Luận án Tiến sĩ: Định giá Nhà ở Thương mại Xây dựng mới tại các Doanh nghiệp Đầu tư Bất động sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN LỤC MẠNH HIỂN ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI Ở CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ HÀ NỘI, NĂM 2014 Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sỉ - Luận Văn A-Z Mail: luanvanaz@gmail.399 DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN LỤC MẠNH HIỂN ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI Ở CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH Mà SỐ: 62.02 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: PGS. NGUYỄN THẾ PHÁN HÀ NỘI, NĂM 2014 Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án ii tiến sỉ - Luận Văn A-Z Mail: luanvanaz@gmail.399 LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu ñộc lập của riêng tôi. Các số liệu trong luận án là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng. Tác giả luận án LỤC MẠNH HIỂN Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án iii tiến sỉ - Luận Văn A-Z Mail: luanvanaz@gmail.399 MỤC LỤC MỤC LỤC.

iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT. vi DANH MỤC BẢNG BIỂU. vii DANH MỤC SƠ ðỒ, HÌNH VẼ .viii CHƯƠNG 1. Tính cấp thiết của ñề tài .2 Tổng quan nghiên cứu.1 Tổng hợp các công trình nghiên cứu liên quan ñến vấn ñề nghiên cứu.

Nhận xét và ñánh giá các công trình nghiên cứu. Những hạn chế và khoảng trống cần tiếp tục nghiên cứu. Mục ñích, ý nghĩa luận án. Mục ñích nghiên cứu của luận án.

Ý nghĩa nghiên cứu của luận án. Câu hỏi nghiên cứu. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu. ðối tượng nghiên cứu.

Phạm vi nghiên cứu. Các kết quả nghiên cứu dự kiến. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở. ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới của doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở.

Khái niệm nhà ở thương mại và ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới. Mục ñích, nguyên tắc và ñặc ñiểm của ñịnh giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở. Quy trình tổ chức và phương pháp ñịnh giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở. Quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở.

Phương pháp ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở. Phương pháp ñịnh giá ẩn (Hedonic). Các nhân tố ảnh hưởng ñến ñịnh giá ở thương mại xây dựng mới. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.

Khung lý thuyết nghiên cứu và cách tiếp cận nghiên cứu. Quy trình nghiên cứu. Phương pháp nghiên cứu. 61 Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án iv tiến sỉ - Luận Văn A-Z Mail: luanvanaz@gmail.

THỰC TRẠNG ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở. Tổng quan về phát triển nhà ở tại Việt Nam trong thời gian qua. Thực trạng ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở. Thực trạng giá cả nhà ở thương mại tại Việt Nam.

Thực trạng về chính sách và căn cứ trong ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở. Thực trạng về mô hình tổ chức ñịnh giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà ở. Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà ở. Thực trạng mục tiêu và phương pháp ñịnh giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở.

ðánh giá về thực trạng ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở. Những kết quả ñã ñạt ñược. Những hạn chế và nguyên nhân. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở.

Xác ñịnh quan ñiểm về ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở. Các giải pháp hoàn thiện công tác ñịnh giá tại các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở. Ứng dụng mô hình Hedonic xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá nhà ở TMXDM. Hoàn thiện và xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở.

Xây dựng ñội ngũ nhân sự cho bộ phận ñịnh giá của doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở. Hoàn thiện mô hình tổ chức ñịnh giá nhà ở tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở. Hoàn thiện quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở.3 Một số kiến nghị. 158 Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án v tiến sỉ - Luận Văn A-Z Mail: luanvanaz@gmail.399 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Viết tắt Viết ñầy ñủ tiếng Việt BðS Bất ñộng sản DNðTXD&KD Doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh GPMB Giải phóng mặt bằng NHTM Ngân hàng thương mại TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TSCð Tài sản cố ñịnh TMXDM Thương mại xây dựng mới XHCN Xã hội chủ nghĩa Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án vi tiến sỉ - Luận Văn A-Z Mail: luanvanaz@gmail.399 DANH MỤC BẢNG BIỂU Tên bảng biểu Trang Bảng 4.1: Quy mô doanh nghiệp ñầu tư, kinh doanh nhà ở tính ñến năm 2012 74 Bảng 4.2: Giá thuê căn hộ tại TP.3: Tỷ lệ áp dụng các nhóm quy trình ñịnh giá nhà ở TMXDM của DNðTXD&KD nhà ở tại thời ñiểm năm 2012 86 Bảng 4.4: Mức giá ñược ñịnh giá quy trình 2 tại các thời ñiểm khác nhau của DNðTXD&KD nhà ở tại một số dự án 91 Bảng 4.5: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình 1 tại các thời ñiểm khác nhau của DNðTXD&KD nhà ở tại một số dự án 93 Bảng 4.6: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình 3 tại các thời ñiểm khác nhau của DNðTXD&KD nhà ở tại một số dự án 95 Bảng 4.7: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình 3 tại các thời ñiểm khác nhau của DNðTXD&KD nhà ở tại một số dự án 96 Bảng 4.8: Tổng chi phí ñầu tư của dự án chung cư BetexcoII 102 Bảng 4.9: So sánh mức giá do DN ñịnh giá và mức giá bình quân giao dịch thành công trên thị trường tại một số dự án 109 Bảng 5.1: Mô tả biến ñộc lập 124 Bảng 5.2: Kết quả phân tích hồi quy ña biến bằng phương pháp stepwise 126 Bảng 5.3: Kết quả phân tích hồi quy 127 Bảng 5.4: Kết quả phân tích phương sai 127 Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án vii tiến sỉ - Luận Văn A-Z Mail: luanvanaz@gmail.399 DANH MỤC SƠ ðỒ, HÌNH VẼ Tên sơ ñồ, hình vẽ Trang Sơ ñồ 3.1: Khung lý thuyết nghiên cứu về ñịnh giá nhà ở TMXDM 59 Sơ ñồ 3.2: Khung nghiên cứu về ñịnh giá nhà ở TMXDM nhằm hoàn thiện công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở 60 Sơ ñồ 3.3: Quy trình nghiên cứu 61 Sơ ñồ 3.4: Mô hình các nhân tố ảnh hưởng ñến giá nhà ở thương mại xây dựng 19 mới Sơ ñồ 4.1: Cơ cấu tổ chức của hội ñồng xác ñịnh giá tổng quát 84 Sơ ñồ 4.2: Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở theo nhóm quy trình 1 87 Sơ ñồ 4.3: Quy trình xác ñịnh giá tại thời ñiểm DN ñược phép bán nhà ở 88 TMXDM Sơ ñồ 4.4: Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở theo nhóm quy trình 1 92 Sơ ñồ 4.5: Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở theo nhóm quy trình 3 94 Sơ ñồ 4.6: Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở theo nhóm quy trình 4 96 Sơ ñồ 5.1: Danh mục cấu trúc hệ thống 134 Sơ ñồ 5.2: Mô hình tổ chức Phòng xác ñịnh giá 138 Sơ ñồ 5.3: Quy trình ñịnh giá nhà ở TMXDM ñề xuất cho các DNðTXD&KD 140 nhà ở Hình 5.1: Biểu ñồ tần số phần dư chuẩn hóa 128 Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận viii án tiến sỉ - Luận Văn A-Z Mail: luanvanaz@gmail.

Tính cấp thiết của ñề tài Ngày nay khi nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, chúng ta buộc phải chấp nhận sự chi phối của các quy luật kinh tế khách quan như: quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh và quy luật giá trị. Trong ñó, quy luật giá trị phản ánh bên trong doanh nghiệp, có tính chất quyết ñịnh ñến phương hướng sản xuất và trao ñổi trên thị trường. Quy luật giá trị ñã ñặt tất cả các doanh nghiệp với các mức hao phí lao ñộng cá biệt khác nhau lên cùng một mặt bằng trao ñổi, thông qua giá cả của thị trường. Chỉ những doanh nghiệp nào có hao phí lao ñộng cá biệt của mình trên một ñơn vị sản phẩm hàng hoá bằng hoặc thấp hơn giá trị lao ñộng xã hội cần thiết trung bình thì doanh nghiệp ñó mới có thể tồn tại và có lợi nhuận.

Ngược lại, doanh nghiệp sẽ bị lỗ. Các doanh nghiệp hoạt ñộng trong lĩnh vực ñầu tư và kinh doanh nhà ở cũng không nằm ngoài quy luật chung ñó. Với những ñặc ñiểm riêng biệt của mình, nhà ở là một sản phẩm ñặc thù và ñược ñịnh giá dựa trên các phương pháp và nguyên tắc riêng ñối với sản phẩm này. Trên thế giới, các phương pháp mới nhất ñể ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới thường dựa vào các hàm hồi quy trong ñó các thuộc tính của nhà ở thương mại xây dựng mới như vị trí, diện tích, chiều cao, số tầng nhà, v.v… ñược sử dụng như các biến số ñộc lập và giá nhà là biến số phụ thuộc; trong khi ñó, hiện nay việc ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại Việt Nam chủ yếu dựa trên các chỉ dẫn mang tính hành chính.

Giá cả thị trường ñất ñai, nhà cửa và giá quy ñịnh chính thức thường sai lệch nhau rất nhiều dẫn ñến các bất cập trong công tác ñền bù GPMB, tạo cơ hội cho tham nhũng cũng như cản trở việc hình thành một thị trường bất ñộng sản lành mạnh. Trong khi ñó mảng thị trường nhà ở xây mới do các doanh nghiệp ñầu tư và kinh doanh cung cấp ñã ñược hình thành và và phát triển rộng rãi.