay đã bộc lộ nhiều điểm bất hợp lý. Vì vậy, nghiên cứu tác động của các chính sách tài chính để từ đó, đề ra các giải pháp tài chính cần thiết nhằm thúc đẩy TTBĐS phát triển ổn định và bền vững đang được đặt ra hết sức cấp thiết ở nước ta. * Về lý luận: - Nền kinh tế thị trường (KTTT) có nhiều mặt tích cực nhưng luôn chứa đựng trong nó nhiều khuyết tật, do vậy luôn cần sự can thiệp của Nhà nước để điều tiết nền kinh tế, hạn chế những khuyết tật của KTTT.

- Ở các nước phát triển - nơi đã có nền KTTT được thiết lập hàng trăm năm, vai trò của Nhà nước chủ yếu là khắc phục những khuyết tật của KTTT. Còn ở các nước đang phát triển, Nhà nước chưa có kinh nghiệm lại vừa phải thiết lập thị trường, vừa phải khắc phục khuyết tật của nó. Từ đó, việc nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về kinh tế ở các nước đang phát triển là công việc vừa cấp bách nhưng lại là vấn đề rất phức tạp và khó khăn. - TTBĐS có nhiều đặc điểm riêng nhưng đáng kể nhất là những đặc điểm cơ bản như: Thị trường không hoàn hảo; cung phản ứng chậm hơn so với cầu; thiếu thông tin thị trường; chịu sự chi phối của pháp luật và Nhà nước.

Chính những đặc điểm cơ bản đó đã dẫn đến những khuyết tật cơ bản của TTBĐS là giá cả luôn theo xu hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá BĐS. Do vậy, Nhà nước cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về BĐS, đặc biệt là có các giải pháp để bình ổn TTBĐS, hạn chế và kiểm soát sự gia tăng của 3 cầu về BĐS không chính đáng (như nạn đầu cơ sinh ra cầu giả tạo). - Nhà nước điều chỉnh TTBĐS thông qua hai hệ thống công cụ là hệ thống quản lý hành chính và công cụ tài chính để điều tiết. Trong TTBĐS, các quan hệ chuyển dịch quyền sở hữu (QSH) BĐS là quan hệ kinh tế, quan hệ dân sự, nó bị chi phối chủ yếu bằng các công cụ tài chính và được thực hiện ở thị trường.

Vì vậy, Nhà nước cần thông qua công cụ tài chính, mà cụ thể là các chính sách tài chính để góp phần thúc đẩy sự hình thành và phát triển TTBĐS, nhất là đối với các quốc gia vừa chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường như ở nước ta. Do vậy, có thể coi các chính sách tài chính là những đòn bẩy quan trọng đối với việc hình thành và phát triển TTBĐS. Chính vì vậy, về mặt lý luận, cần phải nghiên cứu việc sử dụng các chính sách tài chính để điều tiết TTBĐS. * Về thực tiễn: - Khuyết tật chủ yếu của TTBĐS ở nước ta hiện nay là giá nhà đất quá cao không phù hợp với đầu vào của SXKD (đất sản xuất, kinh doanh) cũng như không phù hợp với thu nhập của người lao động (đối với đất ở).

Một trong những nguyên nhân chủ yếu của khuyết tật trên là Nhà nước chưa kiểm soát được tình trạng đầu cơ nhà đất và tích trử tiền nhàn rỗi của dân vào nhà đất; Từ đó, “cầu ảo” tăng cao mà không cung nào tải nổi. Các nhà đầu tư chiếm giữ rất nhiều nhà đất, tạo ra sự khan hiểm sản phẩm trên thị trường nhưng họ chỉ phải nộp thuế rất thấp (định mức thuế đất hiện nay căn cứ vào mức thuế SDĐ nông nghiệp nên rất thấp, thuế nhà chưa thu). Do vậy, Nhà nước cần sử dụng chính sách tài chính là thuế đánh nặng vào những trường hợp có nhà đất mà không sử dụng hoặc sử dụng quá hạn mức quy định thì mới hạn chế được đầu cơ. Trên thế giới các nước chỉ dùng thuế để chống đầu cơ [49].

Nếu Nhà nước công khai minh bạch thuế thì người mua sẽ tính được với thuế như vậy có nên đầu cơ hay không từ đó thị trường sẽ tự điều chỉnh, cung cầu sẽ gặp nhau. - Thêm nữa, các chính sách tài chính trong việc giao đất, thu hồi đất, về hình thành các kênh cung ứng vốn cho TTBĐS… chưa phù hợp để thúc đẩy 4 thị trường phát triển. TTBĐS cần phải liên thông với thị trường tài chính, nhất là khi thị trường dần chuyển sang cấp độ tài chính hóa, trong khi đó hệ thống ngân hàng chưa sẵn sàng cho vay dài hạn, lãi suất cho vay tăng cao, các kênh cung ứng vốn khác chưa phát triển, dẫn đến thiếu vốn cung cấp cho TTBĐS. Từ những bất ổn của TTBĐS, đòi hỏi phải xem xét việc sử dụng các chính sách tài chính đối với TTBĐS trong thời gian qua, tác động của các chính sách tài chính đến sự hình thành và phát triển TTBĐS.

Qua đó đề ra các giải pháp tài chính để góp phần hoàn thiện và phát triển TTBĐS, nhằm phát huy nguồn lực to lớn từ BĐS để phát triển kinh tế - xã hội (KT - XH) đồng thời đáp ứng xu hướng hội nhập khu vực và quốc tế. * Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan Đối với nhiều nước trên thế giới, đặc biệt là những nước có nền KTTT phát triển, đã có quá trình nghiên cứu, xây dựng và hoàn thiện về lĩnh vực tài chính đối với TTBĐS, điều này được thể hiện qua chính sách tài chính quốc gia để điều tiết TTBĐS. Tại các nước đó, những nghiên cứu về các chính sách thuế BĐS, các chính sách tài chính trong việc giao đất, thu hồi đất, cho thuê, chuyển nhượng BĐS, vấn đề tài trợ cho một dự án phát triển BĐS. đều đã được thực hiện tương đối kỹ.

Tuy nhiên, mỗi quốc gia có điều kiện KT-XH khác nhau, có các quan điểm không đồng nhất với nhau trong việc nhìn nhận, quản lý, kiểm soát và điều tiết đối với BĐS và TTBĐS. Vì vậy, không thể sử dụng hoàn toàn chính sách tài chính của các quốc gia khác cho điều kiện cụ thể ở Việt Nam mà đòi hỏi phải có quá trình nghiên cứu mang tính độc lập, lịch sử, cụ thể, phù hợp với điều kiện của Việt Nam. Ở Việt Nam, để tìm ra các giải pháp thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của TTBĐS đã có nhiều công trình nghiên cứu cũng như các cuộc Hội thảo khoa học về lĩnh vực này. Có thể nêu ra đây một số công trình như: Đề tài khoa học cấp Bộ: “Hoàn thiện cơ chế chính sách thu tài chính đối với đất đai ở Việt Nam” (1999) do PTS Phạm Đức Phong, Cục trưởng Cục Quản lý công sản thuộc Bộ Tài chính làm chủ nhiệm đề tài.

Mục đích là nghiên 5 cứu cơ sở lý luận và thực tiễn về cơ chế chính sách thu tài chính đối với đất đai trong tổng thể hệ thống cơ chế tài chính thực hiện quản lý đất đai của Việt Nam và các nước trên thế giới. Đối với các khoản thu tài chính đối với đất đai, đề tài chỉ mới nêu lên các định hướng như hoàn thiện về chính sách thu tiền SDĐ trong một số trường hợp cụ thể, thống nhất thuế SDĐ nông nghiệp và thuế đất (trong thuế nhà, đất) thành thuế SDĐ, chuyển thuế chuyển QSD đất thành thuế thu nhập, thực hiện một cơ chế tài chính thu tiền thuê đất đối với đất cho tổ chức cá nhân trong nước và tổ chức cá nhân nước ngoài thuê, đề tài chưa đi sâu phân tích và đề ra các nội dung cụ thể.