Giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản tại việt nam trường hợp mộ

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI VŨ ĐỨC TOÀN PHAT TRIEN THI TRUONG BAT DONG SAN TAI VIET NAM: TRUONG HOP MOT SO THANH PHO LON Chuyên ngành : Quản lý Kinh tế Mãsố :62340410 LUAN AN TIEN Si KINH TE NGUOI HUONG DAN KHOA HOC: 1. Tô Thị Ánh Dương 2. Bùi Quang Tuấn Hà Nội - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu nêu trong luận án là trung thực. Những kết luận khoa học của luận án chưa từng được công bố trong bat kỳ công trình nào khác.

Tác giả luận án ii MUC LUC PNY ers th nh. nh 1 CHUONG 1: TONG QUAN CAC CONG TRINH NGHIEN CUU TRONG VA NGOAI NUGC VE PHÁT TRIÊN THỊ TRƯỜNG BÁT ĐỘNG SẢN. Công trình nghiên cứu của nước ngoài về phát triển thị trường BĐS. Công trình nghiên cứu của Việt Nam về phát triển thị trường BĐS.

Khoảng trồng nghiên cứu có thể bổ sưng và phát triển.--------:--- 22 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM QUOC TE VE PHAT TRIÊN THỊ TRƯỜNG BÁT ĐỘNG SẢN. Khái niệm về BĐS và những vấn đề liên IWMTÍLiccsnieiieiDBdibliliibspiciigtiE0N800213g666 24 2. Khái niệm và các vấn đề liên 0A thị HD BĐS tuiatiiugiavgitdtgtig8446088,4864 31 2. Phat trién thi true6ng BDS.

Kinh nghiệm của các nước trên thé giới về phát triển thị trường BĐS. 49 CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG PHÁT TRIÊN THỊ TRƯỜNG BAT ĐỘNG SAN NIẾT NT NT onxoyecveogborordtrtteaS9NG. Chính sách phát triển thị tôn BS WIBLTNHHE:sscosasgrniaibisoiesitii140831000260g36 59 3. Thuc trang phat trién thi (WANS BDS' Viet NGM oo s.

Danh gia su phat triển của thị trường BĐS tại Việt Nam. ---««-« 89 CHUONG 4: QUAN DIEM VA GIAI PHAP THUC DAY THI TRUONG BAT DONG SAN VIET NAM PHAT TRIEN. Bối cảnh QUOC 16 VE TONG NUCC. Quan điểm phát triển thị trường BĐS Việt Nam ồn định và bên vững ¡27127130 4.

Giải pháp phát triển ổn định và bền vững thị trường BĐS Việt Nam. IST TỆEJTNTSTU AI s. 152 PHU LUC cesesccscscccssssssssssscssssesssssssssssssessssscescesssssusessessessesersssssnsesssssseesessssnssesssssseeeee 162 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT AEC Cộng đồng kinh tế ASEAN ASXH An sinh xã hội ASEAN Hiệp hội các quốc gia Đông Nam Á BĐS Bất động sản BĐKH Biến đồi khí hậu CBRE Commercial Real Estate Services (Dich vu bat động sản thương mai) cP Chinh phu CPI Chỉ số giá tiêu dùng DTH D6 thi hoa EVFTA Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - EU QD Quyét dinh QSDD Quyén su dung dat GDP Tổng sản phẩm quốc nội HDH Hiện đại hoá HNKTQT Hội nhập kinh tế quốc tế KCN Khu công nghiệp TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TCTD FDI Tổ chức tín dụng Đầu tư trực tiếp nước ngoài ND Nghị định NHNN Ngân hàng Nhà nước Việt Nam UBND Ủy ban Nhân dân UNWTO Tổ chức Du lịch Thế giới VLXD TT BĐS TPP VID Group VNAT Vật liệu xây dựng Thị trường bắt động sản Hiệp định đối tác xuyên Thái Bình Dương Tập đoàn Đầu tư Phát triển Việt Nam Tổng Cục Du lịch Việt Nam DANH MỤC BẢNG, HỘP Danh mục bảng biểu Bảng 3.1: Các văn bản pháp luật liên quan đến thị trường BĐS giai đoạn 2013 — TỔ t0 RDIGGGNGIBGIIGRGRSIRHSRGIRHRGNRERGGGBRHQNRGIANRNAtNG 68 Bảng 3.2: Dư nợ vay và tỷ lệ nợ ùn.3: Hoạt động của thị trường nhà liền kề, biệt thự, nhà đất.1: Số lượng nhà ở hoàn thành trung bình hàng năm tại các nước giai Goan 2012 = 2025 ssscciseccssesscexszensssssveseosavsnsecsnsasecvececeasasruscsssessvevecessasaerouevenes 116 Bảng 4. Phân tích SWOT Thị trường BĐS du lịch và nghỉ dưỡng.

124 Danh mục hình vẽ Hình 3.1: Tỷ lệ giảm của giao dịch địa ốc thành công, 2003 — 2005 (%).2: Tín dụng cho vay BĐS giai đoạn 2006 — 2009 (tỷ đồng).3: Số lượng căn hộ tồn kho 2010 — 2013.4: Tình hình hoạt động căn hộ GE DAN cee eccceccecseceesseeseesesseesesseeseeneeees 86 Hình 3.5: Hoạt động của thị trường căn hộ cho thuê.6: Tình hình thị trường văn phòng tại Thành phố Hồ Chí Minh và Hà lÀ Ô lisngaug nung 06g6600000000966144000133448646006/61610441006105006040002800010000-4601/0602004056298906/00021616 88 Hình 3:7: Tình hình hogt d6rtig batt le s.1: Giá trị hàng hóa BĐS toàn cầu (nghìn tỷ USD) .2: Dự báo tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam 1995 — 2025 (%).3: Tăng trưởng tổng doanh thu từ khách du lịch (đvt: nghìn tỷ). 123 Danh mục hộp Hộp 3.1: Thị trường BĐS Việt Nam mang nặng yếu tố đầu cơ và tâm lý đám ONG sissies min aemine ae ae ee 77 Hộp 3.2: Tôn đọng BĐS lớn, lệch pha “cung — cầu” của TT BĐS.1: Dự báo những thay đổi của thị trường BĐS toàn cầu trong tương lai 118 MỞ ĐÀU 1. Tính cấp thiết của đề tài Thị trường bất động sản (BĐS) được cho là một trong những bộ phận quan trọng nhất của nền kinh tế rộng lớn (Reed, R. Thị trường BĐS là nơi lưu giữ một nguồn vốn lớn của nền kinh tế, thông thường tổng giá trị BĐS chiếm khoảng 40% của cải của một quốc gia (Vương Quân Hoàng và Nguyễn Hồng Sơn, 2008) và khoảng 1⁄3 tổng tài sản trên thế giới nằm trong BĐS nhà ở (Syz J.

Bản thân thị trường này lại có mối liên thông mật thiết với nhiều thị trường khác như thị trường tài chính, tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động. Do đó, sự phát triển mạnh hay yếu của thị trường bất động sản (TT BĐS) có ảnh hưởng rất lớn đến nhiều lĩnh vực, ngành nghề của nền kinh tế. Do những đặc trưng như sự khan hiểm về đất đai, tính không song trùng và sự bất đối xứng thông tin trên thị trường nên BĐS thường dễ trở thành đối tượng đề đầu cơ và “thối giá” lên cao dẫn đến hình thành hiện tượng bong bóng BĐS. Tầm quan trọng của TT BĐS là giữ vai trò vận hành trôi chảy và hiệu quả của nền kinh tế; là chỗ dựa vững chắc cho nên tài chính; là nơi tích lũy tài sản của người dân, của xã hội và đáp ứng một trong những nhu cầu bức thiết nhất của đời sống xã hội.

Thị trường BĐS là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trường. Thị trường này phát triển sẽ thúc đầy sự phát triển kinh tế — xã hội của đất nước và góp phần nâng cao đời sống dân cư. Trong ngành kinh doanh BĐS nói chung đòi hỏi tiền vốn lớn, đương nhiên sức hấp dẫn của thị trường cao. Thị trường này phát triển góp phần nâng cao năng lực kinh doanh, sự năng động của các chủ thể tham gia thị trường.

Hơn nữa, người quản lý thị trường thuộc các lĩnh vực có liên quan đến thị trường BĐS cũng phải không ngừng tự nâng cao trình độ của mình đề bắt kịp với sự phát triển của thị trường. Mặt khác, thị trường BĐS phát triển thì khả năng thu hút vốn đầu tư của các nhà kinh doanh trong nước và ngoài nước cũng như huy động vốn tích luỹ của các tầng lớp dân cư tăng lên, tạo điều kiện mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi mới công nghệ, nâng cao hiệu quả của đồng vốn. Tình trạng của thị trường BĐS phản ánh sức khỏe chung của cả nền kinh tế. Khi thị trường BĐS đình đốn thì nền kinh tế thường cũng rơi vảo trì trệ, suy thoái và thậm chí khủng hoảng.

Cuộc khủng hoảng địa ốc tại Mỹ sau đó lan ra thành khủng hoáng tài chính toàn cầu năm 2008 là một bằng chứng cho thấy vai trò quan trọng của thị trường BĐS. Phát triển thị trường BĐS ngày càng hiện đại là mục tiêu phấn đấu của nhiều quốc gia trên thế giới. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình phát triển của nền kinh tế. Ở Việt Nam, trước khi đổi mới nền kinh tế thị trường BĐS chưa có điều kiện để phát triển.

Nhưng kể từ sau khi đổi mới kinh tế, đặc biệt là từ khi Luật đất đai được ban hành vào năm 1993, thị trường BĐS đã có những bước phát triển so với giai đoạn trước khi đổi mới kinh tế. Tuy nhiên, trong quá trình hình thành và phát triển, thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn “thăng trầm” khi thì quá nóng, khi thì quá lạnh đã gây ảnh hưởng lớn đến việc én định kinh tế vĩ mô. Trong những năm gần đây, do nhiều nguyên nhân, thị trường BĐS Việt Nam rơi vào tình trạng đóng băng. Các giao dịch trên thị trường này thưa thớt.

Hàng tồn đọng nhiều. Theo một số thống kê không chính thức, thị trường BĐS của TP Hồ Chí Minh và thành phố Hà Nội có số lượng hàng tồn kho đáng kẻ. Đến hết tháng 6 năm 2013, tổng hàng tồn đọng về BĐS của cả Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh vào khoảng 70. Số lượng hàng tồn kho nhiều như vậy đã tạo nên tình trạng nợ xấu của nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp BĐS.

Tình trạng nợ xấu của doanh nghiệp, đến lượt nó, làm cho hệ thong ngân hàng rơi vào tình trạng rủi ro, thậm chí có thê đồ vỡ, gây rối loạn nền kinh tế và làm mất ồn định kinh tế vĩ mô. Như vậy, thị trường BĐS đóng băng, không phát triển, có thể gây ra những hệ lụy khôn lường. Phát triển BĐS nói chung, phá băng thị trường BĐS nói riêng, là một vấn đề có tính cấp thiết cao, có vai trò quan trọng trong việc ôn định kinh tế vĩ mô và phát triển thị trường ở Việt Nam. Một vấn đề đặt ra là tại sao thị trường BĐS lại không phát triển một cách ồn định và bền vững tại Việt Nam? Các khiếm khuyết của thị trường BĐS hiện nay là gì? Tìm hiểu nguyên nhân thực trạng này của thị trường BĐS, trên cơ sở đó đưa ra các giải pháp khắc phục, là một vấn đề hết sức cần thiết và có tầm quan trọng đặc biệt đối với cả nền kinh tế.

Vì tầm quan trọng của vấn đề, trong khi còn thiếu những công trình nghiên cứu sâu sắc và toàn diện về TT BĐS nên NCS chọn đề tài: “Giđi pháp thúc đây phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam: Trường họp một số thành phố lớn” làm đề tài luận án tiến sỹ. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 2. Mục tiêu nghiên cứu của luận án 2. Mục tiêu tổng quát Đề xuất các giải pháp thúc đây sự phát triển thị trường BĐS Việt Nam.

Mục tiêu cụ thể Để đạt được mục tiêu tổng quát của luận án, đề tài đặt ra các mục tiêu nghiên cứu cụ thể sau: Thứ nhất, hệ thống hóa cơ sở lý luận về BĐS và thị trường BĐS, phát triển thị trường BĐS. Những chu kì, cấp độ, thành tố, điều kiện phát triển. sẽ được thảo luận để tìm ra những điểm then chốt trong phát triển thị trường BĐS, Đặc biệt, luận án cũng làm rõ vai trò của Nhà nước trong phát triển thị trường bất động sản.