Luận án: Phát triển thị trường nhà ở trên địa bàn Hà Nội đến năm 2030

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI Nguyễn Ngọc Tiệp PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2030 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ HÀ NỘI - 2019 luan an VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI Nguyễn Ngọc Tiệp PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2030 Chuyên ngành Quản lý kinh tế Mã số 9.10 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: 1. Nguyễn Đình Dƣơng 2. TS Bùi Văn Huyền HÀ NỘI - 2019 ii luan an LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu nêu trong luận án là trung thực. Những kết luận khoa học của luận án chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác.

Tác giả luận án Nguyễn Ngọc Tiệp iii luan an MỤC LỤC DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT. iv DANH MỤC CÁC BẢNG. v DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ. vi MỞ ĐẦU.

Tính cấp thiết của đề tài. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của luận án. Đối tƣợng nghiên cứu.

Phạm vi nghiên cứu. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu của luận án. Xây dựng khung phân tích. Phƣơng pháp nghiên cứu.

Đóng góp mới về khoa học của luận án. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận án. Cơ cấu của luận án. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU.

TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU. Tổng quan nghiên cứu thị trƣờng nhà ở quốc tế và Việt Nam. Tổng quan về nghiên cứu về thị trƣờng bất động sản và nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội. KHOẢNG TRỐNG NGHIÊN CỨU ĐẶT RA.

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG. Khái niệm và phân loại nhà ở, thị trƣờng nhà ở. CÁC YẾU TỐ CẤU THÀNH VÀ ẢNH HƢỞNG ĐẾN SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở.

Cầu thị trƣờng nhà ở. Cung thị trƣờng. Giá cả nhà ở trên thị trƣờng. Hệ thống các tổ chức trung gian.

Vấn đề thông tin thị trƣờng. NỘI DUNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở. Ban hành các văn bản chính sách, pháp luật. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch.

Các công cụ kinh tế - tài chính, thuế suất. Tổ chức thực hiện. BÀI HỌC KINH NGHIỆM VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở 68 2. Kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới.

Kinh nghiệm của Thành phố Hồ Chí Minh. Bài học kinh nghiệm rút ra. THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI. KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI.

Tình hình kinh tế. Tình hình văn hóa - xã hội. Tình hình phát triển đô thị. THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI.

Cầu thị trƣờng. Cung thị trƣờng. Giá cả hàng hóa trên thị trƣờng. Hệ thống các tổ chức trung gian.

Vấn đề thông tin thị trƣờng. CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI. Ban hành các văn bản, chính sách pháp luật. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch.

Công cụ kinh tế - tài chính, thuế suất. Công tác tổ chức thực hiện. 108 ii luan an 3. ĐÁNH GIÁ CHUNG.

Những kết quả đạt đƣợc. Tồn tại, hạn chế và nguyên nhân. Kết luận chung. MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2030.

TRIỂN VỌNG PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI THẾ GIỚI VÀ TRONG NƢỚC ĐẾN 2030. Tình hình quốc tế. Tình hình trong nƣớc. DỰ BÁO NHU CẦU VÀ SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở.

Đô thị Hà Nội 2030 và tầm nhìn 2050. Dự báo nhu cầu thị trƣờng nhà ở. Định hƣớng phát triển thị trƣờng nhà ở giá trung bình và thấp. GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2030.

Phân tích SWOT về thị trƣờng nhà ở trên địa bàn Hà Nội. Giải pháp về cơ chế, chính sách. Giải pháp đảm bảo về cung – cầu trên thị trƣờng. Giải pháp về tăng cƣờng công tác quản lý nhà nƣớc.

Giải pháp về thông tin phục vụ thị trƣờng. 147 KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ. 150 DANH MỤC CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ. i DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.

iii PHỤ LỤC. i iii luan an DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT BQL: Ban quản lý BĐS: Bất động sản CBCNV: Cán bộ công nhân viên CCVC: Công chức, viên chức CLB: Câu lạc bộ CPF: Quỹ dự phòng Trung ƣơng (Central Provident Fund) DA: Dự án DN: Doanh nghiệp GNP: Tổng sản phẩm quốc gia (Gross National Product) HDB: Cơ quan phát triển nhà ở (Housing and Development Board) HĐH: Hiện đại hóa KCN: Khu công nghiệp KH: Kế hoạch KNHC: Công ty Nhà ở Hàn Quốc (Korea National Housing Corporation) KTX: Ký túc xá KTXH: Kinh tế xã hội KTS: Kiến trúc sƣ NĐ: Nhà đất NO: Nhà ở NOTM: Nhà ở thƣơng mại NOXH: Nhà ở xã hội QH: Quy hoạch TT: Thị trƣờng TTg: Thủ tƣớng TW: Trung ƣơng UBND: Ủy ban nhân dân iv luan an DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 2. Phân tích khả năng thanh toán cho nhà ở tại Việt Nam 36 Bảng 2. Nhu cầu về diện tích căn hộ theo giai đoạn cuộc đời.

Mức giá có khả năng thanh toán theo giai đoạn cuộc đời. Cầu về NOXH của nhóm cán bộ công chức hƣởng lƣơng ngân sách trên địa bàn Hà Nội. Diện tích sàn xây dựng mới hoàn thành tại Hà Nội năm 2018. Giá bán căn hộ tại một số dự án trên địa bàn Hà Nội.

Diễn biến giá cát xây dựng ở Hà Nội. Dự báo dân số Thủ đô Hà Nội. Tổng diện tích nhà ở cần tăng thêm theo giai đoạn. Diện tích nhà ở tăng thêm.

132 v luan an DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Trang Biểu đồ 2. Đƣờng cầu bất động sản. Tăng trƣởng GRDP giai đoạn 2012-2018. Cơ cấu kinh tế của Hà Nội năm 2018.

Cầu về NOXH tại một số địa phƣơng đến năm 2020. Những lý do ngƣời dân quan tâm khi có nhu cầu mua NOXH. Mức giá phù hợp với khả năng thanh toán khi mua NOXH. Diễn biến giá thép xây dựng ở Hà Nội.

Diện tích nhà ở xây mới Hà Nội giai đoạn 2011 - 2018. Diện tích bình quân về nhà ở trên đầu ngƣời tại Hà Nội. Diễn biến dân số Hà Nội giai đoạn 1995 - 2050. Tổng diện tích nhà ở theo các giai đoạn tại Hà Nội.

131 vi luan an DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Trang Hình 1. Khung phân tích của Luận án. Mô hình nhà ở “half-half” tại Chi-lê. Mô hình kênh dẫn giữa thị trƣờng BĐS và thị trƣờng tài chính.

Tháp nhu cầu của Maslow. Tổ chức bộ máy quản lý nhà nƣớc về nhà ở. Mô hình nhà ở xã hội tại một số thành phố của Pháp. Bộ máy quản lý nhà nƣớc về hoạt động thanh tra, kiểm tra của thành phố Hà Nội đối với lĩnh vực xây dựng của thị trƣờng nhà ở.

111 vii luan an MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu và cần thiết của con ngƣời ở bất kỳ giai đoạn nào từ trong lịch sử cho đến hiện đại. Tháp nhu cầu của Maslow đã xác định nhu cầu về nhà ở nằm trong tầng thứ nhất của tháp, để khẳng định đây là một trong những nhu cầu thiết yếu, phải đƣợc đảm bảo cho mỗi con ngƣời. Việc thỏa mãn nhu cầu nhà ở của con ngƣời đƣợc đáp ứng bằng nhiều hình thức khác nhau trong đó có việc tự xây dựng nhà để ở hay thông qua việc mua bán trong nền sản xuất hàng hóa trên thị trƣờng hiện nay.

Cùng với quá trình 30 năm đổi mới ở Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng, thị trƣờng nhà ở đã từng bƣớc hình thành và phát triển với tốc độ nhanh, đã góp phần nhanh chóng đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhân dân, đóng góp không nhỏ vào tăng trƣởng kinh tế đất nƣớc và Thành phố, ngày càng trở thành một trong những bộ phận trọng yếu của nền kinh tế. Thị trƣờng bất động sản mới hình thành nên phát triển còn thiếu ổn định, tiềm ẩn nhiều rủi ro; tình trạng phát triển bất động sản tự phát, theo phong trào còn phổ biến khi thì phát triển "nóng", có thời điểm xảy ra tình trạng "đóng băng" ít có giao dịch. Cơ cấu hàng hóa nhà ở trên thị trƣờng chƣa đáp ứng nhu cầu của xã hội. Số lƣợng và cơ cấu nhà ở còn hạn chế, chƣa có nhiều mô hình nhà ở phù hợp với nhu cầu sống” của dân cƣ trong quá trình hiện đại hóa (HĐH), đô thị hóa (ĐTH) và hội nhập.

Thị trƣờng (TT) dƣ thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, nhƣng lại thiếu sản phẩm nhà ở giá trung bình và thấp thích ứng với nhu cầu của đại bộ phận dân cƣ đô thị, dẫn đến lệch pha cung - cầu thị trƣờng. Quá trình hình thành của thị trƣờng nhà ở (NO) còn gây bất cập trong công tác quản lý và phát triển đô thị, tạo lập không gian văn minh hiện đại (trƣờng hợp thành phố Hà Nội). Hoạt động giao dịch, mua bán trên thị trƣờng có những bất cập về thông tin, chất lƣợng, dịch vụ hỗ trợ, phƣơng thức thanh toán. nên phát triển có nhiều yếu tố 1 luan an tự phát, sai lệch, bất cập của cơ chế thị trƣờng.

Thị trƣờng bất động sản (BĐS) phát triển chƣa có sự kiểm soát có hiệu quả từ phía các cơ quan nhà nƣớc, nhất là tại các cơ quan quản lý nhà nƣớc tại địa phƣơng… Tại các thành phố lớn nhƣ Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, tốc độ đô thị hoá nhanh, tỷ lệ dân cƣ đô thị cao nhƣng dân cƣ nông thôn vẫn chiếm tƣơng đối; tốc độ gia tăng dân số cơ học vào khu vực đô thị Hà Nội ngày càng lớn, trong đó tỷ lệ dân nhập cƣ có thu nhập trung bình vẫn chiếm đa số (tỷ lệ ngƣời di cƣ ở độ tuổi dƣới 30 ở Hà Nội là 68,7%1) đặt ra nhu cầu nhà ở tăng nhanh cả về số lƣợng và chất lƣợng, gây sức ép lên thị trƣờng nhà ở, đặc biệt nhà ở giá trung bình và thấp.