Luận án thị trường quyền sử dụng đất ở CHDCND Lào - Phân tích, dự báo và giải pháp phát triển

MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU 1 Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 6 1. Các công trình nghiên cứu ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào 6 1. Những công trình nghiên cứu của tác giả nước ngoài liên quan đến thị trường quyền sử dụng đất 9 1. Những vấn đề được tiếp tục nghiên cứu trong luận án 22 Chương 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 24 2.

Khái quát về thị trường quyền sử dụng đất 24 2. Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường quyền sử dụng đất 52 2. Kinh nghiệm phát triển thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam và Trung Quốc - bài học đối với Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào 56 Chương 3: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO 68 3. Quá trình hình thành thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào 68 3.

Thực trạng cung, cầu và sự hình thành giá cả thị trường quyền sử dụng đât ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào 76 3. Thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào 93 3. Những vấn đề đặt ra đối với thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào 105 Chương 4: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO GIAI ĐOẠN TỚI NĂM 2025 VÀ TẦM NHÌN 2030 116 4. Dự báo xu hướng phát triển và quan điểm về phát triển thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào giai đoạn tới năm 2025 và tầm nhìn 2030 116 4.

Giải pháp phát triển thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào giai đoạn tới năm 2025 tầm nhìn 2030 125 KẾT LUẬN 149 DANH MỤC CÔNG TRÌNH TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN 151 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 152 PHỤ LỤC 163 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản CHDCND : Cộng hòa Dân chủ Nhân dân CHXHCN : Cộng hòa xã hội chủ nghĩa CNH, HĐH : Công nghiệp hóa, hiện đại hóa CNXH : Chủ nghĩa xã hội ĐTH : Đô thị hóa KT-XH : Kinh tế - xã hội KTTT : Kinh tế thị trường NDCM : Nhân dân Cách mạng NN : Nông nghiệp Nxb : Nhà xuất bản QLNN : Quản lý nhà nước QSDĐ : Quyền sử dụng đất SHTD : Sở hữu toàn dân TTQSDĐ : Thị trường quyền sử dụng đất XHCN : Xã hội chủ nghĩa DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, HÌNH Trang Bảng 3.1: Tỷ lệ tăng trưởng của GDP giai đoạn (2010-2015) 68 Bảng 3.2: Tổng sản phẩm quốc nội bình quân đâu người 69 Bảng 3.3: Cơ cấu kinh tế năm 2011-2015 69 Bảng 3.4: Mức giá tô nhượng đất vì mục đích nông nghiệp 85 Bảng 3.5: Mức giá tô nhượng đất vì mục đích trồng cây 85 Bảng 3.6: Các đặc khu kinh tế được quy hoạch 97 Biểu đồ 3.1: Thực trạng công tác lập hồ sơ địa chính toàn quốc năm 2015-2016 80 Biểu đồ 3.2: Thực trạng thế chấp/bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào, năm 2014 92 Hình 2.1: Cung về đất đai 37 Hình 2.2: Cung quyền sử dụng đất với tư cách là hàng hóa 37 Hình 2.3: Cầu về quyền sử dụng đất 38 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tặng vật của tự nhiên cho con người, là tài sản quan trọng của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện rất cần thiết để con người tồn tại và tái sản xuất các thế hệ kế tiếp nhau của loài người, là điều kiện của lao động; đất đai kết hợp với lao động là nguồn gốc sinh ra mọi của cải vật chất. William Petty đã từng nói: “Lao động là cha, còn đất là mẹ của mọi của cải vật chất”. Tuy nhiên, để phát huy tốt vai trò của mình, đất đai, một mặt phải được đánh giá một cách đầy đủ về tiềm năng lợi thế, mặt khác, đất đai phải được chuyển hóa thành hàng hóa.

Một trong những điều kiện để giao dịch đất đai với tư cách hàng hóa là phải có được môi trường pháp lý và kinh tế cho sự hình thành thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất (TTQSDĐ). Cộng hòa Dân chủ Nhân dân (CHDCND) Lào là một trong các quốc gia đang trong quá trình chuyển đổi từ cơ chế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường. Vì vậy, các loại thị trường đã và đang từng bước được hình thành và phát huy tác dụng, trong đó có TTQSDĐ. Việc xác lập quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã tạo điều kiện để người nông dân quay về với đất đai, yên tâm đầu tư khai thác đất đai, từng bước gắn khai thác với bảo vệ và nâng cao chất lượng đất đai, tạo nên những thành tựu của sản xuất nông nghiệp.

Đặc biệt, QSĐĐ được xác lập đã cho phép hình thành TTQSDĐ đối với các hoạt động phi nông nghiệp, tạo điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, xây dựng các cơ sở hạ tầng, từng bước hình thành thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trong quá trình chuyển đổi đó TTQSDĐ biến động phức tạp, chưa phù hợp với quá trình chuyển đổi nền kinh tế sang kinh tế thị trường, gần đây còn có những biểu hiện vượt khỏi tầm kiểm soát của Nhà nước. Đặc biệt, các hoạt động của TTQSDĐ ở Lào còn chủ yếu diễn ra trên thị trường ngầm, cản trở hoạt động kiểm soát của Nhà nước về thuế giao dịch đất khiến thất thu ngân sách nhà nước. 2 Những phân tích trên cho thấy, việc nghiên cứu TTQSDĐ ở CHDCND Lào hiện nay vừa có ý nghĩa lý luận và thực tiễn, vừa mang tính thời sự cấp bách, nhằm góp phần tìm ra bước đi, giải pháp phù hợp cho việc phát triển và hoàn thiện loại thị trường đặc biệt này.

Với ý nghĩa đó, đề tài “Thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào” được chọn làm đối tượng nghiên cứu trong luận án tiến sĩ. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 2. Mục đích nghiên cứu Trên cơ sở làm rõ những vấn đề lý luận về TTQSDĐ, luận án phân tích đánh giá thực trạng TTQSDĐ ở CHDCND Lào nhằm đề xuất quan điểm và giải pháp thúc đẩy phát triển lành mạnh và hiệu quả TTQSDĐ ở CHDCND Lào tới năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2030. Nhiệm vụ nghiên cứu - Làm rõ những vấn đề lý luận về TTQSDĐ và vai trò của nó trong nền kinh tế thị trường.

- Nghiên cứu kinh nghiệm phát triển TTQSDĐ của Việt Nam và Trung Quốc từ đó rút ra bài học cho CHDCND Lào. - Phân tích đánh giá thực trạng TTQSDĐ ở CHDCND Lào, chỉ ra những vấn đề đặt ra và nguyên nhân, tạo tiền đề cho việc đề xuất quan điểm và giải pháp tương ứng. - Đề xuất những quan điểm và giải pháp nhằm phát triển TTQSDĐ ở CHDCND Lào giai đoạn đến năm 2025 và tầm nhìn đến 2030. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.

Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận án được xác định là thị trường quyền sử dụng đất, nơi hàng hóa được mua bán là quyền sử dụng đất. Phạm vi nghiên cứu - Về không gian nghiên cứu: Luận án nghiên cứu ở nước CHDCND Lào. 3 - Về thời gian nghiên cứu: Các khảo sát đều được bắt đầu từ năm 1995 (thời điểm mà Nghị định số 42/TTg, ngày 11/3/1994 về thí điểm cấp giấy chứng nhạn quyền sử dụng đất được triển khai) đến 2015. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu 4.

Cơ sở lý luận - Cơ sở lý luận của luận án là lý luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, các quan điểm, đường lối chính sách của Đảng Nhân dân Cách mạng Lào, pháp luật của Nhà nước CHDCND Lào về vấn đề quan hệ đất đai, TTQSDĐ; nghiên cứu tham khảo tư tưởng Hồ Chí Minh, đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước Việt Nam về vấn đề đất đai và TTQSDĐ, đồng thời sử dụng chọn lọc các kết quả nghiên cứu trong một số công trình của các tác giả trong và ngoài nước có liên quan đến luận án. - Cơ sở thực tiễn của luận án dựa trên kết quả nghiên cứu về TTQSDĐ ở Việt Nam và Trung Quốc rút ra một số kinh nghiệm cho việc phát triển TTQSDĐ ở CHDCND Lào. Phương pháp nghiên cứu Luận án dựa trên phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin như phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, đặc biệt là phương pháp trừu tượng hóa khoa học. Đồng thời có sử dụng các phương pháp như: phương pháp lôgic với lịch sử, phương pháp khảo sát, phương pháp tổng kết kinh nghiệm, phương pháp phân tích và tổng hợp, phương pháp hệ thống hóa, so sánh, phương pháp thống kê, sử dụng số liệu thống kê để làm rõ đối tượng nghiên cứu.

Các phương pháp sử dụng cụ thể như sau: - Phương pháp phân tích hệ thống được sử dụng trong việc phân tích hệ thống lý luận về TTQSDĐ và phân tích quá trình hình thành và phát triển của TTQSDĐ ở CHDCND Lào, một cách đồng bộ, gắn với từng quá trình lịch sử và hoàn cảnh lịch sử cụ thể của đất nước. - Phương pháp trừu tượng hóa khoa học được sử dụng để khái quát những đặc điểm của TTQSDĐ ở CHDCND Lào, những nguyên nhân cơ bản 4 của hạn chế của quá trình phát triển của TTQSDĐ, những đề xuất về quan điểm phát triển TTQSDĐ ở CHDCND Lào. - Phương pháp thu thập thông tin: nhằm phục vụ cho việc chứng minh cho các luận điểm, các lập luận và nhận định đánh giá về thực trạng TTQSDĐ ở CHDCND Lào, luận án sử dụng phương pháp thu thập thông tin trực tiếp và gián tiếp các số liệu, các đánh giá nhận xét trong báo cáo tổng kết hàng năm, các tài liệu hội thảo, các sách, tạp chí,. - Phương pháp phân tích, tổng hợp: trên cơ sở phân tích những nội dung cơ bản về TTQSDĐ, luận án đã sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp để đưa ra những đánh giá chung mang tính khái quát về thực trạng TTQSDĐ ở CHDCND Lào.

Thực trạng này đặt trong bối cảnh chung của cả nước. - Phương pháp so sánh: Luận án tiến hành nghiên cứu một vấn đề chuyên sâu về TTQSDĐ dưới góc độ kinh tế chính trị.