Luận án nghiên cứu thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội đến năm 2030 - Trường Đại học

MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU 1 Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VỀ THỊ TRƯỜNG 7 NHÀ ĐẤT 1. Tài liệu chuyên khảo và tham khảo 7 1. Tạp chí khoa học 16 1. Đánh giá về ý nghĩa và giá trị của các tài liệu tham khảo 20 Chương 2: LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT 23 2.

Khái niệm, đặc điểm và vai trò của thị trường nhà đất 23 2. Các yếu tố cấu thành và ảnh hưởng tới thị trường nhà đất 28 2. Kinh nghiệm quốc tế và trong nước về phát triển thị trường nhà đất và 65 bài học cho Thủ đô Hà Nội Chương 3: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 78 3. Quá trình hình thành và phát triển thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội 78 3.

Thực trạng các nhân tố cấu thành thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội 81 3. Đánh giá chung về sự phát triển thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội 107 Chương 4: QUAN ĐIỂM, PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT 117 TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2030 4. Quan điểm, phương hướng, mục tiêu phát triển thị trường nhà đất trên 117 địa bàn Hà Nội đến năm 2030 4. Các giải pháp phát triển thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội 127 KẾT LUẬN 148 DANH MỤC CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ LIÊN 149 QUAN ĐẾN LUẬN ÁN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 150 PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 3.1: Thu nhập bình quân 1 người/tháng chia theo 5 nhóm thu nhập 93 Bảng 4.1: Dự báo nhu cầu nhà đất khu vực đô thị của Việt Nam đến 126 năm 2020 DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Trang Biểu đồ 3.1: Nguồn cung căn hộ theo quận 83 Biểu đồ 3.2: Nguồn cung chào bán căn hộ-hoàn thiện tại TTNĐ Hà Nội 84 Biểu đồ 3.3: Nguồn cung theo quận và giá chào bán thứ cấp biệt thự 99 trên thị trường nhà đất địa bàn Hà Nội DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Hình 2.1: Cung về đất 44 Hình 2.2: Quan hệ giữa quy mô gia đình và cầu về đất 50 Hình 2.3: Mức thu nhập với tổng cầu nhà đất 51 Hình 2.4: Quan hệ giá và lượng cầu 52 Hình 2.5: Quan hệ cung - cầu 55 Hình 2.6: Mức độ thay đổi của cung ngắn hạn và dài hạn 56 Hình 2.7: Cầu thay đổi trong ngắn hạn và dài hạn 57 1 MỞ ĐẦU 1.

Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Qua hơn 20 năm đổi mới và phát triển, nước ta đã thành công trong việc chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hoá, tập trung, bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng ã hội chủ nghĩa. Trong đó phải kể đến sự hình thành phát triển đồng bộ các loại thị trường; thị trường tư liệu sản xuất, thị trường tư liệu sinh hoạt thị trường tiền tệ, thị trường chứng khoán và thị trường nhà đất… Để phát huy mọi nguồn lực, phát triển kinh tế thị trường, việc phát triển TTNĐ có vai trò rất quan trọng. TTNĐ bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất. Để TTNĐ phát triển cần đảm bảo quyền sử dụng đất thành hàng hoá một cách thuận lợi, làm cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn quan trọng phục vụ đắc lực cho công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.

Nhận thức được vấn đề này, ngay từ khi TTNĐ bắt đầu khởi sắc, văn kiện Đại hội IX (năm 2001) của Đảng ta đã nêu rõ "Hình thành và phát triển TTNĐ, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, từng bước mở TTNĐ cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư", trên tinh thần ấy Chính phủ đã ban hành những chính sách, biện pháp thúc đẩy phát triển TTNĐ. Điển hình là về phía cung, chủ yếu ở các đô thị lớn nhiều chương trình, dự án phát triển nhà ở cho nhân dân được triển khai. Nhiều chính sách hỗ trợ doanh nghiệp kinh doanh nhà đất được thực hiện: Cho doanh nghiệp vay vốn, miễn giảm thuế doanh nghiệp và thuế giá trị gia tăng cho doanh nghiệp phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp, hỗ trợ 03 tháng mặt bằng, ban hành khung giá đất phù hợp… Về phía cầu cho phép áp dụng nhiều hình thức thanh toán linh hoạt, sử dụng đa dạng các hình thức như: cho thuê, thuê mua, bán trả góp… Đồng thời nhiều cơ chế chính sách quản lý của Nhà nước đối với TTNĐ được ban hành đảm bảo TTNĐ hoạt động lành mạnh. Kết quả của những biện pháp chủ động tích cực trên đã góp phần hoàn thiện và phát triển TTNĐ, từng bước đáp ứng yêu cầu nhà ở cho ã hội.

Trên khắp các tỉnh thành của cả nước hoạt động TTNĐ đang dần đi vào ổn định, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho nhân dân. Đặc biệt tại các thành phố lớn, do tốc độ đô thị hoá nhanh, quá trình di dân cơ học từ nông thôn vào thành thị cũng không 2 ngừng tăng, đồng thời thu nhập và mức sống người dân tăng cao cùng với quá trình phát triển kinh tế đặt ra nhu cầu nhà ở tăng nhanh cả về số lượng và chất lượng, đang gây sức ép lên TTNĐ. Mặc dù Chính phủ có rất nhiều cố gắng, nỗ lực và nhiều phương pháp để bình ổn TTNĐ, song trên thực tế nảy sinh nhiều diễn biến phức tạp, phát sinh nhiều vấn đề gây bức úc trong ã hội; BĐS nói chung mà đặc biệt là nhà - đất, chưa được khai thác, sử dụng hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát. Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến nhà đất đang gây bất bình trong ã hội, làm giảm lòng tin của nhân dân.

TTNĐ phát triển còn tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch "ngầm" vẫn chiếm tỷ lệ lớn. Cung cầu về nhà đất bị mất cân đối, đặc biệt là nhà ở của nhân dân chưa đáp ứng yêu cầu thực tế. Sau khi mở rộng địa giới hành chính của Hà Nội, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá nhà đất làm cho thị trường "nóng, lạnh" thất thường, nhiều cơn sốt giá nhà đất đã ảy ra. Do môi trường pháp lý chưa hoàn thiện, thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận; các thủ tục trong giao dịch còn phức tạp, chi phí giao dịch cao, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch không được đảm bảo, còn hiện tượng lừa đảo trong kinh doanh nhà đất và dịch vụ môi giới nhà đất.

Do vậy, đây là loại thị trường mới cần phải được đầu tư nghiên cứu hệ thống, bài bản. Ở nước ta, do mục tiêu phát triển nền KTTT định hướng ã hội chủ nghĩa nên việc điều tiết TTNĐ cũng là một trọng tâm trong việc điều tiết thị trường của Nhà nước. Chúng ta đang phát triển nền kinh tế mở cửa và hội nhập nên tình hình hoạt động của TTNĐ không chỉ liên quan đến các hoạt động kinh doanh quốc tế, mà nó còn liên quan đến chủ quyền quốc gia và an ninh quốc phòng. Trong thời gian ngắn hạn thì điều tiết TTNĐ vừa là cơ sở lại vừa là nội dung trọng yếu của việc điều tiết nền KTTT trước những biến động bất thường như lạm phát, khủng hoảng, suy thoái.

Do đó có thể nói, điều tiết TTNĐ là một công cụ của điều tiết vĩ mô không chỉ trong những hoạt động kinh tế, mà còn cả những vấn đề chính trị. Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị - kinh tế - văn hoá của cả nước, hoạt động TTNĐ ngoài những đặc điểm chung còn có những đặc thù so với các tỉnh thành phố khác trong cả nước. Phát triển lành mạnh TTNĐ sẽ ảnh hưởng tích cực đến các thị trường khác và góp phần ổn định ã hội. 3 Vì vậy, việc nghiên cứu TTNĐ ở Hà Nội cùng với những nhân tố ảnh hưởng, quy định u hướng phát triển của thị trường là vấn đề cấp thiết cả về mặt phương diện lý luận lẫn thực tiễn.

Với ý nghĩa đó vấn đề "Thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội" được chọn làm đề tài luận án Tiến sĩ kinh tế - chuyên ngành Kinh tế chính trị. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án 2. Mục đích nghiên cứu Trên cơ sở làm rõ những vấn đề lý luận về TTNĐ, luận án phân tích đánh giá thực trạng TTNĐ trên địa bàn Hà Nội nhằm đề xuất quan điểm và giải pháp thúc đẩy phát triển lành mạnh và hiệu quả TTNĐ Hà Nội trong giai đoạn tới năm 2030. Nhiệm vụ nghiên cứu - Làm rõ những vấn đề lý luận về TTNĐ làm cơ sở lý luận cho nghiên cứu đánh giá về TTNĐ trên địa bàn Hà Nội.

- Nghiên cứu kinh nghiệm phát triển TTNĐ của một số thành phố trên thế giới và một số địa phương trong nước, từ đó rút ra bài học cho Hà Nội về TTNĐ. - Nghiên cứu đánh giá thực trạng TTNĐ trên địa bàn Hà Nội thời gian qua, làm rõ những thành tựu, hạn chế chủ yếu và nguyên nhân. - Trên cơ sở những mục tiêu và định hướng phát triển TTNĐ trên địa bàn Hà Nội, luận án đề xuất một số nhóm giải pháp chủ yếu để đạt được mục tiêu, định hướng đó trong thời gian đến năm 2030. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.

Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận án là TTNĐ. Trong đó nhà đất được hiểu là nhà và diện tích đất gắn liền với nhà được ây dựng trên đó. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi nghiên cứu của luận án về không gian là địa bàn thành phố Hà Nội. Thị trường nhà đất hoạt động trên phạm vi không gian rộng lớn, do đó có thể nghiên cứu trong những phạm vi khác nhau về không gian lãnh thổ.

Khái niệm địa bàn ở trong luận án được hiểu là không gian lãnh thổ được ác định theo địa giới hành chính, từ đó khái niệm địa bàn Hà Nội được dùng để phản ánh toàn bộ không gian lãnh thổ trong địa giới hành chính của thành phố Hà Nội. 4 - Phạm vi nghiên cứu của luận án về thời gian: luận án chủ yếu tiếp cận vấn đề trong giai đoạn từ năm 2005 đến nay, trên cơ sở có tham chiếu với giai đoạn trước và những mô hình kinh nghiệm của một số nước, một số thành phố trên thế giới và các thành phố khác của Việt Nam. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu của luận án 4.